冯仑：中国房地产的三个阶段|中国房地产官方网站_房产

万通地产的董事长冯仑是一个永远不停思考、不停折腾的人，这使得他能够不时抛出若干惊世之语，也使万通地产一直在中国房地产行业保持着一种特立独行的姿态，包括多年前就进军美国市场，包括最近宣布要像科技公司一样做研发，像时尚公司一样定期发布新产品。日前，冯仑接受《商业价值》采访，畅谈关于房地产行业和万通过去未来的一些思考。

Q万通明年就20年了，怎么评价这些年来的发展？

A从万通本身发展过程，反映了民营企业从草根创业到现在一直要应对的两方面挑战——一方面是制度转型的挑战，就像汽车要拐弯，路又颠簸，90%的民营企业都死在这上面；另一个挑战，就是市场竞争的挑战，但我觉得这上面死掉的企业并不多。因为中国整个市场在不断发展扩大，看上去资金链断裂或者产品积压卖不出去，好像是市场原因，但大部分是深层次制度上的原因。

目前，我们确定了一个稳健的发展方式，总结起来就是低风险、中速度、高回报。大家都说做企业是马拉松，但忽视了一点，所谓马拉松，只有开头和结尾的时候有人鼓掌，中间就是匀速不停的慢跑，很寂寞，做企业其实拼的就是寂寞。低风险就是马拉松中间不能用百米速度跑。对房地产公司来说，如果仅仅是负债买地，每年总量增长很快，但是风险也很大。根据长跑的观点来看，这20年如果把所有的上市公司作为一个样板，20年的平均净资产回报率只有6%左右，这就是长跑的成绩。你如果跑20年能跑到7％～8％的净资产收益率，就很好。

最近，每年我们都自己做体检的工作——就是把律师请过来，把过去一年来做的事情按照新的制度看一看。因为我发现制度转型是个缓慢的过程，只要每年自检一下，就不会有大事。

Q您觉得中国目前的房地产市场与美国的房地产市场相比，处于什么样的发展阶段？

A我把房地产行业分成三个阶段，第一个阶段主要就是地主加工头，第二个阶段是厂家加资本家，第三个阶段是导演加制片。在美国整个来看，现在还留了一部分厂家加资本家的企业，最牛的都是导演加制片人的模式。从具体经营重点上来看，第一阶段重点在制造上，原料成本都是竞争要素，能买到便宜地段、能降低生产成本，和做鞋做衣服都是一样的。第二阶段是营运能力，竞争焦点是已经逐步转到人的身上，怎样把品牌和服务做好。到第三个阶段，叫做不动产金融。很多人说做旅游地产做得最好的是张艺谋，如果当初把《印象·刘三姐》周边的地圈下来，可以带动多少房价？这块地在这里已经有几千年了，是创意使这块土地升值。所以下一个阶段，创意就变成了核心。比如说郊区有100亩地，交给5个开发商做肯定是5种模式、5个利润率。这就和电影导演一样，最后编出来5个故事，有5个现金流、5个利润、5种品牌效果，所以我们现在的重点是逐步把能力聚集到营运和创意。在这种模式下，土地就变得越来越不重要。

Q你提了很多概念，包括反周期、立体城市，以及所谓美国模式，包括中国中心在海外的发展模式，这些概念之间的逻辑关系是什么？

A我觉得这里边的逻辑关系实际上都是在追求突破现有的模式、发展的路径，围绕着房地产的创新。万通是一家战略先导型的公司，我们的战略永远比执行先导很多，好处是永远有方向，但是弱点是计划的事永远不能百分之百地做到，都是做到了一部分。但好在永远是在正确的方向做到了一部分，这就很不一样。有的公司是营销导向型，永远是当下营销；有的公司是成本导向型，就是成本控制得很好，但是战略上可能会迷失；也有的公司是资本导向型，在资本市场上表现出色，但是产品不是很好。

去年按照上市公司的销售利润率，我们排名很靠前，但是我觉得没有用，我认为这个模式没创新，持久不了。我们应该更主要地去追求创新，比如说我们通过研发经费的支持，每年发布一个新产品，每年集中攻一个技术上、产品上的难关。这样10年以后，我们就在整个行业里是营运和创新产品领先的一个公司。这个时候规模多大，对我来说不重要。

Q你个人非常善于处理复杂的关系，在复杂的局面里，永远能够找到一个大家都能够接受的答案，这是怎么做到的？

A在中国把所有的事情处理得绝对好很难，我觉得有两个方法：第一，就是我们通常讲的吃亏。人为什么能吃亏呢？无非两个原因：或者是有更大的企图，或者更长远的利益追求，也就是说不争眼下，而争未来，不争近而争远，不争钱而争是非。第二个方法，就是尽可能地对过去的事件、人物，保持历史的眼光，这就是所谓大历史观。我在读初中的时候，一个老师跟我讲了一句话，一直挺影响我。他就说你要做事情，要学两门学问，第一门就是学历史，历史是望远镜，学历史就能够站得高，看得远，看见别人没看见的地方。第二、学哲学，学哲学是宇宙观，你知道大是非。所以今天能处理好这些事情，本质上我觉得是由于理想引导了长远的一个眼光，使你具有一个长期的历史观。没有历史观的人，不知道后面还有什么，有机会就会骄奢淫逸、盛气凌人。

尚文｜摄

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