第四节房地产经纪的产生与发展（一）
一、房地产经纪的产生与历史沿革
(一)房地产经纪是商品经济发展到一定阶段的产物
到了近代和现代，社会分工日益发展，生产社会化程度日益提高，市场迅速扩大，商品市场内在信息不对称问题日益突出。一方面，众多的生产者不能及时找到消费者;另一方面，众多的消费者找不到合适的商品。传统的商业形式并不能解决这一矛盾，新的商业组织形式和经营方式不断革新涌现。一部分掌握各种信息和购销渠道的人为交易双方提供信息介绍和牵线服务，促成交易的实现，由此产生了人类经济活动的全新行业——经纪行业。尤其是随着市场细化和专业化程度的提高，交易的难度和费用提高，在一些专业市场上更需要那些具有专门知识和交易技巧的人为客户提供服务或代客户进行交易。各种服务于特定的专业市场的经纪人员成为市场运行必不可少的部分，并通过提供服务获得经济收入。房地产经纪就是在这样的背景下产生的。
在我国战国时代，井田制遭到破坏，土地开始私有，土地买卖也慢慢频繁起来，此时出现了针对土地买卖的管理政策和关于土地契约的法律规定，熟悉土地买卖法律和交易契约的专业人士，开始参与到土地买卖活动中来。
汉代有了对经纪人的专业称谓“驵侩”，《史记》货殖列传第六十九“子贷金钱千贯，节驵侩”，注日：“驵者，度牛马市;云驵侩者，合市也亦是侩也。”西汉刘安的《淮南子》也载“段干木，晋国之大驵”，注云“干木，度市之魁也”。
唐代专事田宅交易的经纪人开始被称为“庄宅牙人。”后唐天成元年(公元926年)十一月，明宗禁断洛阳城内市场上的牙人活动的诏令“其有典质倚当物业，仰官牙人、邻人同署文契”。后周时期有了政府发放牙帖的官牙人，并出现了牙人的同业组织——牙行。《五代会要》有“如是产业、人口、畜乘，须凭牙保，此外并不得辄置”的记载。后周广顺二年(952年)十二月开封府上奏奏折“典卖田宅增牙税钱”。《五代会要》卷二六《市》载：“后周广顺二年十二月……又庄宅牙人，亦多与有物业人通情，重叠将产宅立契典当，或虚指别人产业，及浮造屋舍，伪称祖父所置。”
根据《宋史》一七九卷第一三二志的记载，宋代田宅等产业的买卖已离不开牙人，且当时的牙人具有了管理交易、协助征税的职能。
元代大量存在从事房屋买卖说合的中介，他们被称为“房牙”。元代房地产经纪的地位得到提高，对房地产经纪的管理也进一步加强，《通制条格》卷十八《关市》记载：“除大都羊牙及随路买卖人口、头匹、庄宅，牙行依前存设，验价取要牙钱，每十两不过二钱，其余各色牙人，并行革去”。《元典章·户部五·典卖》记载：“凡有典卖田宅，依例亲邻、牙保人等立契，画字成交。”
明清时期，牙行是世袭的。《清圣祖实录》载“祖父相传，认为世业。有业无业，概行充当”。当时房牙称官房牙或房行经纪，由官府“例给官贴”，方准营业，官贴每五年编审一次。例如，京城人民买卖房屋，订立契约，须请房牙签字画押，官稿还盖有“顺天府大兴县房行经纪某某”或“官房牙某某”印章。清朝末年的《写契投税章程》有专门针对房牙的规定。
(二)房地产经纪行业发展的历史进程
1.中国大陆房地产经纪行业的发展(1949年以后)
(1)1949年～1978年
新中国成立初期，民间的房地产经纪活动仍较为活跃。当时整个房地产经纪行业比较混乱，一部分不法从业人员用欺骗、威胁等手段，对房东、房客或房屋的买主、卖主进行敲诈，索取高额费用，并哄抬房价。在20世纪50年代初，政府加强了对经纪人员的管理，采取淘汰、取缔、改造、利用以及惩办投机等手段，整治了当时的房地产经纪行业。随后直到1978年改革开放这段时期，由于住房作为“福利”由国家投资建设和分配，整个社会的房地产资源配置并不是通过市场交易，房地产经纪活动基本上消失了。
(2)1978年以后
改革开放为中国大陆的房地产经纪行业提供了孕育、生长的土壤。随着房地产市场的恢复、活跃和发展壮大，以及境外房地产经纪机构和运作经验的植入，房地产经纪行业也开始复兴，并取得了快速发展。这一时期中国大陆房地产经纪行业的发展可以分为以下几个阶段：
1)复苏阶段：1978年～1992年
①复苏的背景
我国房地产经纪行业复苏是以城镇住房制度改革和房地产市场兴起为背景，以房地产权属登记为条件，以落实私房政策为契机而展开的。20世纪80年代，为解决住房短缺和建设资金不足等问题，国家逐步推行城镇土地使用制度和住房制度改革，陆续出台了城镇国有土地有偿使用、城市建设综合开发、个人建房、房地产市场培育等一系列发展房地产业的政策。1980年10月30日，国家城市建设总局下发了《关于转发北京市、辽宁省落实私房政策两个文件的通知》(城发房字[1980]264号)，开始落实私房政策。1983年，国务院发布了《城市私有房屋管理条例》，规定了房屋产权登记制度，至1990年，全国基本完成了房屋所有权登记工作，为80%以上的房屋所有权人颁发了房屋权属证书。这使大量房产在短短几年内发生流转，客观上形成了市场供给和需求，激活了房地产市场，也为房地产经纪活动的再现创造了契机。1987年10月，中共十三大报告《沿着有中国特色的社会主义道路前进》明确指出，社会主义市场体系包括房地产市场，这宣告了我国房地产市场的复生。
②复苏的表现
房地产经纪的复苏主要表现为房地产经纪服务主体的出现和房地产市场的形成。
20世纪80年代中后期，随着房地产交易量的上升，一些城市出现了自发组织的半地下的住房交换、租赁市场。这些市场出现在马路旁、天桥下、广场上等人口聚集的地方，是闲散经纪人员活动的主要场所。上海复兴中路上海跳水池对面、淡水路附近及苏州养育巷半仙弄的房管局房产交易所门前，都曾是有名的民间房屋交易市场。复苏的房地产经纪在促进房地产有效流转、改善人民居住条件等方面显示出了一定的积极作用。
复苏时期的房地产经纪呈现规则缺失、行为不规范、组织松散、整体服务水平低的特点。房地产经纪服务主体成分庞杂，严格地说，还算不上是一个独立的行业。但私营性质的房地产经纪机构已经出现，昭示了房地产经纪发展的方向。
③复苏时期的行业管理
复苏时期，经济发展较早的沿海地区对市场化的房地产经纪活动持开明态度，内陆地区则仍然保守。例如，《上海市私有居住房屋租赁管理暂行办法》(1987年6月17日发布)规定，私有房屋可以委托代理人出租，但代理人代理出租，应具有房屋所有人委托的证件。这代表依法、规范的房地产经纪活动开始被允许。相反，《西安市房地产交易市场管理暂行办法》(1990年颁布)依旧将“私自交易房屋、居间牟利、倒买倒卖”视为违法行为。
地方政府开始对房地产经纪实行正面的规范和管理。1986年，重庆、武汉等地开始设立经纪人公开活动的场所，并尝试考核认定经纪人资格。1987年，上海市开始对私有房屋出租代理行为进行规范。1989年11月16日，福州市人民政府颁布《福州市房屋交易管理暂行规定》(榕房[1989]320号)，明确规定：“凡从事房屋中介服务的经纪人，必须向市房屋经纪人交易所提出申请，经工商行政管理机关审查，核发中介服务许可证后方可从事房屋中介服务。”另外，20世纪80年代中期，各地开始设立房地产交易场所(或房地产交易中心)。房地产交易所是房地产行政管理部门直属的事业单位，既是办理交易手续、权属登记的部门，又是法定的房地产经纪服务提供部门。建设行政主管部门(房地产行政主管部门)对房地产经纪行业的管理，隐含或包含在对房地产交易所的管理当中。
2)初步发展阶段：1992年～2001年
1992年，邓小平视察南方讲话推进了我国社会主义市场经济发展的进程。1994年，《城市房地产管理法》出台，房地产经纪活动的合法地位得到确立。自此，房地产经纪成为正当职业，房地产经纪行业走上了市场化发展的道路。
①初步发展的背景
1992年，国务院发布《关于发展房地产业若干问题的通知》(国发[1992]61号)，明确要求建立和培育完善的房地产市场体系，建立房地产交易的中介服务代理机构、房地产价格评估机构和对市场纠纷的仲裁机构等。这确立了房地产经纪行业市场化发展的道路。1993年，一些沿海地区出现房地产投资过热，1995年，国家开始进行宏观调控，房地产市场开始调整。此后出现了商品房销售不畅的局面，这为我国房地产经纪行业的新建商品房销售代理业务发展带来了机遇。1998年停止住房实物分配之后，城镇居民长期压抑的住房需求得到释放，再加上住房公积金和商业性住房金融的支持，面向存量房市场的房地产经纪服务也迅速兴起。
②初步发展的表现
房地产经纪机构大量成立，持证从业人员快速增加。1993年2月，第一家全国性的房地产中介机构——中外合资建银房地产咨询有限公司成立，当年.深圳就批准成立了近70家房地产经纪机构。1992年7月，上海首家房地产经纪机构——上海威得利房产咨询公司成立，到1998年底，上海已有1905家房地产经纪机构，其中专营性公司984家(外资企业143家);兼营性公司921家(外资企业280家)。1993年，北京市成立120多家房地产经纪机构，至2001年底，北京的房地产经纪类公司超过了2000家。据不完全统计，到2000年，全国房地产经纪机构2.5万家。1994年，上海率先设立房地产经纪人考试制度，1996年，有6300多人获得《房地产经纪人员资格证》，到1998年，持证人数增至10518人。北京市1996年设立经纪人考试制度，当年通过考试的有241人，以后逐年上升，到2001年，已有6067人取得房地产经纪人资格。据统计，2001年全国房地产经纪从业人员约有20多万人。
房地产经纪业务范围扩大，作用明显，业绩显著。发展初期，我国房地产经纪机构的业务以新建房销售代理为主，20世纪末，规模较大的机构逐渐从单一的营销策划，发展到市场调研、产权调查、价格咨询、法务咨询以及代办产权登记、公证、保险、抵押贷款等各种手续的全过程经纪服务，一些成立较早的经纪机构开始涉足存量房经纪业务。1996年，据北京107家中介机构的统计，当年完成成交额62亿元，直接或间接通过房地产经纪机构或人员促成的交易约占全市总成交额的80%。1997年，上海市通过房地产经纪完成的买卖面积为9.42万平方米，租赁面积为37.8万平方米，经纪服务收入达5511.69万元。
港台房地产经纪机构进入内地。1994年开始，先后有台湾信义房屋、台湾太平洋房屋、香港中原地产等港台房地产经纪机构进驻上海、北京等地，2001年，美国21世纪不动产公司(北京埃菲特国际特许经营咨询服务有限公司)进入北京。外资企业的涌人，推动了中国大陆房地产市场和房地产经纪行业的发展。
③初步发展时期的行业管理
房地产经纪发展较早的城市陆续出台专门针对房地产经纪管理的地方规章，并对房地产经纪人员实行职业资格准入管理。1992年11月9日，广州市房地产管理局和广州市国土局联合颁发了第一部专门针对房地产经纪行业的地方性法规-《广州市房地产经纪管理暂行规定》，随后《沈阳市房地产经纪人管理暂行办法》(1993年)、《上海市房地产经纪人管理暂行规定》(1994年)相继出台。到2001年，全国二十多个省市都相继发布了专门针对房地产经纪的地方规定。1994年，深圳市、上海市开始实行房地产经纪人资格培训、考核制度。1996年，北京市也开始实施房地产经纪机构资质和房地产经纪人证书制度。
20世纪90年代中期，我国房地产经纪行业组织开始出现。广州中介产业经纪人协会成立于1995年6月，是最早的中介经纪人协会之一，其房地产代理专业委员会就是广州市的房地产经纪行业组织。深圳市中介服务行业协会成立于1995年10月4日，负责房地产经纪行业的自律工作。1996年12月，上海市房地产经纪行业协会的前身——上海市房地产经纪人协会成立。全国性质的房地产中介行业的自律组织——中国房地产协会中介专业委员会于1995年成立。
3)快速发展阶段：2001年至今
2001年之后，房地产需求两旺，存量房市场兴起，商品房价格快速上涨，房地产买卖、租赁市场全面繁荣。房地产经纪行业进入快速发展时期。
①快速发展的背景
2001年之后，个人成为住宅市场需求的主体，商品房销售稳步增加，存量房市场升温，与此同时，商品房空置率居高不下。2001年，个人购买面积达到1825亿平方米，已占到商品住宅总销售面积的91.53%;全国35个大中城市存量住房交易6035万套，相当于当年增量商品房(885717套)的68.14%。
2001年之后，互联网、局域网逐渐普及，信息技术改变着每个行业。据2004年《中国通信年鉴》统计，2003年，全国各种类型的互联网用户达到7645万户，比2002年增长30.74%。网站已经成为房地产经纪机构发布房源信息，交易当事人获取经纪机构、经纪人信息最重要的途径。
②快速发展的表现
房地产经纪机构采用连锁经营扩展模式，规模不断增大，实力不断增强。快速发展时期，房地产经纪行业内已成长起一批门店过百、人员过千的大型房地产经纪机构，如21世纪中国不动产、中原地产、北京链家房地产经纪有限公司、北京我爱我家房地产经纪有限公司、广州满堂红(中国)置业有限公司等。自2004年起，合富辉煌、富阳控股、易居中国、世联地产、中国房产信息集团、21世纪中国不动产、搜房网等陆续在国内外资本市场上市，这表明一批盈利能力强、综合实力雄厚的经纪机构正在升格为公众企业。
房地产经纪服务向纵深发展，作用不可替代。房地产经纪人员的专业服务已经从提供交易信息、居间撮合，扩展到顾问咨询、协助签约、交易资金托管、贷款手续和产权手续代办、房屋查验、装修咨询以及新建商品房的前期筹划、营销策划、销售代理等领域。通过房地产经纪服务完成的存量房交易比重不断提高，据统计，2007年许多城市超过了50%，大连市最高，已经超过90%。
③快速发展时期的行业管理
建立全国房地产经纪人员职业资格制度。2001年12月18日，人事部、建设部联合颁发了《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》(人发[2001]128号)，决定对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划。2004年12月10日，建设部印发《建设部关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知》(建办住房[2004]43号)，落实注册制度，当年全国共6734人获准初始注册。
建立全国房地产经纪行业组织。2004年6月29日，建设部发布了《关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知》(建办住房[2004]43号)，将房地产经纪人执业资格注册工作转交给中国房地产估价师学会。2004年7月12日，民政部批准中国房地产估价师学会更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会，成为唯一的全国性的房地产经纪行业组织。
开通房地产经纪信用档案。2002年8月20日，建设部发布了《关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知》(建住房函[2002]192号)，2006年10月31日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会开通了房地产经纪信用档案。截至2017年底，4.1万名登记房地产经纪专业人员汲其所执业的机构都已建立了信用档案。
开展房地产经纪资信评价。2006年10月份，中国房地产估价师与房地产经纪人学会在建设部的安排下，开展了首次全国房地产经纪资信评价，评选出70名优秀房地产经纪人和114家优秀房地产经纪机构。
发布房地产经纪行业自律文件。为加强行业管理，规范房地产经纪行为，中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布了一系列行业自律文件。主要包括：2006年10月31日发布的《房地产经纪执业规则》和《房地产经纪业务合同推荐文本》(包括房屋出售委托协议、房屋出租委托协议、房屋承购委托协议和房屋承租委托协议)，2017年4月17日发布的《房屋状况说明书推荐文本》(包括房屋租赁和房屋买卖)，2017年6月20日发布的《房地产经纪服务合同推荐文本》(包括房屋出售、房屋购买、房屋出租和房屋承租)等。
实行房地产交易资金监管。2006年12月29日，建设部、人民银行联合发布《建设部中国人民银行关于加强房地产经纪管理，规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》(建住房[2006]321号)，加强了对房地产交易资金的监管。另外，上海、天津、杭州等城市运用技术手段加强管理，开发了房地产信息系统，实现了网上签约与交易资金监管的联动。
2.中国香港地区房地产经纪行业的发展(1949年以后)
房地产经纪机构在香港被称为地产代理公司，房地产经纪行业被称为地产代理。在香港，大约70%的房地产交易是由地产代理促成的。香港地产代理经历过不同的发展时期，有飞速发展的高潮，也有市场萎靡的低潮。每当私人住宅市场兴旺时，地产代理机构和从业人员数量就大量增加，房地产经纪的繁荣程度与房地产市场的兴旺程度成正比。
20世纪50～60年代，香港地产代理处于个人代理阶段，以独立个人的方式运作。独立的地产代理人没有固定的办公地点、分支机构等，大都集中在中环至湾仔一带的茶楼活动。他们在茶楼互相交换楼盘的供求信息，然后联络合适的客户，促成交易。当时并不流行分层楼宇或单一单位的买卖，以个人独立运作为特征的地产代理主要进行的是一整幢楼宇或单一地块的经纪活动。20世纪50至60年代的地产代理人之间交换信息的活动是建立在彼此信任的基础上的，没有信用的地产代理为同行所不齿，很难在行业内立足。
1968年是香港房地产经纪行业发展的一个转折点。当时，大型私人住宅——美孚新村落成后，楼花开始发售，分期付款也逐步流行，吸引更多人加入地产代理业。一些由几个人组成的小公司开始在美孚租用或购人一个住宅单位作为办公地点，经营地产代理业务。现在香港一些中大型地产代理公司就是那时候在美孚新村开始创业的。当时很多的地产代理运作方式甚至保留到了今天，如当时收取的“介绍费”，现在称为“佣金”、“服务费”等。
香港房地产经纪行业，在真正意义上由个人为主的经营方式向企业化转变是在20世纪80年代初。香港的地产代理公司是从20世纪80年代初开始引入佣金制度，即员工为公司赚取的佣金越多，所分得的该笔佣金的比例越高。在此之前，地产代理公司的营业员以每月薪金为主，员工工作表现及业绩良好，老板只以奖金作为鼓励，并没有佣金制度，更别说佣金比例了。而在新的佣金制度下，营业员底薪虽然较少，但佣金可能占收入的绝大部分。这种制度一直沿用到今天，它强调与实际工作业绩直接挂钩，从而使房地产经纪由一个具有相对稳定收入的行业转变成了一个高度竞争的行业。这种积极的收入分配制度导致以后十多年香港房地产经纪行业的急速膨胀。与此相应，地产代理公司规模逐步扩大，在全港纷纷建立分支机构。
20世纪70年代末至80年代初，地产代理公司已经遍布香港各区，其经营业务由专营楼花逐步扩展至现楼市场。这一时期的房地产经纪行业，其“代理”活动是代表买卖双方的，很少有仅代表买方或卖方的单边代理，因而实质上属于房地产居间。
从20世纪90年代起，香港房地产经纪行业的公司数量、分行数量以及从业人数均稳步上升。1991年，地产代理公司自发组成了一些地区性或全港性的商会或协会，房地产经纪出现了具有代表性的行业协会组织。同时，由于房地产市场的蓬勃发展，由地产代理促成的交易大量增加，一些违规操作的现象也随之出现，各类投诉明显上升。1993年6月，香港立法局通过一项动议，要求政府制定法律来监管地产代理。1994年，政府推出了监察地产代理工作小组报告书，规范地产代理行为。
20世纪90年代是香港地产代理公司大力扩张的时期，不少公司已经成长为大型连锁集团，拥有遍布香港的分行网络，员工数百，朝着集团化方向发展。1995年，香港首家地产代理公司在联交所挂牌上市交易，规模化之路又向前迈出一大步。其后，又有多个大财团或上市房地产公司加入房地产经纪行业。到了1997年，房地产经纪行业无论是从业人员的数量，还是公司的数目，均达到顶峰。这一时期信息技术的发展使地产代理公司的经营效率更高，开始走上以现代高科技推动经纪企业进步的发展道路。
1997年5月21日，香港颁布《地产代理条例》(1997年第411号法律公告)，标志着房地产经纪纳入了法制化管理的轨道，其运作更加规范、有效、专业。
1998年以后，亚洲金融风暴使香港地产业受到了很大的影响，香港的房地产经纪行业开始面临困境，一些企业出现亏损，因此，整个房地产经纪行业开始有所调整，以谋求更好地生存发展。其中，部分大型的地产代理商将目光转向我国内地，开设分支机构，谋求新的业务发展。