第一部分、2022年中国房地产市场形势总结
(一)价格水平：新房、二手房价格年度累计均下跌，下半年单月价格环比持续下跌，房价下行压力突出
新建住宅价格方面，2022年百城新建住宅价格自2014年后时隔七年再次出现年度下跌。上半年新房价格整体呈企稳横盘态势，下半年以来房价走势疲弱，价格持续下跌。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年百城新建住宅价格累计下跌0.02%，较2021年由涨转跌。具体来看，上半年百城新建住宅价格累计上涨0.15%，较2021年同期收窄1.55个百分点;下半年以来，受疫情多点散发、经济下行压力加大、“断供”事件等因素影响，百城新房价格各月环比均下跌。12月，百城新建住宅均价16177元/平方米，环比下跌0.08%，跌幅较11月扩大0.02个百分点，已连续6个月环比下跌。
二手住宅价格方面，2022年百城二手住宅价格累计下跌，上半年二手房价呈横盘态势，下半年房价下行趋势明显，月度环比跌幅持续扩大。2022年百城二手住宅价格累计下跌0.77%。上半年百城二手住宅价格累计上涨0.17%，较2021年同期收窄2.39个百分点。下半年以来，市场进入深度调整期，月度价格环比持续下跌，且跌幅逐步扩大。12月，百城二手住宅价格为15876元/平方米，环比下跌0.22%，跌幅较11月扩大0.01个百分点，已连续8个月环比下跌。
从涨跌城市个数看，2022年以来，百城新建住宅、二手住宅价格月度环比下跌城市数量均维持在高位水平，二手住宅价格环比下跌城市数量整体呈上升态势。12月，百城新建住宅价格环比下跌城市数量为68个，较2021年同期增加10个;百城二手住宅价格环比下跌城市数量增至80个，已连续5个月超70个。从累计下跌城市数量来看，2022年新建住宅价格累计下跌的城市有70个，二手住宅价格累计下跌的城市有73个。
(二)成交规模：重点100城新房成交同比下降近四成，为2015年以来最低水平
根据统计局数据，2022年1-11月，全国商品房销售面积12.1亿平方米，同比下降23.3%，商品房销售额11.9万亿元，同比下降26.6%。11月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅仍超20%，房地产市场销售未出现明显好转。
2022年，重点100城新建商品住宅成交面积同比降幅近四成，绝对规模为2015年以来最低水平。据初步统计，2022年，100个代表城市新建商品住宅月均成交面积约3036万平方米，同比下降36.2%。具体来看，上半年，市场延续调整态势，重点100城商品住宅月均成交面积同比下降43.8%。5-6月，疫情影响逐渐弱化叠加热点城市优化政策效果显现，市场表现边际修复。三季度，受季节性和部分城市“断供”项目增加等因素影响，市场成交活跃度再次下行，重点城市商品住宅月均成交面积同比下降26.8%;四季度，购房者置业情绪仍处低位，12月重点城市成交面积环比小幅回升，但同比降幅仍超三成，单月已连续19个月同比下降，市场预期依然较弱。
分梯队来看，2022年，各线代表城市新建商品住宅成交面积同比均下降，一线城市韧性较强，销售面积同比下降23.7%，降幅为各线城市最小，二线城市受重庆、武汉等大体量城市市场低迷影响，同比下降38.6%，降幅最大。三四线代表城市同比下降34.8%。具体来看，上半年市场延续2021年底调整态势，各线代表城市销售面积同比均降，其中三四线代表城市商品住宅同比下降近五成，降幅最大。三季度，二线城市中成都、重庆、天津等城市受疫情影响，市场观望情绪加重，代表城市成交面积降幅位列各线城市之首。10月以来，各线城市市场销售依然承压，政策效果不明显。
(三)需求结构：刚需产品表现疲软，改善需求成新房市场主流，多城120平以上产品占比提升
2022年以来，代表城市新房成交套总价均值及中位数普遍出现上行，主要受两方面因素影响：1)今年我国居民收入预期明显转弱，置业信心不足，其中刚需购房者观望情绪较重，而改善客户预期整体好于刚需客户，同时部分新房受限价因素影响，与二手房出现价格倒挂，吸引改善客户入市;2)近年来新房供给逐步向改善产品转变，带动新房供应高端化，面积段出现一定增大趋势，同时近两年土地市场持续低迷，地方政府推地倾向于中心区地块，也带动新房项目价格出现结构性上涨。
从面积段成交套数占比来看，与2021年相比，30个代表城市中，22个城市120-144平方米成交套数占比有所增长，25个城市144-200平方米和23个城市200平方米以上大户型成交套数占比均有一定提升。另外，21个城市90平米以下面积段产品成交占比下降，刚需群体购房意愿进一步走低，刚需产品表现整体较2021年明显转弱。
(四)供求关系：市场供需两端均走弱，可售面积维持高位，重点50城出清周期达17.2个月
2022年1-11月，全国房屋新开工面积为11.2亿平方米，同比下降38.9%，单月新开工面积自4月起连续8个月同比下降超35%。11月单月新开工面积绝对规模处今年以来月度最低水平，同比降幅扩大15.7个百分点至50.8%。
1-11月，全国房屋施工面积为89.7亿平方米，同比下降6.5%。全国房屋竣工面积5.6亿平方米，同比下降19.0%，8-10月随着“保交楼”措施的进一步落实及推进，单月竣工面积同比降幅较前5个月明显收窄。11月单月房屋竣工面积环比增长60.8%，竣工出现边际修复，但受较高基数影响，同比降幅扩大至20.2%。
2022年，50个代表城市商品住宅新批上市面积同比下降超四成，市场销售疲软叠加部分城市疫情封控影响，房企推盘节奏放缓。据初步统计，2022年，50个代表城市商品住宅月均新批上市面积约1779万平方米，处2015年以来最低水平，同比下降超40%。具体来看，上半年重点城市供应端明显走弱，新批上市面积同比降幅超四成，6月房企积极推盘抢收回款，代表城市新批上市面积环比增长48.3%，同比降幅收窄超10个百分点。三季度房企推盘意愿再次走弱，新批上市面积同比下降43.9%。进入11月，在冲刺全年业绩目标下，房企加快项目供货节奏，50个代表城市新批上市面积环比有所增长。12月疫情形势愈发严峻，拖累房企供货节奏，新批上市面积同比降幅仍较大。
短期库存来看，50个代表城市可售面积处在相对高位，出清周期为17.2个月。截至2022年11月末，50个代表城市商品住宅可售面积约37445万平方米，供需两端均偏弱的情形下，重点城市可售面积处于2017年以来的相对高位，较2021年末下降3.9%。出清周期方面，截至11月末，按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为17.2个月，较2021年末延长3.4个月，其中三四线代表城市出清周期为20.8个月，市场库存去化压力较大。
杭州、上海、合肥等城市短期库存不足，天津、长春、郑州、厦门等地短期去化存压，出清周期均在20个月以上。截至11月末，杭州出清周期仅4.0个月，上海出清周期亦仅7.0个月，短期库存不足。南京、西安等地出清周期在9-12个月之间，库存相对合理。天津、长春、郑州、厦门等城市出清周期在20个月以上，短期市场销售去化承压。
(五)土地供求：供求规模均降至近十年同期最低水平，市场表现分化，地方国资托底现象明显
受房地产市场持续调整、房企资金承压影响，政府推地及房企拿地意愿均不足，全国300城住宅用地供求两端均缩量明显。据初步统计，2022年全国300城住宅用地推出、成交面积分别同比下降35.9%、31.5%，绝对规模均处近十年同期最低水平。在全国土拍市场整体表现低迷下，政府推地倾向以主城区优质地块为主，以提高房企参拍积极性，住宅用地成交楼面价结构性小幅上涨，同时地方政府持续优化土拍规则、降低配建及自持面积，但土拍情绪仍低位徘徊，溢价率仅3.0%。
流拍撤牌方面，全国住宅用地流拍、撤牌数量均处近五年同期最低位，但流拍撤牌率仍较高。一方面，市场低迷下政府推地谨慎，推出宗数较去年缩量明显;另一方面，2022年以来，全国各地持续优化土拍规则、释放优质地块，提高房企参拍积极性，且在土地公告前期，部分城市地方政府亦提前摸排，以改善流拍撤牌情况，但各地土地市场情绪仍普遍偏低，流拍撤牌率仍在高位。据初步统计，2022年，全国流拍地块数量共计4006宗，撤牌672宗，流拍撤牌率20.3%，较去年同期下调2.8个百分点，仍在高位。
根据中指监测，2022年，22城整体供地完成率近六成，其中长春、重庆不足两成。杭州、合肥土拍市场表现较稳，供地完成率领先其他城市。
22城土地推出批次较去年增加，多城已供四批次，但推出规模缩减。据初步统计，2022年，22城累计推出规模较2021年下降超五成，除合肥外，其余城市推出规模明显缩量，青岛、武汉、重庆、沈阳降幅均超六成。
成交方面，2022年，22城集中供地共成交1.4亿平方米，较2021年下降45.8%，土地出让金1.8万亿元，较2021年全年下降31.9%。22城各批次流拍撤牌率相对平稳，底价成交占比逐批次走高，三批次底价成交占比达80.1%，较二批次提高13.3个百分点。
表：22城2022年涉宅用地各批次不同企业拿地金额占比情况(市本级，已成交城市)注：长春2022首批次仅成交1宗住宅用地;沈阳、长春未发布三批次土地公告。
拿地企业类型来看，各批次民企拿地意愿不足，央国企二批次后拿地渐显乏力，地方国资拿地金额占比明显提升，四批次仍在高位。2022年，22城集中供地累计拿地金额中，央国企占比37%，地方国资占比42%，民企占比16%，央国企、地方国资仍是拿地主力。其中，央国企拿地金额占比由首批次、二批次的40%、47%降至四批次27%，而地方国资拿地金额占比三、四批次均在50%以上。
短期来看，地方政府为稳定土地市场，土拍规则继续保持宽松趋势，“集中供地”批次上各地或根据自身实际情况继续调整，但政府推地及企业投资布局力度均有赖于市场销售端的回暖，短期土地市场低迷态势或难改。
(六)开发投资：2022年年度房地产开发投资额将出现1998年以来首次同比下降
全国房地产开发投资额单月已连续5个月同比降幅超10%，11月降幅扩大。2022年1-11月，全国房地产开发投资额为12.4万亿元，同比下降9.8%。单月来看，3月以来投资额持续同比下降，11月，伴随着销售市场的疲软，房地产开发投资额降至今年以来单月最低水平，同比下降19.9%，且降幅较上月扩大3.9个百分点。预计全年房地产开发投资额将出现自1998年以来首次负增长。
第二部分、2023年中国房地产市场趋势展望
(一)宏观环境：2022年“三重压力”不减，房地产拖累经济增长，2023经济待恢复
在“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力和超预期因素冲击下，2022年前三季度，我国GDP同比仅增长3.0%，11月，社会消费品零售总额单月同比下降5.9%，以美元计价的出口同比下降8.7%，房地产开发投资额单月同比下降19.8%。
(二)调控政策：“托而不举”趋势明确，需求端政策持续优化，供给端政策迎来转折点
2022年，房地产政策进入全面宽松周期，在“房住不炒”总基调指导下，监管部门多次出台利好政策，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大，同时也为地方因城施策释放空间。
从年初以来，需求端政策持续调整优化，央行三次降息，5年期以上LPR共下调35个基点。5月央行、银保监会明确首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。9月末央行、银保监会接连释放重磅利好，对部分城市阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限;时隔7年再次下调公积金贷款利率，5年以上公积金贷款利率降至3.1%。
进入11月，多项重磅政策落地，尤其是供给端政策支持力度明显加大。11日，央行和银保监会联合发布254号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等6方面，共计16条具体举措。
地方层面，根据中指监测，2022年，已有超300省市(县)出台政策超千条，达到近年峰值。从政策优化节奏来看，4月以来政策进入实质性宽松期，政策节奏加快和力度明显加大，且城市不断向热点二线城市扩围;下半年开始各地因城施策频率稍缓，9月政策优化节奏有所加快，热点城市加大优化力度。四季度，各线城市政策继续优化的空间有限，政策调控频次有所放缓。
各地政策主要涉及优化限购政策、降低首付比例和房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限、降低交易税费等方面，多地房贷利率已降至历史低点。二手房交易流程亦在不断简化，如深圳、南京等地推进“带押过户”模式、北京试行存量房交易“连环单”业务，有利于打通交易链条，降低置换成本。
预计2023年，坚持“房住不炒”基调不变，供需两端政策均有继续优化空间，政策力度有望进一步加强，核心二线城市政策有望全面放开，一线城市政策优化空间较大，如降低房贷利率、降低首付比例、优化限购等方面继续调整;支持企业合理融资需求，房企融资链条有望进一步畅通，企业资金面有望得到改善;“保交楼”仍然是侧重点，专项借款及配套资金加快落地，有望取得更多实质性进展，共同促进购房者预期好转。
(三)市场趋势：若政策执行到位，销售最快或明年二季度企稳，全年新房成交或与2022持平
1.总体预测：销售量价趋稳，新开工调整态势难改，开发投资或延续下行态势
根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，结合国内外经济研究机构对2023年经济环境的预测，参照近期宏观政策、防疫政策走向及重要会议精神，对2023年房地产市场提出如下假设：
我国疫情形势有望继续好转，宏观政策调控力度加大，积极的财政政策加力提效，稳健的货币政策精准有力，促进经济稳步恢复;在“房住不炒”总基调下，房地产调控政策延续宽松状态，因城施策力度加大。
在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2023年全国房地产市场将呈现“销售量价趋稳，新开工面积调整态势难改，投资或继续下行”的特点。
价格方面，短期企业降价促销策略未改、二手房挂牌量增加等因素仍制约房价预期，短期房价下跌态势难改，但从全国商品房销售均价来看，核心一二线城市市场存在恢复预期、优质项目逐渐入市等因素将对销售均价产生结构性带动，全年商品房销售均价有望逐渐趋稳，其中部分库存量比较小的核心城市，在市场恢复过程中，房价或面临一定上涨压力;多数三四线城市房价或延续下行态势。
供应端，新开工一方面受销售端恢复节奏制约，另一方面，近两年土地大规模缩量、企业资金压力大、可售库存规模较高等因素亦拖累新开工规模，2023年，新开工面积或继续下降。
投资方面，新开工缩量、土地购置费继续下行仍将制约开发投资额恢复，“保交楼”政策持续发力下，竣工面积有望逐渐改善，进而对开发投资形成支撑，2023年房地产开发投资额仍面临下行压力，中性情形下，同比降幅或在3.9%左右，降幅较2022年收窄。
2.不同城市/区域：基本面较强的城市，在政策优化、疫情形势好转后，市场韧性有望进一步凸显，但更多三四线城市市场或延续底部运行态势
2023年一线城市新房成交规模或稳中有增，二线城市在疫情形势好转后有望逐渐趋稳，三四线调整态势或延续
一线城市：较强的基本面仍对市场形成支撑，2023年商品住宅成交面积有望稳中有增。2022年，一线城市房地产市场表现分化，北京、上海市场较为平稳，广州、深圳市场下行态势明显。2023年，预计一线城市楼市政策存在政策微调空间和预期，政策一旦局部优化，或将对购房需求产生积极带动作用，叠加新增供应对市场仍有支撑，一线城市商品住宅成交面积有望实现增长。其中，北京、上海、深圳政策微调为主，新房市场成交或整体稳定;广州2023年政策存在较大优化空间，有望带动市场逐渐好转。
三四线城市：市场成交规模或继续下行，部分热点城市市场有望逐渐企稳恢复。2022年，多数三四线城市商品住宅成交面积大幅下降，但与棚改货币化全力推进之前的2014-2015年相比，部分城市市场规模仍有一定下降空间。与此同时，根据2020年人口普查数据，大多数三四线城市人均住房建筑面积超40平方米，部分城市甚至超过50平方米，这部分城市新增住房空间较小，短期市场调整压力仍较大。
从历史周期来看，受调控政策收紧影响，长三角和珠三角地区在2016、2021年房地产市场均率先进入下行周期，而在2018年均率先恢复，由此可见，城市基本面较好的地区房地产市场修复的节奏也更快。2022年下半年，各城市群商品住宅成交面积同比降幅整体呈现收窄态势，其中长三角、珠三角收窄幅度更加明显;京津冀在北京市场带动下，同比降幅逐渐收窄，年底受疫情影响同比降幅有所扩大;长江中游和成渝地区同比降幅仍较大。
2023年长三角、珠三角市场情绪有望率先修复，长江中游、成渝疫情影响下短期市场调整压力仍在，政策优化带动核心城市市场有望企稳恢复。2022年年底，伴随着高基数效应的逐渐减弱，长三角商品住宅成交面积同比表现相对较好，2023年，在各项利好政策的带动下，长三角地区市场有望率先恢复。珠三角当前部分地区疫情仍较为严重、企业降价力度不减，短期市场调整态势或延续。2023年，部分城市政策存在优化空间，政策优化叠加经济修复，购房情绪或逐渐好转，珠三角整体市场成交面积在低基数下有望转正，但惠州、珠海短期库存较高，或拖累市场修复，肇庆、江门市场或延续底部盘整态势。
京津冀短期疫情影响市场运行节奏，区域市场调整压力较大，预计2023年，北京、天津调控政策仍存在一定优化空间，楼市有望企稳恢复，而多数城市住房需求释放动能较弱，底部运行态势或将延续。
长江中游、成渝疫情影响下短期市场调整压力仍在，政策优化带动核心城市市场有望企稳恢复。2022年年底成都、武汉放松楼市政策后，短期核心城市仍有政策优化预期，但当前多地疫情形势较为严峻，或将抑制政策显效，短期市场调整压力仍较大。随着疫情逐渐好转叠加政策显效，核心城市市场有望逐渐企稳恢复。
2022年，TOP100房企销总额为75968.5亿元，同比下降41.3%。TOP100房企权益销售额为53602.7亿元，权益销售面积为33723.1万平方米，同比分别下降42.9%和48.1%，市场份额约39.3%，较上年下降12.3个百分点。销售额超千亿房企20家，较上年同期减少21家，超百亿房企130家，较上年同期减少28家。从公布销售目标的15家房地产企业来看，2022年，目标完成率均值为73.6%，低于去年同期的93.4%。
2022年，TOP100企业拿地总额12975亿元，拿地总额同比下降48.9%，全年整体拿地低迷。头部企业投资呈现向核心城市聚焦、强化城市和区域深耕。2022年，销售额前20企业平均拿地城市数量由上年的33.3个城市下降至9.8个城市，一、二线城市新增土储面积占比较上年分别提升15.5、9.1个百分点至21.5%、58.4%。
2022年，房地产企业非银融资总额8495.3亿元，同比下降50.4%。从融资结构来看，信用债占比54.8%，同比提升22.7个百分点;海外债占比仅为2.1%，同比下降13.6个百分点;信托占比11.1%，同比下降17.7个百分点;ABS占比32.1%，同比提升8.6个百分点。