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当月要点：
1、TOP100房企销售总额为4762.4亿元，同比下降51.6%
2、春节楼市“看多买少”，房企促销活动难改购房者观望情绪
3、展望：市场步入传统“金三银四”节点，核心城市政策效果有望进一步显现
业绩：TOP100房企销售总额为4762.4亿元，同比下降51.6%
2024年1-2月，TOP100房企销售总额为4762.4亿元，同比下降51.6%。其中TOP100房企2月单月销售额环比下降29.3%，同比下降64.7%，主要为2023年前两月房市出现了部分反弹，销售额基数较大。销售额超百亿房企14家，较去年同期减少12家；超五十亿房企8家，较去年同期减少18家。TOP100房企权益销售额为3195.8亿元，权益销售面积为1991.4万平方米。
图：2021年至2024年2月TOP100房企累计销售额均值及增速情况
图：2019年至2024年2月TOP100房企单月销售额均值情况（单位：亿元）
注：文中分析所用销售额，如无特别说明，均指全口径销售额。
2024年1-2月，各档房企销售额均有所下降。其中，TOP10房企销售额均值为212.0亿元，较上年下降47.7%；TOP11-30房企销售额均值为65.8亿元，较上年下降53.5%；TOP31-50房企销售均值为31.4亿元，较上年下降52.0%；TOP51-100房企销售额均值为14.0亿元，同比下降57.6%。
图：2024年1-2月各档销售额增长情况
阵营数量：第四阵营明显增加，百亿阵营减少12家
图：2021年至2024年1-2月百亿、五十亿房企数量
2024年1-2月，不同阵营企业数量均有变化。具体来看，百亿以上阵营14家，较去年同期减少12家，销售额均值181.6亿元。第二阵营（50-100亿）企业8家，较去年同期减少18家，销售额均值65.5亿元。第三阵营（30-50亿）企业19家，较去年同期减少3家，销售额均值40.8亿元。第四阵营（30亿以下）企业为59家，较去年同期增加33家，销售额均值15.6亿元。
表：2024年1-2月TOP100房企各阵营数量及销售额均值情况
春节楼市“看多买少”，房企促销活动难改购房者观望情绪
房企通过多种途径紧抓春节营销节点，部分城市到访量有所提升，但成交仍较为平淡，购房者观望情绪浓厚。今年1月底以来，核心一二线城市接连优化楼市政策，政策力度不断增强，2024年春节假期是新政后观察政策效果的重要节点。各地房企节前便已开展促销活动，多数楼盘“春节不打烊”，通过多种途径紧抓春节营销节点。从市场情况来看，春节期间部分城市售楼处到访量有所提升，但实际成交较为平淡。根据中指数据，2024年春节假期期间（2.10~2.17），25个代表城市新房日均成交面积较上年春节假期（2023.1.21~2023.1.27）下降约27%。
表：2024年春节期间部分代表城市营销情况
收入以及市场预期的不确定，导致需求端的疲软，房企促销活动难改购房者观望情绪。其一，2022年疫情影响部分需求被暂时压抑，2023年春节房市出现了部分反弹，销售额基数较大。其二，收入以及市场预期的不确定，导致需求端的疲软，房企促销活动仅能提升部分城市来访者数量，并不能实质改变购房者观望情绪。其三。2024年春节期间各地政府紧抓旅游产业支持力度，各地回家团聚或外出旅游的人数激增，购房计划向后延期，仅部分热点及受返乡置业带动的城市表现尚可。
展望：市场步入传统“金三银四”节点，核心城市政策效果有望进一步显现
政策方面，监管部门持续释放稳市场举措。2月20日，央行宣布5年期以上LPR下调25个基点，由4.2%降至3.95%，为2019年换锚以来单次最大降幅，此次非对称降息体现了央行对于房地产行业的呵护，加大楼市托底力度，释放更加积极信号有利于稳定行业信心。
同日，住建部召开城市房地产融资协调机制工作视频调度会议，会议通报，截至2月20日，29个省份214个城市已建立房地产融资协调机制，共涉及5349个项目；已有57个城市162个项目获得银行融资共294.3亿元。城市房地产融资协调机制加快落实，有利于推动项目建设，缓解房企资金压力，也有助于改善消费者预期。
另外，2月27日，住建部发布《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》，明确指出：住房发展规划和年度计划是建立“人、房、地、钱”要素联动机制的重要抓手。各地要根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落。土地管理制度改革稳步推进、“人、房、地、钱”要素联动机制加快建立，均将进一步强化优势地区资源集聚效应。
地方层面，2月，受春节假期影响，各地政策出台频次减少，春节前北京、深圳相继优化限购政策，北京优化通州区“双限”政策，深圳取消已落户家庭购房的社保年限要求，并将非本地户籍家庭5年连续社保/纳税缩短至3年；厦门、沈阳、济南等多地进一步优化公积金贷款政策。
短期来看，全国“两会”召开在即，预计会后供需两端将有更有利政策出台。一线城市有望进一步因需、因区优化限制性政策，二线城市有望全面取消限购政策。从市场角度来看，市场即将进入传统“金三银四”节点，前期出台政策的核心城市政策效果有望进一步显现，但去年高基数效应逐渐凸显，3月不管是新房还是二手房成交同比表现或均较弱，“小阳春”行情或仅在部分核心城市出现。
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