根据《中华人民共和国增值税暂行条例》、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》、《财政部国家税务总局关于全面推进营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）、《国家税务总局公告2016年第18号》、《财政部国家税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号）等文件规定，整理如下，供大家学习交流。
一、纳税人
在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。
《营业税改征增值税试点实施办法》第一条
自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，也属于销售自行开发的房地产项目。
二、征税范围
（一）销售不动产属于增值税征税项目
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目适用销售不动产税目；
销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。
构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。《销售服务、无形资产、不动产注释》
(二)所销售的不动产在境内，属于在境内销售不动产。《营业税改征增值税试点实施办法》第十二条
（三）不征收增值税项目
（四）视同销售
单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产，视同销售服务不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定
三、增值税税率和征收率
（一）增值税税率
房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目税率为11%。
自2018年5月1日起，税率为10%。
自2019年4月1日起，税率为9%。
《营业税改征增值税试点实施办法》第十五条
《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）第一条
《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号）第一条
（二）增值税征收率
房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，以及一般纳税人按规定可选择简易计税方法的，征收率为5%。
《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（八）项
（三）房地产开发企业预征率
房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
四、计税方法
增值税的计税办法一般分为一般计税与简易计税。
（一）一般纳税人
1.房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，按照9%的税率适用一般计税方法计税。
2．《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告【2016】18号）文件第八条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
（二）小规模纳税人
根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）文件附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定，房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5％的征收率计税。
五、销售额的确定及计税方法
（一）全部价款及价外费用的规定
1．销售额通常是全部价款和价外费用
销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。《营业税改征增值税试点实施办法》第十条、三十七条
2．以下价外费用不计入销售额
价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：
（1）代为收取并同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费；
①由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
②收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；
③所收款项全额上缴财政。
（2）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。《营业税改征增值税试点实施办法》第十条、三十七条
（二）一般计税方法的销售确定及土地价款的扣减
1．销售额的计算公式
房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）（注：现行税率为9%）国家税务总局公告2016年第18号第四条
2．当期允许扣除的土地价款的计算公式
当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。国家税务总局公告2016年第18号第五条
3．土地价款的具体规定
（1）向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第七条
（2）房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。
①房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;
②政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；
③项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第八条
（3）房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月份（税款所属期）起按照现行规定计算扣除。
（4）在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。国家税务总局公告2016年第18号第六条
（5）一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。国家税务总局公告2016年第18号第七条
一、房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月份（税款所属期）起按照现行规定计算扣除。
（三）适用简易计税方法计税的销售额
适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
（四）核定销售额
纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生视同销售行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：
（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：
组成计税价格=成本×（1+成本利润率）
成本利润率由国家税务总局确定。
不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条
六、进项税额
一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）国家税务总局公告2016年第18号第十三条（四）
不得抵扣的进项税
归纳梳理了房地产公司土地成本不能抵扣进项税或者不得扣除的情形，具体情况如下：
（1）、土地价款以外的其他土地成本项目
可以扣除的土地价款为：支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
也就是说，房地产公司能扣除的成本只限于土地出让金，市政配套费、排污费、异地人防建设费等不可以抵扣进项税，土地成本除了土地买价或出让金允许抵扣增值税进项税额以外，其他土地成本构成项目不得抵扣增值税进项税额。
（2）、股权收购被收购方土地属于国家无偿划拨
（3）、合作建房方式视同销售取得土地
（4）、超过纳税人实际支付的土地价款
国家税务总局公告2016年第18号）文件中明确规定：一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
（5）、销售房地产老项目适用简易方法计税
（6）、预收款预缴增值税土地价款
（7）、计算应税销售额非当期对应的土地价款
（8）、支付土地价款没有取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据
(9)、扣税凭证不符合法律、行政法规等规定
(10)、一般纳税人会计核算不健全
(11)、应办理一般纳税人资格登记而未办理
(12)、无法划分一般计税与简易计税项目
《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文）明确规定：适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：
不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额
主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。
七、房地产开发项目预缴税款
房地产开发企业纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%，其中，一般纳税人适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；小规模纳税人及一般纳税人适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款，小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。
八、未预缴的责任
纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的,或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的,由税务机关责令限期改正,可以处二千元以下的罚款;情节严重的,可以处二千元以上一万元以下的罚款。《税收征管法》第六十二条
九、一般纳税人的暂停预缴
一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计划单列市）销售取得的与机构所在地不在同一省（自治区、直辖市或者计划单列市）的不动产，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知不动产所在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（十一）款
十、纳税申报
跨县（市、区）开发房产，未在项目所在地办理税务登记的，应当按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
国家税务总局公告2016年第18号公告第十四条、第十五条、第二十二条
十一、纳税地点
属于固定业户的试点纳税人，总分支机构不在同一县(市)，但在同一省(自治区、直辖市、计划单列市)范围内的，经省(自治区、直辖市、计划单列市)财政厅(局)和国家税务局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。
《营业税改征增值税试点实施办法》第四十六条
十二、发票的开具
（一）一般规定
根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告【2016】18号）文件规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。
房地产开发企业向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票或者申请代开增值税专用发票。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票或者申请代开增值税专用发票。
（二）预收款发票
根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告【2016】53号）文件规定，增加“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。房地产开发企业使用602税目开具增值税普通发票，税率栏填写“不征税”。
（三）备注栏填写
根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局【2016】23号）公告第四条规定，销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。
十三、增值税清算
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为建筑服务完成的当天。
发生应税行为是前提，项目已开始建造，双方就具体交易签订合同，不论是否已交付，应税行为已发生。这是货物销售、营改增业务的通用规则。
一个前提：发生应税行为。
三个时点：一是收讫销售款；二是取得索取销售款凭据；三是先开具发票（预收款发票除外）。
收款和开票，均是以发生应税行为作为前提的，不要被先开票这句话误导，而否定发生应税行为这个前提条件。不能把先开具发票作为确认纳税义务发生的唯一条件。
十五、商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
（一）商品房现售
商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。根据《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第七条的规定，商品房现售应当符合以下条件：
1．现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
2.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
3.持有建设工程规划许可证和施工许可证；
4.已通过竣工验收；
5.拆迁安置已经落实；
6.供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
7.物业管理方案已经落实。
（二）商品房预售
商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号修改发布）第五条的规定，商品房预售应当符合以下条件：
1．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
2.持有建设工程规划许可证和施工许可证；
3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
（二）、现房：现房销售收取的销售款项不同于预收款方式销售不动产所收取的预收款，不应按照3%的预征率预缴增值税，应按适用税率征增值税。”
问：现房销售是否要按3%预缴增值税
项目开建、允许预售后，未实际交付业主的，不论现房、期房，都应属于以预收款方式销售不动产。
这个解答至少说明，开发项目竣工验收后，达到实际交付条件时销售的，不需预缴，应按适用税率征税。
三是可以解决从销售额中扣除的土地价款与实现的收入匹配的问题。”
三、如果发生应税行为这个前提发生变化，即未按合同约定交房，如何处理？
当然，如各省有具体规定的，应以当地规定为准。（延迟交房内蒙古没有规定）
十七、对以投资、分配利润、捐赠、抵债等方式转让的不动产
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