作为第一大行业，当前中国房地产业占GDP比重有多大？对上下游产业链有多少拉动？对就业、居民财富等又有多大影响？上述问题关系到如何全面客观地认清中国房地产市场的地位、住房政策调整等。
从GDP占比看，2020年房地产及其产业链占我国GDP的17%（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3%（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9%（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。在国际上，房地产对经济贡献占比更高，因统计口径和发展阶段差异，美、德、英等发达经济体房地产业增加值占GDP比重超10%，普遍高于我国。
从投资看，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5%，其中房地产开发投资占固定资产投资的27.3%。
从地方财政收入构成看，地方政府依赖土地财政，2020年土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入的37.6%。
从住房市值看，2020年中国住房市值占股债房市值的比例为66.6%，中国住房市值与股债房市值的比例偏高，居民大部分财富在房子里。
从就业看，房地产业解决我国实体经济大量就业，2004-2018年我国房地产业从业人数由396万增至1264万，预估至2021年从业人数将达1500万，考虑到房地产拉动的上下游行业，对就业带动效应更大。
从房地产贷款占各项贷款余额的比重看，2021年6月为27.4%，较2019年的28.7%有所下降。从社融看，房地产融资增量占社融增量比重在近十年相对下降，2021年占比为20%。
我们建议以城市群战略、人地挂钩、金融稳定和房产税为核心加快构建房地产长效机制、破题新模式，促进房地产市场长期平稳健康发展。繁荣资本市场，促进居民家庭优化资产配置结构，坚定推行注册制，支持服务科技创新企业和实体经济，提高机构投资者占比，引导价值投资理念。
风险提示：国家统计局最新更新投入产出表于2018年，缺少2020年数据；投入产出表对购房后拉动下游需求的反映偏弱。
目录
4房地产是居民主要财富，住房市值418万亿，占股债房的66%
5房地产业直接解决我国实体经济就业近1500万
6房地产与金融密不可分，房地产贷款占总贷款的27.4%
7启示
7.1以城市群战略、人地挂钩、控制货币和房产税为核心加快构建房地产长效机制
7.2繁荣资本市场，促进居民家庭优化资产配置结构
正文
本文旨在全面客观地量化测算房地产对中国经济金融影响，用数据说话，避免泛泛而谈。
房地产是国民经济的重要支柱，2020年房地产业增加值为7.5万亿元,占GDP的7.3%，房地产业对GDP增长的贡献率为13.9%。1998年国务院23号文明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，2003年国务院18号文进一步将房地产定位为支柱性产业。20年来，房地产成为我国经济发展火车头之一。2000-2020年我国房地产业增加值由4141亿元增加到7.5万亿元，房地产业占GDP比例由4.13%增加到7.34%，创近20年新高，一般而言，在经济中占比超5%的行业可以成为经济的支柱产业。
在国际上，房地产业对经济贡献占比更高。因统计口径和发展阶段差异，美国、德国、英国等发达经济体房地产业增加值占GDP比重超10%，普遍高于我国。主要由于中国对居民自有住房、房屋租赁数据统计不足，同时物业管理、经纪与代理等发展不成熟，存在低估。2020年，美国、德国的房地产业增加值占GDP的比重分别为12.2%、10%，我国仅7.3%。2019年，英国、日本房地产业增加值占GDP的比重分别为13.1%、11.7%，建筑业占比分别为6.4%、5.4%。
从房地产开发投资看，2020年房地产开发投资占固定资产投资的27.3%，房地产开发投资14.1万亿元，比上年增长7.0%，连续二十年上涨。1998年住房制度全面市场化以来，房地产业固定资产投资大幅增长。2000-2020年间，房地产开发投资从4902亿元到14.1万亿元，年均复合增长率为18.3%。房地产开发投资占固定资产投资的比重从20.22%到27.26%，是近20年内最高值。房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重维持在20%以上，意味着每年全国进行固定资产投资的资金中，1/5以上投入了房地产业。其中2018-2020年间房地产开发投资占比从18.9%升至27.26%，增速较快。主要原因是中美贸易摩擦导致的制造业需求受限、地方政府资金不足导致基建投资乏力，固定资产投资自2018年连续两年下降，以及房地产投资韧性较强等因素。根据国家统计局2021年前三季度数据，全国固定资产投资同比增长7.3%、房地产开发投资同比增长8.8%，房地产开发投资占比继续提高。
在土地财政制度设计中，地方政府依赖土地财政，房地产的直接税收及土地出让收入贡献可观。2020年土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入的37.6%，地价占房价6成左右。
从中观城市看，选取北京、上海、广州、深圳、杭州、天津等11个城市进行房价构成核算。2020年，土地成本占房价的43.8%，税收成本占16.8%，建安费用占比8.9%，企业毛收入为30.6%，土地成本加税收成本占房价的6成左右。将2014-2020年房价增速对土地价格增速进行回归之后发现，土地价格每提高一个百分点，房价提高0.2个百分点，且土地成本上涨对房价上涨解释力很强。
从微观企业看，选取万科、保利、张江高科等6个企业进行房价构成核算。2010年以来随着地价上升，上市房企的营业收入中成本上升，利润占比下滑。2020年拿地成本占房价4成以上，税收占比约14%，政府这两项收入之和占房价的6成左右。
根据我们在《中国住房市值报告：2021》测算，2000-2020年中国住房市值从23万亿元增加到418万亿元，年均增长15.6%，超名义GDP的12.3%。因2020年疫情影响了经济，住房市值与GDP的比例从234%增至414%。2000年中国住房市值仅23.4万亿元，人均1.8万元，住房市值与GDP比例为233.7%。2010年中国住房市值为136.7万亿元，人均10.2万元，住房市值与GDP比例为331.1%。到2020年，住房市值达417.9万亿元，人均达29.6万元，住房市值与GDP比例为413.7%。国际上，从住房市值与GDP的比例看，2020年中国为414%，高于美国、日本、德国、英国、法国的148%、233%、271%、339%、354%。中国住房市值与GDP比例较高源于人地错配，一二线高房价，三四线高库存，导致全国住房市值较高。
房地产是居民主要财富，2000-2020年中国住房市值增长18.2倍，股市债市规模合计增长27.4倍，住房市值占股债房市值的比例由75%降至66%，但仍远高于国际水平。2000年中国股市市值只有5.1万亿元，债券仅2.6万亿元，住房市值占股债房市值的75.2%。2010年中国股市市值达30.5万亿元，债券20.7万亿元，住房市值占股债房市值的72.8%。到2020年中国股市市值为86.4万亿元，债券124.5万亿元，住房市值占房债股市值的66.5%。2000年住房市值占股债房比例较高的主要原因在于当时资本市场初步发展，股市债市规模合计7.7万亿元，仅相当于GDP的77.1%。而到2020年，股市债市规模合计达210.9万亿元，相当于GDP的208.8%。在国际上，2020年中国住房市值占股债房市值的66.6%，高于美国的27%、日本的37%、英国的49%、法国的56%、德国的64%。中国住房市值与股债房市值的比例较高不仅在于住房市值较高，还在于中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低。
房地产业解决我国实体经济大量就业，2004-2018年我国房地产业从业人数由396万增至1264万，复合增长率8.6%，预估至2021年我国房地产从业人数将达1500万，相较2004年规模扩大三倍。由于我国房地产业的快速发展，更多房地产业公司以及中介公司的产生，为社会提供了大量就业机会。根据我国最新的第四次全国经济普查，2018年房地产业从业人员中，物业管理、房地产开发经营、房地产中介服务、房地产租赁经营从业人员分别占50%、29%、13%、6%，物业与房地产开发从业人数占主流。2004-2018年间房地产中介服务、物业管理、房地产开发经营从业人数规模分别扩大了573%、344%、134%，房地产中介发展最为迅速。从城镇人员就业情况看，2004-2020年城镇人员房地产业就业人数从130万增长至525万人，复合增长率9.12%，远高于城镇就业总人数2.7%的增速。
房地产带动解决上下游行业就业，房地产能够带动上下游50多个行业超28%的就业弹性变化，即房地产业经济增加值带来的就业吸纳能力约占三成。房地产业与其他产业存在着很强的关联关系。商品房兼具投资和消费属性，产业链条长。房地产的完全消耗需求带动了商业、建筑等后周期行业，同时也带动了关联产业吸纳人员就业。根据2018年投入产出表，房地产带动的就业弹性系数分别为：金融业7.86%、租赁和商务服务业6.59%、批发和零售3.04%、制造业2.82%、电力煤气及水的生产和供应业1.77%。值得注意的是，房地产业增加值的增长会引起采矿业-0.4%的就业弹性变动，即房地产业的发展会降低该产业的就业。房地产业并非能通过其后向关联关系来拉动全部行业就业。房地产推动城市边缘扩张，可能导致部分原始产业从事者转向其他行业。
2008-2021年我国房地产贷款余额占总贷款比例从17.9%增至27.4%，2008-2021年间房地产全口径融资占社融存量比重从17.1%增至19.1%。
从存量看，2008-2021年间我国房地产贷款余额从5.3万亿增到50.8万亿元，占各项贷款余额比例从17.9%增至27.4%，2019年攀升至28.7%。近两年房地产贷款占比有效降低，主要由于政策引导住房回归居住属性，2019年提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”以及2020年针对房企的“三线四档”融资管理规则、针对银行的“贷款集中度管理”等。从房地产全口径融资看，2008年房地产全口径融资（包括房地产贷款、债券、非标存量）仅6.5万亿，2016年为30万亿，2021年6月达57.7万亿，2008-2021年均复合增速18.3%，高于社融增速的17.3%。2008-2021年房地产融资占社融存量比重从17.1%增至19.1%。
从增量看，从新增房贷占比看，2021年上半年，金融机构新增人民币贷款中个人住房贷款的占比为16.8%，2020年全年占比22.3%，较2016年全年的38.7%有所回落，主要由于2016年以来政策引导房地产回归实体经济，实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标，弱化房地产投资属性。从新增房地产融资看，2010-2020年房地产全口径融资增量从2.5万亿增至6.8万亿，复合增速10.4%，其中主要的房地产贷款从2万亿增至5.2万亿，复合增速9.9%。房地产全口径融资增量占比社融增量从2010年的18%增至2016年的43%后，随着政策收紧下降到2020年的20%。
7政策建议
一是以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应。未来应推行新增常住人口与土地供应挂钩、跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩，允许跨区域用地指标买卖，如东北和西部地区售卖用地指标，可以有效解决目前东北、西部地区用地指标大量浪费的问题；严格执行“库存去化周期与供地挂钩”原则。丰富商品房、租赁房、共有产权房等多品类的供给形式，形成政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等多方供给格局。
三是适时适度通过债务货币化的方式化解风险。当一个企业体量很大，如果轰然倒下，这会造成很大的社会和金融问题。企业之间的并购重组，国家给予其金融工具的支持。行业内部的并购重组，是企业自身化解风险，政府可以给予并购贷款、并购债的支持。
一是坚定推行注册制，提高直接融资比重，支持服务科技创新企业和实体经济。资本市场注册制适合成长期科技创新型企业发展需求，提高对实体企业包容性，服务更多小微科创企业，优化金融资源配置。发挥科创板、创业板引领作用，培育高新科技龙头企业，支持硬科技。及时总结经验教训，并推广至主板。适当放开混业限制并建立与之对应的监管体系、丰富资本市场层次，提高直接融资比重
二是提高机构投资者占比，引导价值投资理念。适当放宽养老金投资股票市场的净值比例限制，更多引入长期资金，加大投资者教育力度，引导价值投资理念，让价值投资者在A股博弈中占优，形成A股长牛慢牛发展格局的微观主体基础。提升资管机构专业能力，发展资管产品和证券化产品来推动短期资金向长期资金的转变，优化资本市场投资者结构。