二、商业地产开发项目中涉及到的主要税种
商业地产开发项目所涉及到的税种主要包括以下几种：首先为营业税，其属于流转税制中的主要税种，营业税的征收对象是国内提供应税劳动、进行无形资产转让及不动产销售的组织单位及个体，对其营业额进行征税；在商业地产开发项目中，由于其与销售不动产的税目规定相符，因此要征收营业税；其次，土地增值税，其征收对象为出让土地使用权及销售建筑产品时产生的价格增值量，而土地价格增值量则是指房地产取得的收入扣除规定的开发成本及其它费用支出后所剩的余额，土地价格增值量由土地增值的多少来决定；其三，印花税，其主要征收对象是房地产交易过程中针对交易金额征收的税种；并且房地产企业在签订建筑合同过程中，也要缴纳一定的印花税；其四，企业所得税，即房地产企业在进行房地产的出租或转让时，会获得相应的净收益，按照会计规定，该部分收益要纳入企业的利润总额中，并缴纳一般税率为25%的企业所得税；最后，房产税，在商业地产开发项目未公开出售前，无需征收房产税，不过，如果出售前的房地产开发企业进行商品房的出租、应用或出借，则要缴纳采用比例税率的房产税，根据房产计税余值计征的税率为1.2%，按照房产租金收入计征的税率为12%。
三、商业地产开发项目税收筹划的方法及实例分析
（一）税收筹划的主要方法
1、压低土地增值额
2、降低企业所得税
对于房地产企业而言，每个项目均需占用大量资金，相应的这些资金会产生大量的利息费用，因此做好利息费用的税务筹划意义非常。根据利息支出的性质不同，税法上的处理方法也存在差异，有些按资本化处理，有些则按费用化处理，相应的会产生不同的处理结果。无论利用哪种处理方法均要注意以下几个方面：首先，如果企业处于免税期，或者发生亏损的年度，以及有前5年亏损可延续弥补时，可以选择资本化的方式处理借款费用；其次，如果企业处于获利年度，那么尽可能采用费用货的方式处理借款费用，以减轻税负；再次，要注意合法支出利息，否则不得在税前扣除；最后，由于税法对企业金融机构外的借款均做了强制性规定，如果利率大于同期同类商业银行贷款利率，则不得在税前扣除利息，因此，房地产企业尽量不要向金融机构以外的个人或组织贷款，以防止纳税调整额增加。
4、其它税收筹划方法
（二）房地产企业所得税税收筹划实例分析
1、案例一
表1：税收筹划前后税收利润对比（单位：万元）
2、案例二
表2：税收筹划前后税收益对比表（单位：万元）
3、案例三
某房地产开发公司采购了一套建设专用设备，价值300万，预计资产残值率为2%左右，使用年限在6-10年，计提折旧采用直线法，设计以下两种方案：
一种方案是按10年期限计算折旧，相应的计提折旧额为：
300*（1-2%）/10=29.4（单位：万元）
设企业资金成本为10%，则期数为10的年金现值系数为6.154，则折合为现值的折旧可降低所得税支出为：
29.4*25%*6.145=45.17（单位：万元）
第二种方案是按6年期限计算折旧，相应的计提折旧额为：
300*（1-2%）/6=49（单位：万元）
期数为6的年金现值系数为4.355，则折合为现值的折旧可降低所得税支出为：
49*25%*4。355=53.35（单位：万元）
参考文献：
[1]赵岩.警惕美国地产税务陷阱[J].金融博览（银行客户）.2008（05）：70-71
关键词：商业地产、开发、涉税筹划
我们公司是来自一家欧洲血统的商业地产开发商，开发的项目类型既有可出售的SOHO公寓、酒店式公寓、豪华式公寓，又有超强国际一线品牌入驻的商业广场。鉴于工作过程中遇到的税收筹划点，结合我们商业地产项目的实际情况，现将几方面的税收筹划点在此学习探讨。
商业地产中房产税的筹划技巧
我国《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《房产税暂行条例》）规定，房产税的纳税义务人是房屋的产权所有人，征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区；计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入；税率分别为1.2％和12％。按照房产计税价值征税的，称为从价计征。《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减征10％～30％的余值计算缴纳。所谓房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋造价，它包括与房屋不可分割的各种附属的配套设施。由此可知，合理地减少原值是减少房产税的关键。
1、在与商户租赁合同签订过程中，应注意将用于商场店面租赁的部分与用于存放货品的仓库分别签订〈房屋租赁合同〉和〈仓储保管合同〉。
2、在与大型主力店商户签订租赁合同时，应考虑将租金中所含的物业费单独与成立的所属物业管理公司签订〈物业服务合同〉。
以上两个技巧都是从签订合同的类型来考虑的，因为〈仓储保管合同〉和〈物业服务合同〉都不需要按照租金缴纳12%的房产税，只缴纳5%的营业税。这样可以为企业税减少房产税的税负，合理避税。
3、关于附属设备的确定。
在房产税中，财税地字[1987]第003号文《关于房地产税和车船使用税及各业务问题的解释与规定》第二条规定：“属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒算起”，这条规定是很含糊的，为纳税筹划提供了一个空间。
对于中央空调，我国房地产税规定，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入账，单独核算并提取折旧，则房地产原值不应包括中央空调设备。这说明，在建房时，完全可以将中央空调作为固定资产单独核算，不计入房地产原值中，从而减少房产税。
作为与房屋不可分割的各种附属设备如：中央空调、暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备，蒸汽、压缩空气、石油给水排水等管道和电力、电讯、电缆导线等各种管线，以及电梯、升降机、过道、晒台等，无论是否计入固定资产，都应作为应税
房产原值，征收房产税。
4.关于公共设施的确定
项目建设时，除了筑建厂房、办公用房外，还包括水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等建筑物。对于这些公共设施，如果也算入房产原值的话，则企业将面临很重的房产税。其实，按我国税法规定，房产是指以房屋形态表现的财产；房屋是指有屋结构，可供人们在其中生产、工作、居住或储藏物资的场所，不包括独立于房屋之外的建筑物，如厂区围墙、水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等。因此，企业应该把停车场、游泳池等都建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，在会计账簿中单独记载，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不缴纳房产税。
二、商业地产中营业税的筹划技巧
1、在与国际一线品牌的优质商户签订房屋租赁合同时，可考虑变租赁合同为投资联营合同，以商场投资入股，按利润抽成。[2002]191号〈关于股权转让有关营业税问题的通知〉中规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，对股权转让不征收营业税。这样以优质客户良好的销售渠道和客源取得的利润分成来替代租金收入，合理地为企业节省了5.6%的营业税及附加。
〈营业税暂行条例实施细则〉第十三条规定，价外费用不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
（2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
（3）所收款项全额上缴财政。
由此可见，尽管〈营业税暂行条例实施细则〉中规定，房地产企业的价外费用包括：“补贴、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、罚金”等。均应按照规定缴纳营业税，但如果同时符合上述三个条件的是不需要缴纳营业税的。
三、商业地产中土地增值税的筹划技巧
商业地产投资开发赢利模式多样,主要有四类:一是只售不租,出让产权,快速回笼资金;二是只租不售,以商铺产权再融资;三是又租又售,部分租,部分售,出租部分起示范作用;四是不租不售,自己做商业经营,直接将商铺进行资本运作,控制进场业态种类,形成自己的经营特色。
一、什么是联营
1、法人型联营,是指企业之间或者企业、事业单位之间联营,组成新的经济实体,独立承担民事责任、具备法人条件的,经主管机关核准登记,取得法人资格。这是一种最紧密、最稳定的联营模式,它的设立、变更和终止以及权利能力、行为能力、责任范围等均适用企业法人的有关规定。
2、合伙型联营,是指企业之间或者企业、事业单位之间联营,共同经营、不具备法人条件的,由联营各方按照出资比例或者协议的约定,以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的,承担连带责任。这是一种半紧密、较稳定的联营模式,根据这种联营模式而组成的企业不具有法人条件,其财产属于共有性质,联营各方的责任是无限的连带责任。
3、合同型联营,是指企业之间或者企业、事业单位之间联营,按照合同的约定各自独立经营的,它的权利和义务由合同约定,各自承担民事责任。这是一种松散型、简易型的联营模式。这种联营模式是联营各方之间的一种较为稳定的合同关系。
目前,开发商将商铺与供应商进行的联营大多数是第三种即合同型联营,在这种联营模式下,开发商成立专门的商业经营管理公司作为商场柜台提供方,提供柜台给供应商,由开发商成立的商业经营管理公司统一管理、统一收银,商业经营管理公司按双方的约定收取费用后,月末将剩余货款凭供应商的增值税发票打入供应商账户。
在供应商成本不变的前提下,如何通过合理的税收筹划提高商业经营管理公司的税后实得收益
二、联营模式下的税法比较
第一种,单纯提取“扣点”方式:
则:商场的税后收益计算如下:
根据国税发[2004]136号《国家税务总局关于商业企业向货物供应方收取的部分费用征收流转税问题的通知》中“对商业企业向供货方收取的与商品销售量、销售额挂钩(如以一定比例、金额、数量计算)的各种返还收入,均应按照平销返利行为的有关规定冲减当期增值税进项税金,不征收营业税”的规定,商场25%的扣点收入是与商品销售量、销售额挂钩的返还收入,因此应按有关规定冲减当期增值税进项税金,按上述规定,则商场的当期销项增值税=300万/(1+17%)×17%=435897.44元,当期应冲减的增值税进项税金=300万/(1+17%)X25%X17%=108974.36元,当期实际缴纳的增值税=当期销项增值税-应冲减的当期进项增值税=435897.44元-108974.36元=326923.08元;由此产生的城建税和教育附加税=326923.08×(1%+3%)=13076.92元;在不考虑其他成本和费用的前提下,企业所得税=[300万×25%/(1+17%)-13076.92元]×33%=207223.08元;商场的税后所得收益=300万×25%/(1+17%)-13076.92元-207223.08元=420725.64元。
第二种,提取“扣点”和固定劳务收入结合的方式:
假设供应商的月含税销售额为300万元,商场的扣点是25%。假设该供应商的最低销售额为100万,那么将该100万的扣点即100万×25%=25万,以进场费、展示费、管理费等劳务收入的形式收取。其他销售额以扣点形式收取。
关键词：土地增值税；房地产开发企业；税收筹划
土地增值税自1994年开征以来，一直在规范我国房地产市场平稳发展方面，规范国家参与国有土地增值收益分配、增加国家财政方面，抑制房价过快上涨方面，提高国有土地利用率方面发挥着重要的作用。
见于部分大中城市房价过高、上涨过快的问题，2010年4月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》再次提到了土地增值税的重要性，通知中指出：”发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。”为配合国务院对房地产的调控，央行于2010年5月2日宣布，至10日起各大金融机构上调存款类人民币存款准备金率0.5个百分点。至此表明了，国家将适度宽松的货币政策向常态回归的决心。从宏观政策面来看，这无疑对房地产行业来说是很不利的。然而，房价过高的原因是错综复杂的，其中一个最根本的原因就是房地产行业的税负很重。在房地产应征的各项税费中，营业税、城建税、教育费附加均是依据商品房销售收入为缴纳依据，然而土地增值税则不然，它是以地产项目增值额的高低实行四级差别累进税率来征的，最高税率可高达为增值额的60%。因此，如何有效的合理降低土地增值税税负是房地产行业每一个财务人员应认真研究的问题。
一、土地增值税的税收特征
1.土地增值税定义
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税对不同类型的房地产实行差别税收待遇，按商品房销售增值额的高低实行差别累进税率，增值率高，税率高，多征税；增值率低，税率低，少征税。
2.土地增值税征、缴管理
纳税人应在项目未办理竣工结算前按照项目所实现的商品房销售收入及税务部门所规定的土地增值税预征税率，先预缴土地增值税，待项目全部竣工结算、且完成销售再做整个项目土地增值税的清算。但对于某些房地产企业虽设置账簿，但财务核算管理混乱、成本原始凭证不齐全、销售收入依据不完整、费用开支不合理，无法确定销售收入和扣除项目具体金额的，主管税务机关可直接对其采用核定征收。
3.土地增值额的计算
土地增值额=转让商品房销售收入-（建造成本-已计入开发成本的借款利息）*1.3-与转让商品房销售收入有关的税、费；或还可表述为：土地增值额=转让商品房销售收入-1.25*不含息建造成本-实际支付的能提供金融机构证明的贷款利息-与转让商品房销售收入有关的税、费
4.土地增值税额计算方法
先计算出增值额和扣除项目金额，然后再根据两者之比的比率按下列具体公式计算：
（1）增值额/扣除项目金额≤50%
土地增值税额=增值额×30%
（2）50%
土地增值税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
（3）100%
土地增值税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
（4）增值额/扣除项目金额>200%
土地增值税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
公式中的5%，15%，35%分别为二、三、四级的速算扣除系数。
5.土地增值税税收优惠
（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免征。
普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮，但不超过上述标准的20%。
（2）投资联营一方以土地（房地产项目）作价入股，转让到被投资联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
（3）对于合作建房中，一方出土地，一方出资金，共同合作建造，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。
（4）因国家建设需要依法征用、回收的房产，免征土地增值税。
二、房地产开发企业土地增值税税收筹划分析
1.借款利息的筹划
2.合理提高能成本化的管理费用
房地产企业的管理费用可以通过企业管理的人事编制的调整而合理降低土地增值税。例如某房地产开发企业管理人员30人，每年开支的管理费用约为300万。其中，25人参于了项目开发管理，经总经理办公会议决定，将这25名工作人员的人事编制调整到项目部，以求加强项目开发进程管理，如此一来增大了项目成本费用支出约计250万元，这样，一年则可能增大可扣减成本费用：250万元*1.3=325万元（如果纳税人不能提供银行贷款利息证明的）。
3.地下车库的合理策划
商业地产的高层项目通常都会建造地下一层、二层为地下车库，根据车库性质大致分为三类：有产权车库、利用人防工程建造的车库、无产权的车库。很多开发企业为了促进销售额，通常希望建有产权车库，但实际上从税收来说，他们是大大的失策了。
如果所开发项目的物业公司是开发商自己所成立的独立法人公司，建议利用人防工程建造的车库以求合理避税。我们可以委托物业公司和车主签订《车位使用协议（合同）》，车主取得若干年的“车位使用权”，物业公司收取“车位维护管理费”，弥补物业收费不足，缴纳营业税。而对于人防工程的建造成本可以再分配入房屋主体的建造总成本，这样又可合理增大总成本金额，为将来核算土地增值税奠定基础数据。
如果开发企业想尽快资金回笼，实现车库销售，也可建造无产权的车库。无产权的车库如何核算处理，会计制度、税法均无具体规定。开发企业可以将其作为独立的成本核算对象――车库进行核算处理，建成之后，可转做“投资性房地产”或“固定资产”，可以出租。若作为“投资性房地产”转让若干年的使用权，对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，仍应按照”服务业――租赁业”征营业税及按租赁收入的12%征收房产税（房产税应按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定），且不征收土地增值税。
4.出售固定资产与开发产品的筹划
5.合理利用土地增值税税收优惠：
普通标准商品房实现销售，增值额与扣除项目金额之比低于20%，免征土地增值税。普通住宅能否免税，决定因素在于增值率（若增值率
6.精装商品房的纳税筹划：
房地产开发企业销售已精装修的商品房，其装修费用可以计入房地产开发成本，适度加大建造成本的同时，也可一方面提升商品房销售价格收回装修成本。精装商品房装修成本项目的增加，从某种意义上给了房产开发企业在开发成本上很大的可操作空间。例如，增大扣除项目中某次成本可扣金额等，都可合理降低增值率，实现避税。
[1]王炳荣，李开永.房地产开发企业土地增值税税收筹划案例分析[J].会计师.2011（03）.
[2]王艳东.浅议房地产开发企业土地增值税纳税筹划[J].企业研究，2012（22）.
[3]蒋志刚.浅议房地产企业土地增值税税收筹划的方式[J].现代经济信息，2011（20）.
现在,如果要在杭州市区购买一套二手房,再花几千块钱请个评估公司,把交易价格做低――用这种多年以来惯用的方式逃避一些契税和营业税,恐怕难度较大――只要输入的报税价格低于地税部门电脑里存储的计税基准价,屏幕上马上会亮起红灯。
凭借上述举措,杭州市房地产批量评税系统2006年被国家税务总局认定为全国创新目标项目,作为新的税收征管模式在全国推广。
服务外包
中国人民大学土地管理系副教授曲卫东表示,杭州市虽然不在全国10个物业税“空转”试点地之列,但其批量评税技术相对最为成熟。“如果总局宣布下一步开征物业税,杭州马上就能实转。”
1月21日,在接受《财经国家周刊》采访时,杭州市征管局局长卓安军指着办公室书柜中6大本厚如《辞海》一般的黑皮书说,“这里边藏着累计共103万余套房地产历史交易数据,几乎囊括杭州市存量房交易的全貌。”
“按道理,杭州市房屋信息最全、最准确的数据登记应该在房管部门,但实际上却在地税征管部门。”卓安军说。
卓安军回忆,1998年以来,杭州房地产业经历了长达10年的快速增长。家庭人均住宅面积从1999年的10.1平方米上升为2007年的24.3平方米;住宅销售面积从1999年的170万平米增长到2007年的457.13万平米。“这为房地产批量评税技术提供了较好的市场基础。”
2006年10月,为落实中央和浙江省有关房地产评税改革,卓安军等开始四处考察、拜访,向国内外城市学习先进经验,筹划建立一套统一的自动评估模型,对房屋交易计税价格进行公平公正的评估和管理。
“取经”归来,有多年从事政府采购工作经历的卓安军说,他意识到要做好房地产批量评估这件事,仅凭地税部门现有的人力、物力难度很大,必须“服务外包、借助外脑”。
2007年3月,杭州市征管局以政府采购公开招标的方式,圈定省内5家具有一级资质的评估公司。经过方案比较、报价角逐等数轮评审,浙江恒基房地产土地资产评估有限公司最终胜出,与杭州征管局签订了政府采购合同。
成立于1998年的恒基评估公司,主要业务涉及拆迁、征地评估及银行抵押物评估,公司目前有50多位员工,每年营业收入1000多万元。
《财经国家周刊》记者获悉,恒基评估公司是浙江省内第一家非隶属政府机关的社会鉴证性评估机构,也是浙江省唯一的一家拥有房地产评估、资产评估和土地评估三项估价资格的评估机构。
“征管局的这套评税系统仅是很小的一项业务,每年的维护费用不过20万元,但却花费了大量的精力。”恒基评估总估价师朱晓说,当初参与投标,主要是考虑该项目的社会效益,“这项工作很有意义。”
“扫楼”
朱晓告诉《财经国家周刊》记者,建立“房屋交易计税价格评估管理系统”要做的首件工作“是个力气活儿”――在全市范围内“扫楼”,具体涉及6个城区、51个街道及乡镇、412个社区和16000余幢住宅。为此,恒基评估公司50名员工全体出动,外加120名带着“实习”任务的浙江理工大学房地产专业大三学生。
从2007年4月开始,杭州市的各个社区、街道迎来了一大群面孔稚嫩的大学生。他们手拿表格四处拍照和记录,社区居民都感到很奇怪。
“扫楼”工作进行了5个月。回忆起来,朱晓印象最深的,是一次次被小区保安拒之门外,有些别墅区里散养的大型猛犬也让勘察人员心惊肉跳。还有一次,朱晓和同事拍完照坐在台阶上休息,突然有保安冲过来喊道,“楼上女主人认为你们身份不明、在她家门口踩点,已经报警了。”
《财经国家周刊》记者看到,这份对杭州市现有住宅类房产做“摸底”式体检的调查表格上,密密麻麻罗列着影响房价的各种因素,如房屋的位置、外部交通、环境景观、配套设施、户型结构和建筑年代等,累积近50项。
朱晓解释说,表格填完以后,会对范围内每个成交案例所包含的特征因素进行分解,用计算机程序运算,把每个因素对房价的影响程度进行量化;随后,再把要评税的房产输入该模型,征税的基准价格便自动生成,且与当前市场价格“差距不大”。
“简单来说,系统的最终目的,就是给不同的住宅片区定下征税基准价。”朱晓对《财经国家周刊》记者表示,此前他曾在杭州市萧山区做过此类评税工作。
朱晓说,当时在萧山运用的是“市场比较法”来确定征税基价,但做法过于简单,“三两个楼盘一平均,确定一个基价。”这次却不同,杭州的批量评税系统借鉴了国际上更为认可的“特征价格法”,估价“极尽细致”。“每幢房子都至少有一个基价,多的甚至两到三个。比如根据不同楼层、能否看到江景,都会分别给出价格。”
资源共享
2008年4月1日,“杭州市房屋交易计税价格评估管理系统”正式投入运行。
回顾从竞标到投产一年的历程,卓安军感慨说,“最难的就是协调”。他认为,“杭州市之所以能做成这件事,也恰是得益于政府各部门之间行政和信息壁垒的打破。”
据卓安军介绍,杭州市非常重视政府各部门的信息化建设。从2001年开始,政府每年投入1.5亿元用于信息化建设。目前,杭州市规划、房管、国土和民政都有各自基于地理信息系统平台开发的综合信息软件。在此基础上,由财政部门牵头,建立了信息共享协作机制,为推动计税价格评估管理系统的建设提供了良好的外部支持。
“房地产税收一体化管理,关键是信息的一体化。”卓安军说,紧密的部门协作关系,是推动房地产批量评税技术进步的保障。
卓安军告诉《财经国家周刊》记者,目前杭州市的批量评税系统基本对全市的存量房屋已实现了全覆盖,接下来是对新建商品房信息的定期维护和更新,这部分大概占总体数据库的5%左右。此外,卓安军还在着手建立商业地产、厂房和仓库的数据库。