自2014年中央在33个县市试点集体建设用地入市、宅基地制度改革后，全国土地改革的步伐明显加速，从赋予“两权”抵押融资功能到提出“三权分置”、“建设用地增减挂钩”等政策再到延长承包年限、建立集体建设用地入市制度，并修改土地管理法，从政策、法律等多方面保障农民土地权益，促进乡村发展。土地流转方式也由单一化转变为多样化，农村土地经济也更有活力。在其中，受益最深的莫过于广大的三四线城市，土地流转不仅能切实增加本地农民收入，提高居民购买力，对推进城镇化建设有明显的促进作用，这对本地的房地产市场发展也是一重大利好。
1、政策动向：期限延长限制放开，提升农村集体用地交易价值（节选）
通过对改革开放以来土地流转政策的梳理，我国农村土地流转大致从三个方面进行推进：农用地的改革、宅基地的改革以及集体经营性建设用地的入市。时至今日，农用地改革经多年深耕已进入最后阶段，当前已处于体系完善和修补期，而本地宅基地“三权分置”和集体经营性建设用地入市仍处于“探索”阶段。
1.1农用地：完善农村基本经营制度，引导土地经营权长久流转（略）
1.2宅基地：权利体系构建结束，集约有奖、退出有偿制度仍在探索（略）
1.3集体用地入市：仅限经营性建设用地，要与国有土地同等入市、同权同价（略）
2，常见形式：转包、出租最为常见，入股、托管是发展方向（略）
3，意义：土地流转成为三农问题关键性突破点，有利于城镇人口增加、建设用地增长（略）
3.1土地改革是解决三农问题的关键性突破点，其根本是为了提高农民资产性收入
3.2推动农民进城增加城镇人口，退宅还耕释放建设用地指标
第二部分：市场分析
土地流转规模持续攀升，
助力更多人口向城镇迁徙
1、流转规模：农村土地流转比例已接近40%，总规模达到5.4亿亩
1.1近三年土地流转稍有放缓，但每年增量依旧可观(节选)
1.2发达省份土地流转比例更高，城乡收入差距推升土地流转意愿（略）
2.1农村土地流转价格增速较慢，远低于农村居民收入增速（略）
3，规模测算：土地流转有望为三线城市带来150亿㎡供地指标、3000万城镇从业人口
3.1土地集约：可为三四城市带来近150亿㎡新增用地指标（节选）
3.2人口流动：新增离地农民可超过1亿人，其中三分之一会留在本地县城
随着我国农垦技术的不断发展，农民的种植效率已经大大增加，不少江浙种植大户通过流转承包耕地，单户耕作土地面积已经可达2000亩以上。但是受各地发展不均衡、农垦机械化普及度不高等因素影响，目前我国农民人均耕作土地只有7.52亩，农村劳动力过量的现象普遍存在。
而在土地流转政策的推动下，随着越来越多的土地被流转，这一劳动力富裕的问题有望得到缓解，一方面可以提高农村土地耕作效率，增加农垦农民收入，另一方面也可以为离地的外出务工农民提供资产性收入保障，增加这部分人群的外出务工意愿。
据我们测算，当我国农民人均耕作土地面积分别达到10亩、15亩和20亩时，分别可释放农村流动人口0.5、1.1和1.3亿人。就2018的外地务工农民实际就业地点来看，其中至少三分之一会留在本地县城，意味着只要农村劳动力人耕作土地达到15亩左右，即可为三四线城市带来3600万左右的新增流动从业人口，按人均住房30平方米计算，可带来10亿平方米左右的新增住房需求。
第三部分：城市案例
邓州离地农民仅一成留在本市
近年来，全国土地改革的步伐明显加速，各地都在进行农村土地流转、宅基地退出机制的有益探索，农村集体土地流转已经取得阶段性成果，政策已处于体系完善和修补期，各地的土地流转市场也相对活跃，但宅基地“三权分置”和集体经营性建设用地入市仍处于“探索”阶段。下文我们将以政策最为积极的安徽省城市（宿州）、人口流出大省河南城市（邓州），以及农村耕地质量较佳的湖南省城市（益阳）三个典型城市为例，从农民收入水平增加、城镇化人口提升以及退宅还耕带来的建设用地指标压力缓解等方面探究土地流转对房地产带来的一系列影响。
1、宿州：“空心村”的治理之路
宿州位于安徽省东北部，是一个农业大市，长久以来，小麦、玉米、华盛产量均居安徽省第一位。由于宿州农村居民人口众多，人均耕地面积过小，劳动力极其富裕，加之邻近上海，交通便利，许多青壮年选择外出打工，早在2005年，全市外出打工人数就超150万，占农村劳动力六成之多，留下了大片荒地。为解决土地荒废问题，宿州市多地积极探索流转制度的创新，转包、转让、互换等多种土地流转在民间应运而生。
1.1空心村问题：闲置土地资源价值极低，农村人口“去留”两难（略）
1.2变革历程：从无序交易到有序流转，提升农村土地使用效率（略）
1.4需求增长：土地流转助力城镇人口快速提升，楼市规模稳步增长
近些年，随着土地流转、产业升级转移的影响，宿州城市综合实力显著增强，人口回流现象逐渐显现。截止2018年底，宿州市常住人口达568.14万人，其中城镇人口增速迅猛，达242.82万人，较2014年增加了37.5万人，城镇化水平增至42.74%，较2014年增加了5.34个百分点。不仅仅是城镇人口增加，居民收入水平也有了明显提升,2018年城镇居民人均可支配收入增至30100元/平方米，较2014年上涨了37%，购买力有了明显提升。
2、邓州：激进的“三权分置”和背景离乡的农民（略）
2.1起源：各级政府高度重视，三权分置与土地流转快速推进
2.2阵痛：流转土地产生效率低下、资不抵债，存在部分农村居民再度“返贫”现象
2.3现状：加大力度保障农民收入，“三权分置”在争议中持续快速前行
2.4楼市：人口外流致城镇化率“虚增”，房价高涨风险不断累积
3，益阳：都市休闲农业示范点（略）
3.2典型项目：益阳农业嘉年华项目，新型经营主体典范
3.3土地供应：强化土地集约利用，连续多年实现建设用地占补平衡
3.4楼市动向：农村转移就业规模巨大，助力住宅销售持续增长
启示：
土地流转助力城市有序扩张，
推升本地城镇住房需求（节选）
1、流转土地体量日益庞大，集约型耕种对收入增长的作用尚未完全发挥（略）
2，土地流转带来的建设用地指标可期，“退宅还耕”将成为关键性推进点（略）
3，只有少部分离地农民会留在本地市县，但总量依旧可观
虽然土地流转规模日益上升,但是受地方产业、经济相对落后等因素影响，三四线就业机会毕竟不如一二线城市，加之近2年，三四线城市商品住宅价格有了大幅上升，如果在本地找不到合适的就业机会，一亩地不足1000元的土地流转费对于购房可谓杯水车薪，导致失去土地的村民有相当一部分流入薪水相对较高的一、二线城市就业，真正留在本地城镇的农村人口占比只有1/3左右。但考虑到庞大的人口基数，土地流转对于三四线城市的利好依旧可观，保守估计城镇人口增量可达3000万人以上。