导语：如何才能写好一篇房地产宏观政策，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
模型
1综述
要想评价房地产宏观调控政策的效果，就需要对房价和房地产市场的走势进行判断，这样我们就需要借助一些房地产指标对房地产市场价格的波动情况进行分析比较，通过建立科学的评价指标体系，做出科学的决策。
由于房地产指标众多，需要对各指标进行标准化处理，采取统一的量纲，然后才能进行定量计算，本文选用Z-Score法。在房地产市场发展评价指标体系中，房地产开发投资增长率/GDP增长率这个指标需要运用线性内插和外推的方法进行调整。
2房地产宏观调控政策效果评价的实证分析
2.1房地产指标的标准化及调整
期数值造成影响，还需要进行巨警调整，调整后数值见表3。
然后对各年份其他房地产指标的数据进行标准化处理。处理后的数值详见表4、表5。
2.2确定房地产指标权重值
借鉴文献[2][2]用层次分析法得出的主观权重值。用变异系数法计算出客观权重值，然后运用组合赋权公式计算出组合权重值。各房地产指标权重值见表6。
2.3计算房地产市场发展状况综合评价值
将各年份的房地产指标与对应的组合权重值相乘以后求和，就得到该年份房地产市场发展状况综合评价值。2001-2011年份综合评价值见表7。
2.4评价结果分析
根据先前表7的数据，就可以得到房地产市场发展状况走势图，详见图1。
将房价和房地产市场发展状况综合评价值结合起来，建立房价――房地产市场评价模型，更有利于研究房地产宏观调控政策的效果。
从图1可以看出，大连市2001-2011年房地产市场发展状况波动较大，在2010年达到最大，2002、2008和2011年出现回落。这是因为2002年我国大力整顿房地产市场秩序，出台的规范性政策抑制了房地产市场的发展；2008年国务院重拳打击屯地，造成了2008年大连市房地产市场的回落；2010年国家出台“新国八条”，对北京上海深圳等一线城市产生了重大影响，各大房地产企业把目光转向了大连等二线城市，再加上边远地区执行政策的滞后性，导致2010年大连市房地产市场的迅猛发展；2011年，号称“史上最严”政策出台，同时大连市在其辖区内实行住房限购政策、征收房产税政策，有效地抑制了房地产市场的发展。
3房地产宏观调控政策效果评价分析
基于大连市2001-2011年房价和房地产市场发展状况模型分析的结果，再结合2001-2011年我国实施的房地产宏观调控政策，可以看出，我国在2001-2011年间出台了众多房地产宏观调控政策，房地产市场的发展走势也随之上下波动，但是房价却一直降不下来。我们可以这样认为，房价的高低是对我国房地产宏观调控政策效果的最直观的评价，房价居高不下，说明我国的房地产宏观调控政策没有达到预期效果，这是因为我国房地产调控政策频繁，缺乏一致性造成的。另外，我国对房地产市场的调控行政干预较为严重，类似限购、限贷、限价，这些在短期内调整还是有效的，但终将退出市场，缺乏长期性，所以对房地产市场的调控应以经济手段为主，同时还要重点实施好土地政策，掌握好土地的有效供给，使其和货币政策、财政政策实现有效结合，保障房地产市场的持续健康发展，促使房价回归合理。
参考文献：
[关键词]当前宏观经济经济周期房地产
我国房地产从2000年前所未有的繁荣阶段,到2005年、2006年通过宏观调控抑制房地产的价格上涨过快,随后2007年价格再次较快上涨,再到由于金融危机的影响带来的2008年价格开始明显下降,都显示出房地产经济周期与宏观经济波动的关系日益紧密。
因此,进一步研究我国房地产经济周期波动主要由哪些因素影响,房地产价格波动对宏观经济中的社会总消费与总投资有什么影响,应如何进行宏观调控,具有一定的现实意义与理论价值。
一、20世纪90年代以来中国宏观经济调控的阶段分析
1.1993年～1996年的紧缩性宏观调控
针对1992年的经济过热,从1993年起实施的紧缩性的宏观调控,在初期采取较多直接行政操作方式,以治理当时混乱的金融秩序。
2.1998年～2002年以扩大内需为主的扩张性宏观调控
针对1997年经济偏冷,从1998年开始实施扩张性的宏观调控,更多地采取扩张性的积极财政政策和稳健的货币政策,同时采取了必要的行政手段和组织措施,解决了扩大社会总需求的问题。
3.2003年以来的中性宏观调控
针对2003年经济运行中又出现的一些新的不稳定、不健康因素,从2004年开始实施的中性宏观调控,政府果断做出了加强和改善宏观调控的决策,在手段的运用上讲究综合性,动手早,见效快,未雨绸缪。
二、当前中国宏观经济形势分析
自2002年以来,中国一直处于经济周期的上升阶段,并且经历了持续六年的经济繁荣期。2002年至2007年,中国的GDP增长率分别为9.1%、10%、10.1%、10.4%、11.1%和11.4%,年度间的平均波幅很小。2007年,中国GDP达到24.66万亿元,比2002年增长65.5%,从世界第六位上升到第四位,但这种经济持续快速增长的背后也存在着一些隐忧。
1.物价总水平逐步摆脱了20世纪90年代末以来保持低速增长的趋势,出现了较大幅度的反弹和上升
2002年至2006年,居民消费物价指数(CPI)分别为-0.8%、1.2%、3.9%、1.8%、1.5%,而到2007年,CPI上升幅度达到4.8%。进入2008年,CPI进一步创新高,由农产品和食品引发的价格上涨,逐渐向其他商品和生产资料领域扩散,以致许多学者作出这样的判断:中国存在着由结构性价格上涨走向全面通货膨胀的巨大风险。
2.投资增长持续偏快,推动中国经济过热增长
2002年至2006年,全社会固定资产投资增长速度分别达到16.9%、27.7%、26.6%、23.9%、24.8%。对宏观经济而言,投资需求是一把“双刃剑”,一方面有助于拉动经济走出萧条实现持续增长;另一方面,过度的投资冲动也很容易推动经济走向过热。
3.信贷规模扩张,流动性过剩问题突出
与经济高速增长,与投资扩张相伴生的,则是不断扩张的信贷规模及日益突出的流动性过剩问题。从中国的信用扩张周期来看,2000年以后,银行信用系统逐步摆脱了1997年金融危机所造成的紧缩局面,而处于一个持续扩张的时期。2000年,代表社会信用总量的广义货币M2增长率为10%,此后M2的增速不断加快,到2005年上升至21.1%。尽管近年来,M2增速有所放缓,但仍处于高位运行状态。
4.房地产和资产价格上涨孕育了巨大的经济泡沫与经济风险
房地产与股票价格膨胀产生的偏离经济基本面的资产泡沫,导致居民存款从银行搬家,流入房市和股市,不仅增加了货币供应量,吹大了资产泡沫,加重了通货膨胀,而且孕育了资产泡沫崩溃后经济剧烈收缩重组的巨大风险。
5.来自国际收支双顺差的压力与困境
近年来,中国的国际收支顺差以每年约2000亿美元的速度增加,到2007年底,外汇储备已经超过1.5万亿美元。长期的国际收支双顺差对中国的宏观经济带来了一些不利影响,如中国日益成为贸易保护主义和反倾销实施的对象;人民币升值的压力不断增大;大量国际投机性资本流入中国的资本市场和房地产市场等。这些都对经济过热和结构失衡,起到推波助澜的作用。
6.国际经济风险对中国宏观经济运行的不利影响逐步显现
除了国际原油、农产品价格持续走高推动国内生产成本和物价上涨外,2007年3月美国发生的次贷危机逐步拉开了美国经济衰退的序幕。国际经济环境恶化不仅对中国未来的出口贸易产生不利影响,而且也在一定程度上削弱了中国宏观调控政策的独立性与有效性,特别是美国为刺激经济所采取的扩张性宏观经济政策,有可能部分抵消或削弱中国紧缩性宏观经济政策的逆周期调节效应。
三、我国房地产经济周期的波动和影响因素
事实证明,由于宏观经济发展波动性以及房地产业内在的多种经济因素的影响,房地产业的发展呈现出周期性的特征。从第一次经济危机开始,到第二次经济危机爆发之间,定义为一个经济周期。每个经济周期都会经历繁荣、衰退、萧条和复苏四个阶段。
1.我国房地产经济周期的波动
我国房地产业发展经历了一个从萌芽起步到不断发展壮大的过程,这个增长过程不是平稳的而是波动性的,发展至今,大致经历了四个周期:1981～1983年的第一轮周期;1984～1990年的第二轮周期;1991～1996年的第三轮周期;1997年开始至今的第四轮周期。
从20世纪80年代初开始,我国房地产业发展已经经历了三个周期,目前正处在第四个周期。房地产业的快速发展引发了不少经济和社会问题,出于对房地产发展过热的担心,国家为此出台了一系列宏观调控政策。房地产业发展中出现的过热现象,实际是其发展周期波动规律的表现。研究导致房地产周期波动的原因及政府应采取的宏观调控措施,对于房地产业可持续发展意义重大。
2.影响房地产周期波动的因素
分为内生因素和外生因素,内生因素在本质上决定着房地产周期波动的周期性和持续性,外生因素则是波动的初始原因或初始推动力。
(1)内生因素主要包括房地产供求和房地产投资。房地产需求与供给。价格、收入、政策以及预期的变动都会使房地产需求总量受到影响继而发生变化与此同时,房地产供给总量也会在技术、劳动、资金管理等条件变化的影响下不断发生扩张或收缩的变化。只有房地产供给和需求在总量和结构同时平衡的情况下,房地产经济才能持续快速发展;供求总量和结构任何一方面出现严重失衡,房地产经济就需要进行调整,继而引发房地产经济的波动。
房地产投资。进行房地产投资决策时,房地产投资利润率是需要被考虑的重要指标。利润率通过引导房地产的投资走向扩张或收缩,对房地产周期的波动产生重要影响。房地产投资波动常被看作是房地产周期的引擎。
3.对我国房地产业宏观调控的建议
目前关于我国房地产业发展周期所处阶段的看法主要存在以下两种观点:未到波峰或者没有过热、已到波峰或者已经过热。笔者认为这两种观点都有失偏颇,房地产业发展长周期还包含一些短周期,我国的城市化进程还远远没有结束,房地产业在发展过程中周期性波动是很自然的经济现象,这些周期性波动都在可控的范围。政府可以采取措施对房地产业进行宏观调控,防止房地产业出现大幅度波动。
(1)在加强周期性规律研究的基础上,正确判断房地产业发展周期所处阶段。在现实经济生活中,一般可以通过房地产投资量的增减、产业增长率的高低、房价的涨跌和市场交易的旺盛等主要指标来分析和衡量房地产业的周期波动,评判房地产业发展周期所处阶段。为此,应加强房地产周期的研究,积累经验,建立房地产周期运行的监控指标体系,为正确评判房地产业发展周期所处阶段提供科学的依据。判断正确与否,是实施反周期策略的前提。
(2)采取反周期策略,预先采取措施,避免大起大落引起的强烈震荡。当前,房地产业在我国经济发展中的作用越来越大。未来几年,扩大内需仍是我国一项基本国策,如果没有房地产市场的活跃,扩大内需就会缺少活力,经济发展也将缺少动力。因此,宏观调控政策首先要立足于保持房地产业的健康发展。一方面,根据国民经济的发展状况,力求与之相适应,防止房地产业过热或过冷;另一方面,也要充分发挥房地产业的新经济增长点作用,积极促进国民经济的发展,延缓周期波动,缩小波幅,实现可持续发展。
(3)要处理好我国各地房地产业发展周期的差异性与宏观调控政策统一性的矛盾。我国各个地区经济发展的程度不一样,东、中、西部差距很大。因此各地房地产业发展程度不一,且房地产业具有明显的区域性特点,这就决定了房地产周期既有全国性的周期,也有各地的发展周期。因此,房地产宏观调控既要避免“一刀切”,又要保证地方政府有效执行。宏观调控政策更应是指导性政策,由各个地方结合本地实际情况参照实行,用科学的发展观去调控我国的房地产市场。
参考文献:
[1]牛凤瑞:中国宏观经济形势与房地产业的发展[J].经济纵横,2008(3)
[2]陈秀梅韩和林赵元兵:我国房地产价格波动对经济的影响分析―兼论我国房地产宏观调控[J].价格理论与实践,2009(1)
[3]田成诗.我国房地产价格与宏观经济景气关系实证分析[J].价格理论与实践,2009(7)
（一）保证房地产企业的健康发展房地产企业效益的高低，往往取决于营销策略是否到位，在国家的宏观调控下，房地产行业暂时失去了政策优势，只有依靠自身的力量来维持企业的发展。为了扩大客源，就要转变以往单一的营销措施，从不同的受众、不同的成本等方面进行考虑，在营销策略奏效的情况下，才能增加顾客的购房几率，从而盘活企业资金，促使房地产企业向健康方向发展。
（二）保证国家经济顺利运行房地产作为高利润企业，对国家的经济发展做出过重要的贡献，但是如果任其发展，不采取相应的措施加以限制，则会导致无序发展，尤其是在经济泡沫迹象初现的当前，更应该对房地产行业通过宏观调控的手段加以规范，防止其滑入深渊。因此，房地产行业应该在营销过程中充分了解顾客的需求，不断创新营销模式，吸引更多的顾客，保证了房地产行业的健康发展，就为国家经济的健康发展打下了坚实的基础。
二、宏观调控下的房地产营销策略
（一）大打质量牌顾客对住房是一种刚性需求，因此注重房子的质量问题。在宏观调控的情况下，保证住房的质量，能在相当大的程度上吸引顾客的目光，对质量的营销是要贯彻到各个方面的：第一，房地产商在开发的过程中要注意质量把关，用合格的原材料，不能因贪图利润而建造出豆腐渣工程。第二，施工人员在建设过程中要本着负责任的态度，不偷工减料，按质按量完成工程。第三，售楼人员在营销过程中要突出住房质量好的优点，向客户耐心解释，形成示范效应，提升企业的形象。
（二）形成营销团体目前，各房地产公司各自为政，在价格等方面的决策具有随意性，这不利于整个房地产行业的稳定。因此，为了最大限度满足各房地产公司的利益，而又不影响整个行业的发展，可以组成房地产营销团体，把不同的公司联合起来。在充分研究不同楼盘的地理位置、成本等基础上制定出价格段，稳定房价。在没有竞争关系的房地产公司之间，可以进行楼盘代售，加强不同公司之间的合作，提升房地产行业的整体形象。
（三）多开发出不同类型的住房对于房地产公司来说，单一开发某一种住房不利于形成综合优势。面对不同客户的需求，公司可以开发不同类型的住房，如：商品房、经济适用房、廉租房等，能够使公司业务广泛化，增强整体实力。在务工人员较多的城市，公司可以多开发小户型住房，满足务工人员的租房需求。能满足顾客需要的房子就是最好的营销策略，因此，公司要对市场需求进行细致分析，及时推出不同的住房类别，延伸自己的业务触角。
（五）积极寻找目标客户对于房地产营销而言，没有客户就没有利润，客户的开发是营销的一个重要方面。在建房之前，要对所建住房有精确地定位，确定是高档住房、中档住房，还是低档住房。定位之后，要进行实地调研，锁定相应的目标客户，高档住房适宜于建在商业中心或环境优美的郊区，中档住房适宜建在城市边缘地区等。只有在充分调研的基础上，才能锁定潜在客户，以便在正式售房时能制定出有针对性的营销策略。
三、结语
论文关键词：政府，房地产，宏观调控，政策
一、引言
随着国民经济的快速发展，房地产已成为我国经济的支柱产业和新的经济增长点。但与此同时，大部分城市的房地产市场也出现了过热的现象。具体表现为：价格的不合理持续上涨；市场运作不规范；房地产有效供给不足与无效供给过剩并存；房地产的投机性日益增长等问题。这些问题不仅威胁着房地产金融秩序的有序性和安全性，也严重影响着我国民生问题和国家经济的健康运行。为此，政府相继出台了一系列的宏观调控措施来抑制或者纠正房地产市场发展过热的现状。
政府出台的宏观调控政策主要有：综合性政策，如“国八条”、“国六条”等；土地政策；金融政策，如调整银行存贷款利率、调整存款准备金率、调整公积金贷款利率等；税收政策，如调整税率；财政政策、保障性住房政策等等。下表为十年来我国房地产市场的主要调控政策汇总：
我国房地产市场的调控政策
调控政策
1998-2002年
发展是主旋律
2003-2005年2月
调控住房供给总量
2004年
调高资本金比例、经济适用房、加息
2005年3月-2006年4月
调控住房需求总量
2006年5月-2008年8月
调控住房结构
2008年9月-2009年
紧缩性政策开始松动
【关键词】信贷调控房地产调控REITS房地产信托
一、国内经济形势背景
长期看，我国经济基本向好，稳定增长仍是大趋势。预计随着物价涨幅的回落和政策紧缩力度的减弱，我国经济增速将启稳回升，经济“硬着陆”的风险较小。从拉动经济增长的三驾马车来看，我国经济仍将保持9%以上的增长。
二、房地产市场短期受到冲击，长期看好
1、房地产市场短期受到的冲击
短期来看，对房地产市场最直接的影响是货币信贷政策。2011年，信贷供给总体受控的局面难以明显改观，经济增速下降也将导致信贷需求放缓。金融机构准备金率在较高水平上继续上调对信贷投放的制约“边际递增”。此外，一系列监管新规的实施或准备实施也将限制银行资产扩张和信贷投放的速度，部分存贷比较高的银行将不得不通过压缩部分贷款来满足监管要求。
2011年初政府出台了一系列房地产调控政策，这些调控文件主要包括“国八条”、地方政府限购措施和房地产税等等。这些调控措施和货币政策叠加对房地产市场起到了抑制作用，房地产市场价格大幅上涨的预期已有所改变。
从政府房地产调控政策看，2011年下半年，在通胀趋缓和地方财政压力较大的情况下预计政府不会出台更严格的房地产调控政策。从2010年以来的4次加息、12次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率已达到21%的历史高位。经过这一系列调控，我国目前通胀已在可控范围内，价格上涨趋势正得到控制。此外，各城市的限购政策仍将持续，这些政策的持续仍然对房地产价格起到抑制作用。
2、房地产市场需求强劲，决定了房地产市场的长期走势
宏观经济增长基础下的刚性需求是房地产市场长期发展的强劲动力：消费对总产出的带动效果反映了消费诱发程度。研究表明，城镇居民消费诱发程度最高为2.714，即城镇居民消费每增加一元，将带动总产出增加2.714元。中国的城镇化进程是一个不可逆的过程，预计到2020年，城镇化率将达到55%，越来越多的农村人口转为城镇人口，这部分群体的生活方式将发生重大变化，从而加大了对住房需求。
消费结构升级带来房地产市场的改善型需求：从全国整体水平来看，我国人均GDP超过3000美金，消费升级将快速展开，就住房来讲，普通的改善型需求，也是经济规律所证实、必然会产生的大量需求。
投资性需求会持续存在：房地产的性质决定了其具备两个方面的作用，一为居民提供住所的使用价值属性；另外一个是具备保值增值能力的投资品属性。在目前我国股市不完善、利率没有市场化的情况下，对投资的要求会越来越多，因而有理由认为这一性质的需求仍会持续增长。
刚性需求、改善型需求和投资型需求的长期强势增长，必将为房地产市场的需求增长提供强劲的动力，即便在投资型需求受到政策制约的情况下，刚性需求和改善型需求将因城镇化进程加快和消费结构升级而强劲增长。
三、破解银行融资困境的必然选择――信托与房地产的紧密协作
在国家的房地产市场限购政策以及严格控制的信贷政策下，目前房地产市场的资金状况可以说进入了严冬。从根本上说，长期以来单一的银行融资渠道是导致目前房地产业融资困难的关键因素。控贷政策切断了房地产开发商的主流融资渠道，造成房地产开发商不能、或者来不及获得银行金融支持。
在传统的单一银行融资渠道受到严格限制及民间资本资源得不到有效运用的情况下，房地产信托无疑是破解目前产地产业困局的唯一出路。同时，社会资金投资需求的存在，也为房地产信托的发展提供了必要的支撑。
四、以信托的方式为房地产提供全方位、全流程的融资解决方案
1、开创信托与房地产全方位的紧密协作
借鉴西方发达国家的发展经验，发展房地产信托，需要从一个更加宽广的视角看待房地产市场，住宅地产仅仅是房地产市场的一个组成部分，更多的商业地产、养老地产、城市综合体开发、基础设施建设以及土地整理开发等都属于广义的房地产市场范畴，信托要与房地产建立全方位的紧密协作机制。
养老地产是“养老+地产”的一种复合开发模式，这种模式是将房地产开发与创造消费者生活方式的密切结合。随着我国财富阶层的增加和逐渐进入人口老龄化社会，具有养生、养老需求的人群在急剧膨胀。这类地产是一种开发投资，要追求利润，但同时也是实现一个社会“老有所养”的必要产业，具有明显的公共性、福利性特征，因而得到了政策层面的支持。养老地产本身除了住宅建设之外，需要大量的运营、管理配套设施，以满足老年人的服务需求，因而对资金需求的规模大、期限长。信托的介入，一方面支持了这一社会朝阳产业、福利事业的发展，另一方面也为投资者创造了长期、稳定的收益。
城市综合体综合开发在我国这样一个高速城镇化发展的阶段中，显得尤为重要，是一个关系到城市发展的关键问题。但是城市综合体的开发，往往动辄占地几百亩、上千亩，投资量非常巨大，其中的商业及基础设施部分的资金回笼期限比较长，单个企业或金融机构的力量很难满足投资需求。而借助信托平台可以引入大量的社会资金，没有规模的限制，可以满足城市综合体项目的开发需求。
2、致力于信托与房地产流程的各个阶段
信托是极为灵活的金融工具，除了在规模和期限上具备竞争力，可以适用于不同类别的房地产项目（上节所述）外，还可以灵活运用投资于房地产开发流程的各个阶段。
土地储备阶段：对于位置优越、市场开发前景良好、交易对手经验丰富的项目，信托资金可以在土地储备阶段以股权的形式合作开发，实现互利共赢。信托公司接受委托人的资金委托，信托资金对项目公司进行增资扩股，控股项目公司。项目公司运用原股东的投资款及信托资金支付土地出让价款及进行后续开发建设。信托资金可以通过多种方式实现收益，可以以类似优先股的概念获得固定收益，也可以获得浮动的开发收益。
项目开发阶段：项目开发阶段是银行机构与房地产金融合作的主要阶段，市场中较为普遍的形式为项目开发贷款，其交易结构比较简单，不做过多介绍。
按揭贷款：在项目开发完成或者是将要完场阶段，房地产项目就进入销售期，此为实现投资收益的关键阶段。信托可以充分利用市场资金，以购买担保性应收账款、直接发放按揭贷款等多种方式来满足购房贷款需求。一方面实现了百姓住房的要求；另一方面实现开发企业快速资金回流，对整个金融，乃至宏观经济运行具有重要意义。
财产信托：财产信托是指委托人将现存资产或财产性权利委托给信托公司，再向投资者转让信托权益。投资者购买财产信托产品时，由于信托财产可见，所以信托财产产生的信托收益也真实可见，从而避免产生信托收益的财产形成过程中的风险。
倒按揭：也称“反向住房抵押贷款”，是指房屋产权拥有者把自有产权的房子抵押给信托公司，信托公司在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主一笔固定的钱。而房主可继续获得居住权，一直延续到房主去世。当房主去世后，其房产出售所得款用来偿还信托资金本息，其升值部分归信托投资收益。
【参考文献】
[1]李娜、姚菲菲：我国房地产信托投资基金（REITs）的发展模式探讨[J].商业文化，2011（3）.
[2]李骏：房地产信托投资基金运作功效及其启示[J].国际经济合作，2010（5）.
（一）理论构想
（二）变量和数据
根据中国统计年鉴和中国人民银行网站选取1999年至2013年广义货币M2供应量的同比增长量以及房地产企业开发国内贷款同比增长量的数据以及1998年至2013年国内贷款占本年实际到位资金比例以及自筹资金占本年实际到位资金比例的数据建立模型。
（三）模型分析
利用Eviews3.1软件对房地产企业国内贷款相对增量（GNDK）和广义货币供应量M2增量之间的关系进行回归分析，可以初步建立线性回归模型。
（四）实证结果
由模型分析可得，当广义货币供应量M2增量增加即宏观政策宽松时，房地产企业开发国内贷款增量随之增加，表示房地产企业采用贷款融资的方式较多；反之，当广义货币M2增量减少就是加强宏观调控时，房地产企业的国内贷款增量随之减少，房地产企业选择其他融资渠道和方式进行融资。当房地产企业国内贷款占本年实际到位资金比重增加时，其自筹资金占比会减少，当房地产企业国内贷款占比减少时，其自筹资金占本年实际到位资金比例增加。也即，当宏观政策宽松时，房地产业会倾向于利用贷款进行融资，而减少自筹资金的比重；当宏观调控趋紧时，房地产企业利用贷款进行融资的行为就会相对减少，减少间接融资，转而增加自筹资金的比重，拓宽融资渠道，选择其他直接融资的融资方式。
二、宏观政策变迁对房地产企业融资方式影响的进一步分析
三、结论
近期市场走势和宏观政策扑朔迷离，在接受记者采访时，上投摩根投资部副总监、行业轮动基金经理许运凯表示，短期内市场将步入震荡筑底阶段，宏观政策也将进入观察期。
政策效果正在显现
对于未来市场的走势，许运凯说目前“分歧巨大”，而他个人认为，年初以来的一系列调控手段，包括货币政策、产业政策、信贷政策等都取得了较为明显的效果，宏观政策应当是进入了一个观察期，市场未来3个月可能处于震荡筑底阶段。
许运凯认为，短期加息的可能性相对较小，“从货币政策来看，2010年的货币政策应当说是比较提前的。在CPI数据还没有超过3％的时候，央行就已经提高了存款准备金率。从目前的经济运行状态来看，GDP已在第一季度见顶，CPI高点极有可能出现在5月份。今后的数据将环比向下。另外，市场的流动性并不像大家想象的那么泛滥，如果考虑到人民币升值对实体经济的压力，加息在短期内将是一个小概率事件”。
“从已经出台的房地产调控手段来看，2010年房地产调控的力度远远大于2007、2008年。房地产调控的影响基本与以往一样，首先是资本市场反应，市场预期房价会下跌20％～30％，造成房地产股大幅下调；其次反映在一手房和二手房的成交量下降；第三是房地产价格回落”，许运凯认为，今年房产价格回落的速度会比较慢，而房产税可能短期不会出台。
他说：“受房地产调控影响第二大的行业是银行。另外，银监会正在进行地方融资平台的清理和摸底工作，这对银行有一定影响。考虑到银行业和房地产业在宏观经济中的地位和作用，政府将保留一个政策观察期来评估宏观调控的效果。”
信贷政策方面，许运凯表示，从掌握的情况来看，5月份新增贷款比4月份进一步回落，调控效果非常明显。
震荡筑底下有支撑
许运凯认为，市场已进入震荡筑底阶段。国际市场方面，欧洲债务危机继续恶化的可能性很低，而国内经济运行过热的担忧有所缓解。同时，企业盈利和估值比较合理。他说：“2010年～季度，上市公司净利润同比增长超过40％，现在沪深300的估值不过是15-16倍市盈率，这在中国证券史上是比较低的水平。从行业来看，房地产股今年的盈利下调空间不是很大，银行今年净利润增长25％左右也是有保障的。”
2009年底开始陆续出台的房地产调控政策，直接目的是为了抑制房价的快速上涨，但是，由于房地产业在整个宏观经济中占据重要的地位，如果单纯从产业政策的角度看待这一调控，恐怕未必能够完全把握未来政策走势的完整脉络。次贷危机已经提示全世界，房地产行业的政策应当作为宏观经济政策中除了货币政策、财政政策之外的又一个重要指标和杠杆，而这在中国过往的宏观政策中其实早已有所体现，因此，将房地产调控政策的出台看作中国宏观调控政策的一部分，会更容易把握未来的政策走向。
表面上看，近来房地产调控政策出台的时机，选在房价飞涨、投机气氛开始浓厚之际，其背景是民间对高房价的抵触情绪上升、高房价对未购房者“居者有其屋”理想的冲击有可能造成社会不稳定因素。但深究起来，这次调控不论时机还是力度选择，其实都脱离不了宏观经济形势变化的大背景。
本轮房价的飞涨始于2009年中。当时，房地产市场执行的是偏宽松的政策，这是由于经济复苏的基础尚未稳固，房地产行业还背负着带动中国经济走出萧条的重任，适度的过热正是政策所要催化的结果之一。到了2009年底，中国经济的复苏已经相当可靠，甚至由于流动性旺盛，已初现局部过热的苗头。从这个角度看，对房市的调控，其实可以理解为中国宏观刺激政策退出中的一步棋，而绝非对房地产市场的急刹车。从政策节奏上看，中国已经开始提高准备金率，也证明刺激政策处于逐步退出之中。
事实上，此次房地产调控的力度并不是很大，绝非2007年下半年到2008年底的调控那样从供给和需求两方面下猛药。其原因在于，当时的大背景是宏观经济明显过热，地产作为重要的龙头产业，自然首当其冲受到抑制，加之高房价引起的诸多社会矛盾，政策的力度也就非常大。尤其是对开发商融资的严格控制，结合近乎窒息的需求方，最终使得房价大幅走低。然而，在当前的局势下，这一情形重现的概率几乎不存在，政策不可能让房地产业陷入萧条，从而拖累整体的经济增长。因此总体来看，目前对房地产市场不宜过度悲观，毕竟政策还处于早期的微调阶段，而且长远看，越早微调，越有利于房地产市场的持续健康发展。此次调控最有可能的结果，是飞涨的房价得以抑制，伴以交易量适度下降。
房地产政策之所以不同于其他行业，主要与其行业特点有关。首先，房地产业一般杠杆率较高，占用的资金总量庞大，所以，房价波动对于流动性有举足轻重的影响，房价上升可以创造出巨大的流动性，下跌则可能给一个高杠杆的金融体系带来危机。次债危机之所以震倒全球金融体系，就在于地产杠杆加上各种金融衍生品杠杆所产生的多米诺骨牌效应。其次，房地产及其上下游产业产值占GDP的比例接近20%，调控这一产业，对总需求的影响就足以对整个经济增长产生强大的辐射作用。再次，房地产具有金融属性，房地产投资的变化会对资金的流动产生巨大影响。最后，中国经济正处在调整结构的关键时刻，出口作为经济增长的三驾马车之一，未来很难再起到支柱作用，在调结构初现成果以前，如果盲目过度调控地产行业，很可能会间接给经济调整造成困难。因此，如果单从微观的行业角度看，很难猜测还会出台哪些调控政策、政策要执行到什么程度，但是，一旦将房地产政策与宏观经济政策相结合来看，就可以判断，这次调控不会对房地产业造成巨大的打击。
一、加强房地产风险控制的重要意义
房地产开发资金投入大，运作周期长，涉及环节多，市场风险大，因此，房地产开发企业应充分认识到房地产风险控制的重要意义，努力控制和规避各种市场风险，谋求企业合理的经济效益。
房地产是一个涉及面广、关联度高、综合性很强的行业，对国民经济具有较强的拉动作用，一个时期以来，为国民经济的高速发展和国内生产总值的持续增长做出了积极的贡献，已发展成为国民经济的重要支柱产业之一。同时，房地产业也作为一个朝阳产业受到了地方政府的重视，在各地GDP中占有重要的地位，房地产业一旦出现风险或波动，将会很快影响到其他行业，给金融、建材、建筑施工等其他行业的发展带来冲击和影响，最终会影响整个国民经济运行体系的稳定发展，因此，房地产行业的风险控制从宏观上看，它是促进国民经济健康发展、维护经济高速增长的首要前提。
二、我国房地产开发风险的变化趋势
近年来，伴随着我国经济体制的逐步完善和国家一系列宏观经济政策的出台，房地产投资风险总体上呈现出下列变化态势。
房地产投资经济风险是指一系列与经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。随着我国经济发展以及整体经济环境的不断改善，房地产投资的经济风险将有所降低。首先，经济的发展使人们收入增加，实际购买能力提高，特点是随着城镇化建设步伐的加快，普通居民改善居住环境的要求将十分迫切，再加上境外人员和机构的大量涌入，都使我国房地产业拥有一个更加优越的经济环境。房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上，随着我国房地产市场化深入，房地产开发将面临多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技进步的要求，及时满足更加苛刻的消费者需求变化。房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为，特别是现阶段，国家对房地产市场的调控力度不断加大，实际上是增加了那些企业规模小、管理水平低、融资效率差的中小房地产投资商的政策风险，进一步促进了房地产业的整合和洗牌。
三、房地产企业加强风险控制的策略
房地产开发企业应着力加强对市场的研究，采取灵活的经营策略，努力控制各种风险。
1.提高风险控制的能力
2.进行充分的市场调查分析以作出科学的项目决策
风险是指在投资经营过程中各种不确定因素，使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性，从而减少这种偏离的最好方法，就是通过市场调查，获得尽可能详尽的信息，把不确定性降低到最低限度，从而较好地控制房地产投资过程中的风险。通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析，从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目，这部分工作可以由投资者自己对房地产市场进行调查，也可委托咨询公司等中介机构进行。
3.在预期收益相同的情况下投资风险较小的房地产项目
房地产投资项目种类较多，它们的风险度大小不一。有的风险度较大，可能遭遇的不确定性也较高，而有些投资项目的风险度较小，选择风险小的投资项目可以使投资收益能得到有效的保证。
4.以合理组织融资形式进行滚动开发
房地产投资需要量大，必须以一定的形式筹措资金，以满足需要。房地产融资的形式主要有以下几种:通过发行金融债券，筹集开发资金。通过预售开发的商品房和卖楼花，从客户那里筹集房地产开发所需资金。利用已取得的土地使用权到银行获得抵押贷款。组建股份公司，申请成为上市公司。从股票市场上融资。各房地产开发公司应根据自身的实际情况，选用最适合的融资形式，以便迅速、大量、低成本地融入资金，投入房地产开发。房地产开发公司不但要掌握融资技巧;而且还要采取切实可行措施提高资金使用的效益。比如在投资项目管理中，引入竞争机制，运用多种手段，促使施工单位降低工程造价，提高工程质量，缩短建设周期。房地产企业还要增收节支、提高劳动效率，减少经营管理费用，以保证所投入的资金获得最大的经济效益。
关键词：房地产市场；房地产经济波动；对策
1房地产经济波动的影响因素
影响房地产经济周期波动的因素有许多种，大体上可分为内生因素和外生因素两大类.所谓内生因素是指房地产经济体系本身的因素，对房地产经济活动起内部传导作用.所谓外生因素，是指房地产经济体系以外的，对房地产经济产生外部冲击作用的影响因素.通常，外生因素通过内生因素而起作用，房地产经济周期波动是内生因素与外生因素共同作用的结果.
1.1房地产经济波动的外生因素
1.1.2社会发展因素.随着人民生活水平、收人水平和精神文明素质的提高，住房消费的观念和行为将会对房地产产生重要的影响，从而，引发对住房的价值需求、功能需求以及对社区和社区环境的需求，这将影响房地产的市场和需求空间.
1.1.3城市发展因素.城市化的进程将极大地加剧对城市基础设施和普通住宅的需要，并影响着人口增长、人口流动和交通运输业的发展，而这些因素，又进一步对地价上涨和房地产业的发展产生强烈的持久作用，进而影响各类房地产经济周期波动.
1.1.5房地产业的随机因素.这包括战争、、地震、自然灾害、社会突发因素等的影响.
1.2房地产经济波动的内生因素
1.2.1房地产市场供给和需求的矛盾是房地产经济波动的内在原因.房地产供给与需求是市场中经常变动的因素.房地产投入的快速增长要求广大消费者需求的跟进与支撑，否则不可避免地要进入下行区间.房地产供给总量由于受技术、劳动、资金、管理等条件的变化而不断发生扩张或收缩的运行.同时，房地产需求总量也由于受种种因素的影响而发生变化，再加上房地产供给变化比需求变化剧烈，需求线波动超前于供给线波动，因此房地产供给总量与需求总盆平衡是暂时的，不平衡是经常的，房地产经济就要进行调整，因此房地产供求关系的变化，必然会引起房地产经济的波动.
1.2.2在房地产经济活动中，房地产投资是影响房地产业发展的重要因素.房地产投资的波动，常常被人们看作是影响房地产经济波动的引擎.从理论上说，房地产投资的增加，将会引起房地产业的扩张，房地产市场进人繁荣阶段;投资下降，则会使房地产业出现萧条.房地产投资的变动与房地产经济周期的变动基本上是一致的，或者说，两者几乎是同向共振的.但是，房地产投资波动比房地产经济周期的波动往往更为活跃一些.
1.2.3房地产收益率也是一个重要的内生因素.收益率就是房地产开发获取的净收益与房地产的投资额的比率，即投资回报率.一般说来，当房地产开发商的预期收益率不断提高时，开发商会增加投资和扩大开发规模;当预期收益率不断下降时，开发商的投资行为就会变得较为谨慎.因此，收益率的大小是开发商最为关心的问题之一.
2.1房地产业在国民经济发展中的主要作用
房地产业对拉动GDP增长的贡献.房地产投资开发对国民经济增长的贡献包括三个方面：第一，作为投资的一部分，房地产开发投资对GDP增长的直接贡献；第二，房地产开发投资通过关联产业带动GDP增长的间接贡献；第三，房地产开发投资通过拉动消费对GDP增长的引致消费贡献.房地产业对GDP增长的贡献可以用贡献率来表示.计算方法是：贡献率（%）=（某因素贡献量/总贡献量）×100%.利用房地产业每年增加值的增量占GDP增量的比重确定房地产业对国民经济总量增长的贡献率.当前，房地产开发投资对经济增长的总贡献率达到了1/5，由于其产业关联度高，所以保持房地产开发投资的平稳增长，对国民经济持续稳定发展具有重要意义.
2.2房地产业发展对其他关联产业的影响
在国民经济运行过程中，各产业之间存在着广泛、复杂和密切的技术经济联系，这种经济联系也被称为产业关联.房地产业作为支柱产业，既是众多要素的供给者，也是众多要素的需求方，由于房地产业的产业链长、关联度大，其基础性地位决定了它对其他产业影响的广泛性.房地产业的发展能够带动建筑、建材、冶金等50多个物质生产部门20多个大类近2000种产品的发展.
3政府对房地产经济波动的控管对策
3.1对因国民经济波动而形成的房地产经济波动的调控
宏观调控措施应该与整个国民经济的宏观政策相协调一致，并服从国家的总体经济政策.当房地产业的超前发展已超过整个国家经济承受能力，给其它行业带来巨大压力时，为了保持宏观经济的健康发展，此时必须采取宏观调控政策挤去房地产经济中的“水分”.
3.2对因供求失衡而形成的房地产经济波动的调控
3.3对因宏观政策变化而形成的房地产经济波动的调控
对于正确的宏观经济政策，即使暂时抑制了房地产经济的发展，造成房地产经济水平的下滑，也应该坚持执行，因为它保障了房地产经济长远、健康的持续发展.对于不当的或失控状态下的宏观经济政策，应采取措施及时制止和纠正.另外，国家对房地产市场的宏观政策应尽最保持稳定性，避免重大经济决策的突然变化，这样有利于房地产企业制订长期发展战略，减少企业决策的盲目性、短期性和投机性.