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2022.08.21河北
房地产开发涉及的税费主要有：契税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地增值税、企业所得税等。
一、契税
(一)纳税人：转移土地、房屋权属，承受的单位和个人;
(二)计税依据：市场价格或差额，计征契税的成交价格不含增值税;
(三)税率：3%—5%
(四)涉税阶段：土地获取阶段
二、城镇土地使用税
(一)纳税人：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内拥有土地使用权的单位和个人;
(二)计税依据：实际占用土地面积;
(三)适用税额：大城市1.5-30元，中等城市1.2-24元，小城市0.9-18元，县城、建制镇、工矿区0.6-12元;
(五)涉税阶段：前期准备阶段、建设施工阶段、预售阶段。
三、耕地占用税
(一)纳税人：占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人;
(二)计税依据：占用的耕地面积
(三)适用税额：人均耕地不超过1亩的地区，每平方米为10~50元;人均耕地占用超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8~40元;人均耕地占用超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6~30元;人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5~25元;
(三)涉税阶段：土地获取阶段、前期准备阶段。
四、印花税
(一)纳税人：经济活动和经济交往中书立、领受应税凭证的单位和个人;
(二)应税对象：经济合同、产权转移数据、营业账簿、权利许可证照等;
(三)房地产涉及的印花税：取得土地和销售阶段签订的房屋销售合同;建设工程合同、借款合同、财产保险合同、注册资本等;
(四)涉税阶段：土地获取阶段、建设施工阶段、预售阶段;
五、增值税
(一)纳税人：在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人;
(二)计税方法：一般计税和简易计税;
(三)预缴增值税：在取得预收款的次月纳税申报期预缴税款
税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
(五)涉税阶段：预售、销售阶段。
六、城市维护建设税
(一)纳税人：缴纳增值税、消费税的单位和个人;
(二)计税依据：纳税人实际缴纳的增值税、消费税税额;
(三)计税税率：1.纳税人所在地在市区，税率为7%;2.纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%;3.纳税人不在上述地区的，税率为1%;
(四)房地产开发企业纳税义务：跨地区提供建筑服务、销售和出租不动产的，按预缴所在地城建税税率计算缴纳。与增值税的纳税期限一致，与增值税同时缴纳。
七、教育费附加
(一)纳税人：凡缴纳增值税、消费税的单位和个人，按3%计征;
(二)计税依据：实际缴纳的增值税、消费税税额;
(三)涉税阶段：预售、销售阶段
八、地方教育附加
(一)纳税人：缴纳增值税、消费税的单位和个人，按2%计征;
(三)涉税阶段：销售阶段
九、房产税
(一)纳税人：房屋产权所有人;
(二)计税依据：房屋的计税余值或租金收入，房屋出租的，计征租金收入不含增值税;
(三)房地产开发企业纳税义务：自用房屋，房产税依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳，具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定，适用税率1.2%;房屋出租的，以房产租金收入和税率12%计算缴纳。对于个人按市场价格出租的居民住房，房产税暂减按4%税率征收。
(四)涉税阶段：前期准备阶段、建设施工阶段、销售阶段
十、土地增值税
(一)纳税人：有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人;
(二)房地产开发企业纳税义务：房地产开发企业转让土地时，要按照其转让房地产时取得的收入减去允许扣除的项目金额后的余额，依照规定的税率缴纳土地增值税;
(三)计税依据：对增值额征税，增值额计算要素如下：
1.计税收入为房地产企业转让房地产取得的收入，土地增值税应税收入=营改增之前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含税收入
2.允许扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、开发土地和新建房及配套设施的费用以及前述两项20%加计扣除，还有与转让房地产有关的税金。与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加+营改增后允许扣除的城市维护建设税、教育费附加。
3.建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
4.征收方式：采取按期预征、项目完工清算的方法。也就是按照当期取得的售房收入，依照预征率计算征收，项目完工后清算，多退少补。对于无法查账征收土地增值税的企业，可以核定征收。
5.涉税阶段：销售阶段、土增税清算阶段。
十一、企业所得税
(一)征收方式：查账征收和核定征收。房地产企业一般采用查账征收，适用25%税率。企业所得税是按年计算，分月或者分季预缴，年终汇算清缴，多退少补。自年度终了之日起5个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款;
2021.1.1～2022.12.31，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按12.5%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税(税负2.5%);对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税(税负10%)。
小型微利企业是指从事国家非限制和禁止行业，且同时符合年度应纳税所得额不超过300万元、从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元等三个条件的企业。
(二)所得税预缴：房地产开发企业销售未完工产品取得的收入，应先按预计毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
(三)涉税阶段：项目全周期
十二、个人所得税
(一)征税对象：工资、薪金所得;劳务报酬所得;稿酬所得;特许权使用费所得;利息、股息、红利所得;财产租赁所得;财产转让所得;偶然所得。
(二)房地产开发企业纳税义务：代扣代缴个人所得税;
拿地并负责拆迁模式下房地产企业涉税分析
在国内部分城市的拆迁实务中，特别是城市更新项目，地方政府往往通过招标方式征选房地产企业，由中标房地产企业承担土地前期整理的具体拆迁工作后，获取土地相应的使用权。房地产企业负责拆迁时，征地拆迁补偿款由企业负责垫付，房地产企业取得土地使用权时，向政府支付的地价款可以先扣除前期垫付的拆迁费用及合理利润后，将差额部分交予政府。
此模式下，房地产企业涉及哪些税收呢，下文笔者将结合案例进行详细解析。
案例：
某地政府拟出让一宗土地，前提条件是由竞得土地方负责拆迁工作。政府与房地产企业约定，房地产企业承担具体拆迁工作，其垫资支付拆迁补偿费用6000万，建筑物拆除、土地平整费用3000万元，合计9000万元。招拍挂时，甲房地产企业成功竞标，竞得土地价格为11亿元。政府应付该房地产企业前期垫付的拆迁费用9000万元，另应支付合理利润1000万元，合计应支付1亿元，从土地价款中直接扣除，该房地产企业实际向政府支付土地价款10亿元。(注：甲房地产企业适用一般计税方法计税)
涉税分析：
房地产企业以出让方式取得土地使用权，向被征收方支付货币或实物补偿，并承担具体拆迁中的建筑物拆除、土地平整等劳务时，涉及的税收如下：
01、增值税
上述案例中房地产企业向政府支付的土地价款11个亿，可以在后期房地产项目销售时按销售面积所占比例进行扣除。假设当期销售面积占比为30%，则可以扣除的土地及款为3.3亿元(11*30%)。
需要说明的是，根据《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》(国税函〔2009〕520号，简称“520号文”)第二条规定：纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税;其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。该政策营改增后延续执行。
从上述文件可以看出，36号文、18号公告和140号文其实是对520号文进行了细化说明，本质就是“营业税改征增值税”，并没有实质性变化。
02、土地增值税
对于房地产企业负责拆迁安置，根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)的规定，用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按照国税发〔2006〕187号第三条第(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。此外，对于发生的房屋拆除、土地平整费用，凡能提供合法有效凭证的予以扣除。若上述案例中房地产企业以房产安置回迁户的，对于安置房要视同销售进行处理。
03、契税
根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)的规定，合作方以出让方式取得土地使用权，其支付的拆迁补偿费用应计入契税计税依据。案例中房地产企业支付的拆迁补偿费用6000万，对于被拆迁人来说，需要计入其契税的计税依据，缴纳契税。不仅如此，本案中就提及土地出让金和拆迁补偿费，如果涉及补缴市政基础设施配套费的，同样需要缴纳契税。