5月23日，由中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社主办的2019年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告（2019）》（以下简称《蓝皮书》）发布会在京举行。社会科学文献出版社社长谢寿光，《蓝皮书》顾问、中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞出席并分别发言，《蓝皮书》执行主编、中国社会科学院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室副主任王业强作主题报告。发布环节由谢寿光主持，论坛研讨环节由王业强主持。
本网记者吴文康摄
牛凤瑞表示，房地产行业转型的关键在于调控政策由应对房价变化向构建房地产调控长效机制转化，以更多更好地的发挥市场“无形之手”的作用，需要进行包括土地制度、住房制度、税收和财政制度、金融信贷政策、城市化政策、产业政策等在内的系统化顶层设计。
在中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强看来，未来房地产行业转型升级将面临六大趋势：未来房地产行业将由新房市场为主转为存量房市场为主、由卖方市场为主转向买房市场为主、由单一城市房地产市场转向城乡统一房地产市场、由房地产开发为主转向房地产投资和证券化为主、由房地产商品为主转向房地产专业服务为主以及城镇间的人口流动将成为影响房地产行业的主要因素。
天津社会科学院经济分析与预测研究所研究员张智认为，过去一年，住宅市场去库存基本成功，实现了基本目标，因城施策和分类调控实施效果开始显现，防止价格刺激市场大幅波动应成为调控重点目标。同时，他还谈到，2019年1-4月，商品住宅投资的作用和影响显著增强，商品住宅市场核心指标变化符合预期。
2019年房地产行业仍呈平稳调整趋势
《蓝皮书》指出，当前稳健的货币政策、松紧适度的总基调基本已经确定。未来在稳健货币政策框架下，央行将有可能从流量、流向以及期限等多个维度对经济进行有效“滴灌”，进一步提升组合型政策工具对于市场的传导效率。虽然2019年存款准备金率仍有进一步下调可能，但幅度和频率会小于2018年。
在信贷增速逐渐上行、财政支出增速反弹、外汇占款小幅下降的态势下，央行定向调控政策将继续围绕增强信贷支持实体经济力度展开，货币政策将延续当前稳健基调，并保持宏观流动性处于合理充裕状态。预计M2增速2019年将逐渐回升。当前市场信贷层面的表现与降低企业杠杆率、稳定居民家庭杠杆率的结构性去杠杆目标大体相符，居民端表现为中长期贷款同比增幅总体趋稳。房贷占比自2018年末逐月下降至25.13%，预判后期仍将在低位小幅波动。企业端则表现为房企融资环境显著“回暖”，尤其是境内发债量稳步增加，而融资成本也存在小幅回落趋势。
据此，《蓝皮书》认为，2019年货币政策继续放松的空间逐渐缩小，加之“房住不炒、因城施策”的调控思路并未发生改变，预计2019年房地产市场投资增速放缓，行业平稳调整的趋势不会发生实质性转变。
应更加注重地方政府在房地产调控中的主体责任
《蓝皮书》强调，2018年中央经济工作会议及政府工作报告进一步明确了城市政府在房地产市场调控中的主体责任，意味着地方政府相应的自主权力进一步扩大。《蓝皮书》认为，不同城市房地产市场成交走势、库存状况、房价状况各不相同，城市政府应根据实际情况制定政策，承担调控主体责任。除限制市场需求的行政性措施和市场管理权限之外，作为地方税种的房地产税也可能将是落实城市主体责任的一个重要手段。
2019年房地产市场仍存在较大发展空间
《蓝皮书》指出，持续提高的城镇化水平仍然是中国房地产市场发展的根本驱动力，突出表现在由于人口增长和迁移、居住条件改善，以及城市更新改造所产生的住房需求。《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》明确提出，到2020年，城镇化水平和质量稳步提升，常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右，努力实现一亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。《2018年国民经济和社会发展统计公报》数据显示，2018年末中国大陆总人口139538万人，其中，城镇常住人口83137万人，城镇人口占总人口比重(城镇化率)为59.58%，比2017年末提高1.06个百分点。户籍人口城镇化率为43.37%，比上年末提高1.02个百分点。短期可以预见，2019年，城镇化率仍将比2018年提高1个百分点以上，房地产市场仍存在较大发展空间。
2019年有望成为中国资产证券化的发展大年
《蓝皮书》预测，2019年中国经济需要从经济去杠杆转为稳杠杆和结构化去杠杆，意味着部分经济和产业领域仍然需要大幅增加资金供给。资产证券化作为一类边际货币政策，可以通过滴灌的方式为实体经济提供资金，通过增加资产周转速度的方式为企业提供资金。在此背景下，2019年有望成为中国资产证券化的发展大年。
在2019年资产证券化的具体发展机会上，商业银行将会以“信贷资产出表”的方式挪出银行资本，支持实体经济发展。此外，供应链金融、消费金融、长租公寓、非标资产转标准化资产等方面，也将有望成为2019年资产证券化发展的重点发力领域。
原标题：《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告（2019）》：2019年房地产市场平稳调整态势不会改变