2023年销售规模维持低位，政策刺激呈“前高、中低、后稳”走势
1、2023年销售规模维持低位，降幅收窄。
2023年，在一系列利好政策的支持推动下，购房入市成本和门槛进一步降低，市场信心和市场预期也进一步向好。2023年前11月，全国新建商品房销售面积、金额分别为10.05亿㎡、10.53万亿元，基于前11月的增速和12月份的运行情况，2023全年全国新建商品房销售面积、金额约11.93亿㎡、12.28万亿元，同比下降8.2%、5.1%，降幅较2022年大幅收窄。
2023年商品房销售面积回到2014年水平，商品房销售金额则略高于2016年。若与2021年行业顶峰相比，面积下降30%，金额下降31%，行业整体维持底部震荡格局。
2、政策刺激下销售呈“前高、中低、后稳”
2023年初，后疫情时期，前期积压的需求集中释放，带动1季度销售快速冲高，1-3月商品房销售额30545亿元，同比增长4.1%，累计增速自2022年以来首次转正。
短暂小阳春后，2季度供应收缩、需求退潮，市场热度及复苏动能快速衰退。从环比来看，4月份销售金额、面积环比3月几乎腰斩，市场热度急转直下。从同比来看，6月商品房销售面积、金额同比分别下降18.2%和19.3%，且绝对量是2015年以来同期最低。
724政治局会议定调房地产行业新形势，明确我国房地产市场供求关系发生重大变化，强调适时调整优化房地产政策；8月底以来，多部委积极表态并出台具体措施，各地的限制性政策也逐步放松，房地产行业真正迎来政策的新一轮松绑。3-4季度，随着供应加码，销售金额、面积在低位迎来边际改善。销售面积、金额同比增速降幅在收窄。尤其是商品房销售额在6月份之后连续4个月同比降幅收窄，虽然11月销售额单月同比增速较10月扩大0.5%，中断了收窄的趋势，但8.6%的同比降幅同样是下半年以来次低，较6、7月份收窄10.7%。
当前房地产市场仍处在底部修复、边际改善企稳的阶段，市场信心和购房预期的修复正在持续进行。克而瑞分析师指出，房地产的优化政策持续释放后是有一定积极效应，这一点从商品房销售金额、面积单月同比降幅企稳、收窄也可见一斑。但政策发挥依然需要过程，房地产市场正处于转型期的调整中，延续脉冲式、波动式的修复是主旋律。
3、2023年新开工面积及开发投资规模持续下滑
（1）新开工面积创新低，同比下滑21%
受疫情、销售疲弱以及房企流动性风险等诸多因素影响，过去两年新开工面积呈现断崖式下跌。2023年前11月，全国房地产新开工施工面积为8.75亿㎡，同比下降21.2%。根据前11月的同比增速类推，2023年全年房地产新开工面积约为9.5亿㎡，同比增速约为-21%，增速上较2022年收窄18.6%。新开工规模为2013年以来新低，较2019年高峰下降58%。
（2）开发投资总体乏力，规模回到2018年水平
2023年房地产开发投资持续承压。2023年前11月，全国房地产开发投资额为10.4万亿元，同比增长-9.4%。根据前11月的同比增速类推，2023年房地产开发投资增速为-9.5%，较2022年收窄0.5个百分点。从绝对量来看，开发投资规模连续两年下降，回到2018年水平。主要由于近几年房企资金状况承压，房企拿地持谨慎态度，房企投资意愿偏弱，经营重心放在去库存和保交楼上。
4、“保交楼”推动下，2023年竣工面积较过去10年均值高出2%
住房和城乡建设部发布的最新消息称，“保交楼”推进一年多以来，专项借款项目总体复工率接近100%，累计完成住房交付超过165万套，首批专项借款项目住房交付率超过60%。
在“保交楼”政策推动下，各地加强对房地产重点项目调度，带动竣工快速恢复。2023年前11月，全国房地产开发企业竣工面积为6.52亿㎡，同比增长17.9%。根据前11月的同比增速类推，2023年全年全国房屋竣工面积约为10.17亿㎡，同比增长18%；竣工面积较过去十年均值（9.85亿㎡）高出2%。
二手房成交同比增33%，占比首次高于一手房
（1）深度分化成为当前楼市的典型特征。
根据克而瑞数据统计，2023年，重点30个城市一二手房成交总规模达到3.43亿㎡，同比增长13%，整体需求仍然稳定，但相较于2020年和2021年，总量有所下跌。其中，2023年一手房成交1.61亿㎡，较2022年微降3.3%；二手房成交1.81亿㎡，同比增长33%，成交规模创新高。二手房凭借交付安全、低价抛售等优势，整体成交韧性好于新房。
从市场份额来看，2023年二手房首次超过了一手房占比，重点30城二手房成交占比达到了53%，其中北京、上海、重庆、南京二手房市场份额均在60%以上。
预计2024年二手韧性强于一手房的态势还将延续，尤其是针对天津、郑州、重庆等以刚需客群主导的城市，居民购买力透支、消费降级，倒逼客户转战二手，持续分流新房客户。
（2）2023年，二手房月度成交呈脉冲式复苏走势。
二手房第一轮强复苏出现在2-4月，受春节前置、疫情解禁、政策松绑等多重因素影响，2月二手房成交便显现出强势复苏势头，30城成交面积同比倍增，3月成交保持快增，并创下近3年单月新高。9月以来开启第二轮复苏行情，认房不认贷等政策刺激下，二手房成交持续稳步回升，但复苏动能弱于第一轮。
新房房价抗跌性强于二手房
（1）二手房房价同环比跌幅大于新房
2022年起，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比和环比均进入下降通道，2023年1-5月，价格有所反弹，但6月以来，又重回下行区间，11月依然同环比齐跌。2023年，二手房挂牌量激增，供求压力有所增大，部分业主急于出手，因此二手房价格持续下探，二手房同环比降幅均大于新房。
（2）二手房价疲软城市数量不断增加
二手房房价疲软的城市数量也在逐月增加。从11月份房价指数同比上涨的城市数量看，已经减少为2个城市，而下跌城市数量增加到68个。一手房11月同比上涨的城市仍有20个，下跌城市数量为48个。这确实说明二手房的压力比较大，既比历史上各年份的压力要大很多，也比新房市场的压力要大很多。
一线城市保持低速增长，二线、三四线调整压力较大
根据中指数据统计，2023年，一线城市新建商品住宅月均成交67万方，同比增长约4%。其中，上海、广州在低基数下，累计销售面积同比分别增长10.9%、3.9%，而深圳累计销售面积同比下降9.0%，北京销售面积与上年基本持平。年底，京沪优化楼市政策，12月北京、上海成交面积环比增长，但由于市场有效需求不足和居民预期偏弱，政策效果不及预期，更多是带动前期存量客户或犹豫客户入市。
二线代表城市商品住宅月均成交45万方，同比下降3.7%，成交规模仍处2016年以来最低水平。在低基数影响及部分规模较大城市集中备案的带动下，10月二线代表城市销售面积同比降幅明显收窄，进入11月，多个城市市场活跃度转弱，政策效果持续性有所不足，12月，在企业加大营销力度、部分城市项目集中网签等因素带动下，二线城市销售面积环比增长约21%，较高基数下同比下降14.2%，降幅较11月扩大。
三四线代表城市商品住宅月均成交16万方，同比下降11.4%。四季度，三四线代表城市月均成交面积同比下降26.2%，仍保持较大降幅，多数城市市场调整压力较大，部分城市如南通、惠州等，在低基数下累计销售面积同比增长，但绝对规模仍处近年较低水平，市场情绪延续低迷态势。
地方国企逆势而上，民营房企占比缩至5成
（1）千亿房企缩至16家
根据克而瑞数据统计，2023年，TOP100房企实现销售操盘金额54049.5亿元，同比降低16.5%，累计业绩降幅继续扩大。其中，销售额超千亿元的房企16家，较2022年减少4家，销售额超百亿元的房企116家，同比减少14家。TOP100房企中，民营房企由2020年的73家下降至2023年的53家。
整体来看，2023年中国房地产市场继续承压，整体仍处在低位调整期。预期支撑不足、企业推盘积极性降低，虽然年底各大房企加大供货量和营销力度，但楼市复苏动能不足、销售端未有明显起色。
（2）地方国企逆势而上
在市场调整的背景下，部分房企展现出较强的韧性和修复能力，积极把握市场窗口机会，推进销售去化，在极具挑战的市场环境中实现了销售额的同比增长。
2023年，TOP20房企中，中海、华润、招商蛇口、建发、越秀、华发、中交地产销售金额实现逆势增长。其中，越秀地产2023年销售额为1425亿元，同比增长13.1%，建发股份旗下的联发集团2023年的销售额为564.9亿元，同比增长38.81%。此外，国贸地产录得5525.4亿元的销售额，同比增长38.81%，象屿地产实现425.1亿元的销售额，同比增长28.66%。
这4家房企有一个突出的共性，那就是均为地方国企，母公司也都是当地龙头企业。越秀地产的母公司越秀集团在2023中国企业500强榜单中位列第235位，2022年的统计口径总资产约9652亿元，营业收入1125.1亿元。联发集团系《财富》世界500强建发集团旗下核心企业，2022年，建发集团的营业收入超8400亿元，资产总额超7200亿元。国贸地产的母公司厦门国贸控股集团也是世界500强企业，2022年的营业收入为5219.18亿元，资产总额约1129.8亿元。象屿集团是福建排名前三的大型国企，世界500强排名第142位，2022年录得5626亿元的营业收入，资产总额2928亿元。
（3）民营房企销售降幅显著
民营房企里，恒大、伟星和大华实现同比正增长。在“保交付”推动下，恒大的存货在持续去化，此外，据了解，恒大的一些项目在地方政府的引导和严密管控下，与实力较强的代建及代销公司合作，实现了较好的业绩。此外，大华全国布局的策略稳步推进，2023年业绩增长14.47%；伟星近两年积极布局南京、杭州等地，2023年业绩增长5.17%；滨江集团规模基本保持平稳。其余民营房企销售金额降幅均同比下降超10%，其中，碧桂园2023年销售业绩2169.1亿元，同比下滑53.28%；融创销售业绩846.6亿元，同比下滑49.97%，民营房企规模持续收缩。
2024年房地产行业趋势展望
2023年，我国房地产市场仍处于下行阶段，房企销售和资金面承压未改。
展望2024年，多位业内人士认为，在供求发生重大变化的新形势下，市场格局与企业格局继续面临调整。长期来看，房地产市场十万亿规模仍在，不同城市、不同需求仍有结构性机会。与此同时，行业探索新发展模式的方向逐渐清晰，房企应紧抓市场机会积极作为，并主动适应新形势，轻重并举实现高质量发展。
中金公司认为，2024年新建商品房销售有望企稳，但房地产开发投资仍面临较大挑战。在考虑房地产政策应对的力度进一步加强，同时城中村改造顺利推进的前提下，预计明年商品房销售面积和销售金额均有望止跌企稳，实现同比持平微增（预计面积+0.4%、金额+1.9%），但新开工面积受限于房企现金流压力同比或难转正（预计全年-5.4%）。
兴业证券称，中国房地产市场供求关系发生重大变化，2024年地产销售或呈现前低后高走势。在城中村改造有所推进、供需政策有所改善下，全年销售面积预计-9.0%，金额预计-7.5%，开发投资预计-8.0%，当前行业处于调整阶段，但中长期有支撑。行业将迎来城中村改造和保障房建设的新模式。城中村改造有利于扩大内需、优化房地产结构，测算35城的城中村总体规模12.3亿㎡，10年每年拉动销售金额1.76万亿元；保障房则有利于缓解大城市住房矛盾、有效推进房地产转型和高质量发展。
中指研究院认为，2024年全国房地产市场将呈现“销售规模仍有下行压力，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。
其中，一线城市新房销售面积或继续小幅增长，2023年末，一线城市均已大幅度优化限制性政策，为2024年市场恢复打开空间，且一线城市城中村改造进程有望加快推进，优质供给增加也将对市场形成一定支撑，预计2024年一线城市新房销售面积稳中有增。
二线城市2024年市场有望底部企稳。近两年二线城市商品房销售面积明显下滑，绝对规模已经回落至2012年水平，与2022年基本持平，新房销售底部企稳态势渐显。展望2024年，随着市场量价逐步调整到位，近两年市场超跌的城市需求有望出现修复。
三四线城市2024年新房销售规模预计将继续下行。当前三四线城市市场情绪较为低迷，需求存在透支、房价下跌、政策效果带动不足等是重要原因，2024年，三四线城市增量政策整体较为有限，同时，多个三四线城市城镇人均住房面积较大，未来新房市场规模空间整体有限。
克而瑞认为，整体来看，未来房地产市场总规模趋稳。随着价格恢复理性、在新房交付风险出清后，全国一手房成交占比仍有望维持在六成。预计到2026年商品住宅成交规模将稳定在8.3亿㎡左右。若加上保障房及二手房等，整个中国楼市未来的规模总量将维持在16亿㎡到18亿㎡左右，房地产市场仍然是一个相当大的市场。（作者｜王健，编辑｜刘洋雪）
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