所谓“居住权”，通俗来讲，就是对别人的房子享有占有、使用的权利，把房子的所有权和使用权分离了，不是你的房子，但是你有居住、使用的权利，房子的所有权人还不能干涉。而且，居住权是可以在不动产登记中心进行登记，像房产证一样，有一本居住权证。如果你有一套房子的居住权证，房子的所有权人是不能要求你搬出去的，即便这个房子卖出去了，被继承人继承了，被抵押了，只要还在居住权的期限内，你仍然有权继续住在里面。
居住权的设立方式
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以合同方式设立居住权
在生活中，涉及离婚、析产、以房养老、父母为子女购房等，需要保障居住权的情形下，均可自愿签订居住权合同。根据《中华人民共和国民法典》第367条规定：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。
特别要注意，居住权的设立采用登记发生主义，只有对居住权进行登记的，才能设立居住权；未经登记的，不发生居住权。
02
以遗嘱方式设立居住权
以遗嘱方式设立居住权包括遗嘱继承和遗赠两种情形。以遗嘱继承获得居住权的，以遗嘱有效为前提；以遗赠方式设立居住权的，以受遗赠人及时作出接受遗赠的意思表示，或完成遗赠协议中约定义务为条件。遗嘱生效后，还需进行居住权登记，否则不能取得居住权。
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以生效法律文书设立居住权
《中华人民共和国民法典》第229条，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。
居住权和和房屋租赁权有什么不同
有人说，通过租房的形式，也可以实现对他人的房屋占有使用。那么，房屋租赁权和居住权之间有什么不同呢？
首先，居住权属于独立的用益物权，居住权人可以对房屋进行专属和排他地利用；而房屋租赁权作为债权，出租人与承租人通过租赁合同的方式约定双方权利义务，不具备严格意义上的物权效力。
其次，关于居住期限，法律未对居住权的期限作出限定，当事人可以通过合同或遗嘱的方式为他人设立一定期限的，甚至是终身的居住权；而《中华人民共和国民法典》第705条明确规定了租赁合同期限不得超过20年，超过部分无效。
再次，取得租赁权，是以支付租金为条件；而居住权的设立既可以是无偿的，也可以是有偿的。
房屋居住权能否转让、继承
《中华人民共和国民法典》第369条规定，居住权不得转让、继承。
同时，居住权的行使方式是生活所需而居住房屋。居住权人只能因生活所需而使用房屋，对房屋的使用只能限于为居住的目的，而不能挪作他用，比如从事商业经营或转租等。当然，如果征得房屋所有权人的同意，居住权人也可以将房屋通过出租等符合约定条件加以使用，从而获取收益。
特别提示
通过遗嘱设立居住权与居住权不得继承，是两个不同概念。以遗嘱的方式设立居住权，指的是由房屋的所有权人来设立遗嘱。居住权不得继承，指的是居住权人死亡以后，居住权的处理问题。
打个比方：甲有一套房子，在甲死亡后，乙以遗嘱的方式取得房屋的居住权，但在乙死亡的时候，乙的继承人就不可以再来取得乙对上述房屋享有的居住权。所以，居住权在行使的时候，是有人身专属性的。
居住权的消灭条件
《中华人民共和国民法典》明确了居住权的消灭条件，即居住权期限届满或居住权人死亡。换句话说，在居住权期限届满或居住权人死亡前，任何人包括新的房屋所有权人都不能影响居住权人对房屋的占有、使用。
因此，居住权的设定对于房屋租赁和二手房买卖产生了重要的影响。在此提醒大家：在租房、购房时不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况，还应该向不动产登记部门查验该房屋是否设立了居住权。