分割收回存量地优化出让促共赢(妥善处置存量房地产用地案例?，中国自然资源报网20241210）

B市对未动工地块实施分割收回，依法依规调整用途，重新出具规划条件，增加公共服务配套，推动再次出让——

2024-12-1006:11:51

针对闲置存量土地存在的开发难、转让难、收回难等问题，自然资源部会同国家发展改革委等部门总结地方实践探索，研究出台了3方面18条政策措施，推动妥善处置闲置存量房地产用地。为了指导各地精准适用政策措施，特开设专栏每周选登一个处置闲置存量房地产用地的典型案例，支持各地更好依法处置闲置土地，盘活存量土地，谨供参考交流，本期编发案例20。

案例概况

2007年9月，A公司通过挂牌方式以37.12亿元竞得B市C区一宗国有建设用地使用权，面积1431.7亩，用途为居住、商业、办公、酒店。该项目共规划9个地块，住宅和部分商业已建成，剩余面积约80亩的7-1号商业地块（7号地块的一部分）因A公司无力开发，长期处于未动工状态。

问题与困难

A公司因经营不善已无力实施项目后续开发建设，导致部分地块长期未动工，但由于该宗地已动工开发建设用地面积超过三分之一，未动工地块无法按闲置土地处置。同时，该宗地还存在A公司逾期未缴土地出让金、B市政府因公共服务设施建设占用企业土地等历史遗留问题，双方多次协商，但在违约金标准方面难以达成一致意见。

应对措施

B市为推进7-1号商业地块盘活利用，采取以下措施：一是通过仲裁方式，分别明确企业因逾期未缴纳土地出让金产生的违约金和利息，以及政府占用土地给企业造成的资金损失；二是经市政府研究，同意A公司提出的7-1号商业地块退地申请，在仲裁基础上，协商确定收回土地的范围和金额；三是对7-1号商业地块实施分割收回，依法依规调整用途，重新出具规划条件，增加公共服务配套，并于2024年9月底完成再次出让。

（本案例由安徽省自然资源厅提供）

【案例评析】

本案例中，B市立足实际，综合运用自然资源部会同国家发展改革委等部门研究出台的妥善处置闲置存量土地18条政策措施（以下简称“18条”）部分条款，一方面，通过仲裁方式，明确企业违约金计收标准，妥善处理了历史遗留问题；另一方面，通过分割收回土地，补齐公共服务配套短板，促进优地优供，实现了多方共赢，值得各地借鉴。

厘清责任，仲裁明确计收标准。本案例中，A公司存在逾期未缴纳土地出让金的违约情形，理应按合同约定缴纳相应违约金，但同时B市政府因公共服务设施建设占用了企业土地，在核算企业违约金时，如何考虑并计算政府行为给企业带来的资金损失？对于这个问题，双方此前未能达成一致意见，成为阻碍地块盘活处置的首要影响因素。18条出台后，B市通过仲裁方式，分别明确了企业因逾期未缴纳土地出让金产生的违约金和利息，以及政府占用土地给企业带来的资金损失，仲裁结果得到双方认可，为协商解决历史遗留问题创造了良好条件。

助企纾困，分割收回存量土地。A公司因经营不善，无力完成全部地块开发建设，于仲裁期间提出退还7-1号商业地块申请，面积约80亩。B市依据18条中的第（十）条“规范分割宗地开发或转让”和第（十三）条“依法规范收回土地”，与A公司进行充分协商，并经市政府研究，同意A公司退地申请。双方经现场实测，进一步确定收回土地范围，并在仲裁基础上协商明确收地金额。

合理调规，优化条件重新供应。对于收回的7-1号商业地块，B市政府依据18条中的第（十八）条“有序组织重新供应”，按照法定程序，将其中66亩土地的用途由商业调整为住宅，并重新出具规划条件，纳入B市2024年度市区经营性用地供应计划，已于今年8月底面向土地市场重新推出，于9月底完成再次出让；剩余的14亩土地，用于修建地块北侧和东侧的公共道路，增加区域路网密度。

据悉，7-1号商业地块收回金额约1.04亿元，其中66亩居住用地重新供应时，因其优越的地理位置和完善的公共服务配套，吸引多家房企竞拍，出让成交价款4.88亿元。B市采取系列措施，既化解了历史遗留问题，又完善了区域公共服务配套，还实现了优地优供，取得了多方满意、互利共赢的良好成效。