中国网：苏老师您好，非常高兴今天能够邀请到您做客我们的演播室。
苏剑：非常感谢，我也很高兴。
中国网：前不久召开的中央政治局会议强调要防范化解房地产风险，提出要统筹研究消化存量房产和优化增量房产的措施，这被大家普遍看作是增强楼市信心的一个利好的消息。那么，您怎么看待政治局会议关于房地产方面的表述？释放了怎样的信号？
苏剑：首先，不管我们喜欢也罢，不喜欢也罢，房地产行业目前还是中国的支柱产业。所以在宏观调控中，它对房地产行业非常重视，提到了中央政治局会议这样的层面上讨论这个问题，这就说明了它对中国经济的重要性，这是第一个。
第二，中国的房地产市场确实现在面临非常大的风险，而这个风险如果扩散的话，可能扩散到好多方面去，它涉及的面特别广。比如首先，它可能涉及到民生，比如（如果）房价大跌的话，马上就会导致老百姓财富缩水，因为现在中国老百姓财富的80%以上聚集在房地产方面，房价一下跌，那么财富名义上自然是缩水了。另外可能在有些地方，会出现烂尾楼的情况，所以保交楼目前还是一个非常重要的任务，这还涉及到民生。
另外，还可能涉及到银行，因为银行对房地产开发商有贷款，对居民也有贷款，那如果居民还不起贷款的话，它同样会断供，这也会导致银行的风险。然后它还涉及到股市，因为房地产企业在股市里占的比重还相当大。还涉及到债市，因为房地产企业同样也发债，不仅发内债，还发外债，发外债的话，又把问题扯到国际上去了，还涉及到人民币汇率。然后再往其他方面延伸，又涉及到地方政府债务问题，地方政府收入相当大的一部分，尤其是有些地方到50%左右都来自于卖地收入，如果再加上房地产行业所交的税收的话，那么好多地方的财政收入其实60%、70%都依靠房地产，那房地产一垮下来，那么地方政府收入减少了，地方政府债务就成了大问题。
所以转一圈下来，你就会发现，一个房地产风险其实就扩散到整个宏观经济了，所以它的风险是个非常重要的风险。所以中央政治局把化解房地产市场风险作为非常重要的任务，这个是非常重要的，也非常必要的，这是第二点。
第三点，房地产行业目前面临着一个长期和短期的风险。长期来看，因为人口在减少，人口老龄化在加速，从2022年开始，劳动力还在急剧减少，这几个因素叠加在一块，其实意味着中国的房地产市场从长期来看，是有下行趋势的。当然这就对中国的稳增长构成了一定的压力，这就要求中国接下来将不得不实现一场产业结构的转换，必须有其他的产业能够升上来，弥补房地产行业长期下行带来的缺口，这是长期的。短期来说，应该说房地产行业将近20年的高歌猛进，可以说是在相当程度上透支了未来的房地产行业的发展。所以接下来，在房地产发展方面，可能就有一个相当大的回调，或者说房地产行业可能会有个停滞，把透支的那部分慢慢地给收回来。
苏剑：目前看，应该是这样。就是说我们要把房地产行业本身的触底反弹和房价的触底反弹要分开，房价触底反弹并不一定意味着房地产行业会触底反弹。
中国网：能展开讲讲吗？
中国网：我们也注意到最近多地纷纷出台了政策措施，为房地产行业“解绑”，而且还有一些城市出台了住房以旧换新的政策，那么在您看来，这些政策措施会对房地产行业或者说房地产市场带来怎样的影响，能不能使楼市回暖？
中国网：我们再从购房者的角度来看，我们都知道“买涨不买跌”是大多数购房者在置业时的一个心态，我相信现在也有一大批潜在的购房者正在观望，那么对于他们，您有什么建议？
苏剑：首先把中国作为一个整体来看的话，应该说房价可能还会进一步下跌，这可能是一个趋势。当然这也分地段，也分城市。有些城市可能未来怎么着房价都上不来了，因为中国人口流动和城镇化过程中，以及经济结构调整的过程中，它可能会出现一些城市人口净流出，甚至最终会出现城市空心化这样的现象，比如说一些资源枯竭性城市，所以结果就是这些城市的房价到时候白送，你都不要。当然我这只是说了一个极端（案例），也就是说，我们买房的时候，如果作为投资的话，一定要看清它的位置在哪里，不能说是轻易去投资一些发展前途不明朗，或者是很明朗但是往下走的城市，这个要避开。
苏剑：首先，我们要弄清楚这个新模式是什么？这个要搞清楚。你搞不清这个，谈政策，那都是白说。应该说这20多年，尤其是1995年左右住房商品化以来，应该说中国的房地产行业发展得非常快。刚开始，老百姓的住房比较紧张，所以那时候房地产需求非常大，这也成就了（房地产行业）这么多年的发展。现在，中国的房子可以给14亿人住的，你还要想到农村的房子、小城镇的房子，包括小县城的房子，好多年轻人在那买了房子，其实也是不住的。也就是说，现在中国的房子从总量上来说已经相当多了，过剩已经是一个大趋势。这个我们要搞清楚。
那么接下来，中国的房地产市场可能会出现结构性的调整，这个结构当然是地域结构的调整。也就是说随着人口的流动，有些城市它的发展潜力大一些，对房子的需求还有，或者还在增加；有些城市发展潜力比较小，人口在流出，那么它的房子过剩就会很严重。所以接下来的新模式，第一步就是结构调整，地域结构的调整。也就是说在那些发展空间比较大的城市，可能还需要进一步增加房子的供给，在那些房子已经过剩的城市，就采取别的办法，来化解过剩的房子。这是地域结构的调整。
接下来还有一个就是住房本身的结构调整。以前我们住房的建设，考虑的基本上都是一家三口，没有考虑到会放开生育，那未来有的家庭可能孩子比较多，两个、三个可能都有，这个时候可能房子的内部结构也要针对人口结构进行调整。所以这是人口结构（变化）带来的对住房需求的一个变化。当然接下来好多年轻人（也可能选择）不婚不育，他们可能更喜欢小户型的房子。也就是说未来的住房需求可能往两个方向去发展，一个是大户型，一个是小户型。那么房子的供给可能要更加多样化，要适应未来需求的变化。这是从房子结构本身（考虑）。
从房地产行业本身呢，我们刚才说长期趋势和短期的透支，导致接下来这几年，中国的房地产市场可能会比较艰难，也就是说以前需求的透支可能（导致）接下来这几年（需求）已经不太多了，所以就面临这样一个超调的情况。
中国网：新模式是不是还要考虑一个方面，就是政府的介入，比如说一些保障性住房的建设？
苏剑：对，这个就是另外一个问题了。它是属于房地产行业，但它主要是民生政策问题。也就是说保障房它本身很重要，但是保障房应该说在房地产行业里边占的比重应该是比较小的，而且保障房本身它不应该建得条件太好，建得条件太好的话，就到不了需要保障的人手里了。另外就是如果保障房建设太好的话，对其他买商品房的人来说就显得不公平。所以就说是保障房它在整个房地产行业里边，在某些年份它可能很重要，但作为一个新模式来说，它可能影响并不是很大。
中国网：最后一个问题，您怎么看待房地产行业或者说房地产市场的明天？
中国网：好，非常感谢苏老师今天给我们带来很精彩的解读，谢谢！