2024年1月13-14日，“中国首席经济学家论坛年会”在上海举行，主题为“《周期重启还是秩序重塑？--全球经济复苏的逻辑》”。中国首席经济学家论坛研究院院长盛松成出席并演讲。
盛松成指出，房地产问题是我国当前经济最需要解决、相对最难解决，也一定会解决的问题。目前我国房地产市场已经呈现出逐渐恢复的迹象，房地产景气度小幅提升，新房销售价格微涨，最主要的是房地产销售正在好转。
“中国的房地产一定会逐渐企稳，房地产还是我们的支柱产业”，他说。
盛松成强调，本轮房地产调控是必要的，房地产市场在逐渐地企稳，长期可能呈L型发展态势。在他看来，中国目前最难的是房地产问题，还有一个地方政府债务问题，“但是我们已经在逐渐解决，而且一定能够解决，能够突破这个难关，使中国的经济平稳健康地发展”。
以下为演讲实录：
中国现在最需要解决的是两大问题：一个是房地产风险，一个是地方政府债务。我特别讲一下房地产，因为这两个问题是相互联系在一起的。
房地产问题是我国当前经济最需要解决、相对最难解决，也一定会解决的问题。我主要讲三个方面：1．我国房地产市场逐渐企稳。2．房地产对投资的拖累可能减缓。不仅对2023年，对未来两年也是如此，最终使房地产市场不再成为经济增长的拖累项。3．经济高质量发展将限制房地产对资源的占用。这也是我们这一轮房地产调控的目的。
一、我国房地产市场逐渐企稳
目前我国房地产市场已经呈现出逐渐恢复的迹象。房地产景气度小幅提升，2023年11月房地产开发景气指数（国房景气指数）93.42较10月提升0.02。
新房销售价格微涨。中指研究院数据显示，2023年12月百城新建住宅平均价格环比上涨0.10%，涨幅比11月份扩大0.05个百分点，同比上涨0.27%。
最主要的是房地产销售正在好转。去年1-11月新建商品住宅销售面积8.6亿平方米，其中9月、10月、11月分别销售9千万、6千万、7千万平方米。因为认房不认贷是8月份开始的，9月份一下把刚需和改善性需求释放了，销售快速上升到9千万。10月份回落到6千万，但11月份又销售了7千万。这些都是新房销售的数据。实际上，决定整个房地产市场形势最重要的是新房，因为新房影响到投资，从而影响GDP。12月份全国新房销售数据尽管还没公布，但根据30个大中城市商品房成交面积高频数据测算，12月全国商品住宅销售预计可以达到9千万平方米，应该是相当不错的。全年可能达到9.5亿平方米左右。
二、房地产对投资的拖累可能减缓
三、经济高质量发展将限制房地产对资源的占用
中国的房地产一定会逐渐企稳。房地产还是我们的支柱产业，所谓的支柱产业就是占GDP的比重超过5%，现在房地产在GDP中的占比达到6%以上，建筑业占比接近7%。这个支柱产业不可能再大幅度扩张了，因为我们需要朝着高新技术、现代制造业、先进服务业这些方向发展，高质量发展将限制房地产对资源的占用，这也是这一轮调控的目的。
从均衡发展的角度看，我国未来不可能通过房地产再来大幅拉动经济增长。国家统计局的数据，我国人均住房面积已经接近美国的三分之二，而我们的人均GDP是多少？几乎是美国的六分之一。2022年美国人均GDP是7.7万美元，我们是1.27万美元，几乎是六分之一。但是我国人均居住面积已经达到美国的三分之二。也就是说，我们已经没有必要再大幅的通过房地产来拉动经济增长了，当然房地产也要高质量发展，要改变发展模式、改善人民生活。应该使资源更多地流向先进制造业和现代服务业，这也是我们这次为什么在疫情期间都坚持房地产调控不放松的原因。截至2023年三季度末，房地产贷款余额占全部信贷余额的22.7%。房地产贷款里面包括个人按揭贷款、房企开发贷款，个人按揭贷款是大部分，房企相对少一点。还有土地储备贷款，这是地方政府所需要的，规模比较小。所有这些加在一起占整个贷款信贷的22.7%，而二季度末是23.1%，占比在下降。贷款的背后是什么？大家一定知道，贷款的背后实际上就是资源。房地产占用整个社会的资源已经不少了。
所以本轮房地产调控是必要的。在这个调控下我们还采取了一系列措施，包括认房不认贷等。本轮房地产调控可以分为三个阶段。第一个阶段是房地产企业自救。第二个阶段是地方政府“保交楼”。第三个阶段是鼓励金融机构参与。金融机构参与包括需求端的认房不认贷等政策放松，也包括供给端对房地产企业资金流的支持。
但是有一点，我们金融机构参与房地产企业的贷款都遵循市场化、法治化的原则，让市场、让金融机构自己去选择。这样可以避免金融机构的风险与房地产风险相互交织。所以我国不可能出现当年日本那样的情况。
总而言之，本轮房地产调控是必要的，房地产市场在逐渐地企稳，长期可能呈L型发展态势。我个人觉得中国目前最难的是房地产问题，还有一个地方政府债务问题，但是我们已经在逐渐解决，而且一定能够解决，能够突破这个难关，使中国的经济平稳健康地发展。