2.功能属性。房地产行业说到底是为了改善国民的居住水平，实现执政者“居者有其屋”的施政纲领，创造和谐社会的基本条件。无论哪个国家的政府，从未忽视过国民住房问题。发达国家早在工业革命中期即开始着手研究城市居民的住房问题，恩格斯也早在19世纪就写过《关于住房问题》的专著。改革开放三十多年来，新建各种住宅近二百亿平方米，使得人们的物质生活得以极大地改善。其中超过100亿平方米的商品房住宅，有效地提升了超过1亿个家庭的住房水平，是中国房地产业最大的发展成果。
3.资本属性。房地产行业是典型的资本密集型产业,无论是投资还是消费，这一属性都表现得极为充分。一直以来，无论是在起步时期的千亿规模阶段，十年前的万亿规模阶段，还是如今的近十万亿规模阶段，房地产业和建筑业每年的投资都占到我国国民经济投资总额的20%左右；居民的住房消费支出也已超过城镇居民消费总额的30%以上。于银行业而言，开发贷款及住房按揭贷款占其贷款总额的比例也已超过20%，香港因为住房均价更高，这一比例更高达40%以上。这一金额加上土地占压的银行资金规模，在我国超百万亿的货币总量中所占的比例，应超过30%或更多。试想，又有哪一个行业可以将房地产行业替代出来，可以承纳几十万亿的货币沉淀？
4.行业规模巨大。从行业以上属性可以看出，无论是在国民经济所占投资比例还是在居民消费中所占比例，房地产业规模巨大的特征都表现得十分突出，对国家宏观经济的影响巨大而直接，其支柱产业地位也十分明显。2013年，全国商品房销售总额已突破八万亿，如加上每年投入使用的400余万套保障房部分，规模更加宏大。
以1990年广州第一个大型住宅小区淘金花园开发为标志，我国市场化的房地产业迄今已有25年的历史了。这25年，大体可以分为以下三个阶段。
1998年至2003年，是我国房地产业的提速阶段。这一阶段也有两个关键词，一是“停止福利分房”，二是“按揭贷款”。1998年，中央决定在全国范围内停止福利分房，同时人民银行总行要求四大国有银行当年向城市居民购买住房提供不少于1,500亿的按揭贷款支持。这两项举措使得房地产业的发展猛然提速，1998年商品房销售面积较1997年实现大幅度增长，首次突破1亿平方米大关。之后，我国房地产业持续保持着快速的发展势头。
在经历了超过25年的长期发展之后，我国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律--当一个国家的人均GDP达到800－1,000美元时，房地产业开始起步；达到3,000美元时，行业发展开始加速；达到7,000美元左右时，行业进入稳定增长期；达到12,000－13,000美元时，行业发展进入饱和期。2013年底，我国的人均GDP已经接近7,000美元，与发达国家总结出的规律完全契合。行业进入稳定增长期后，发展现状突出的特征就是“细分”。这种细分表现在以下几个方面。
1998年前，各种形式的福利分房一直在持续，商品房的供应面积也还不够大，市场结构的矛盾不算突出。1998年到2011年的十几年里，由于福利分房制度在全国范围内的停止，加上人们改善住房需求的能力和愿望集中释放，同时各级地方政府解决保障房意识和能力的严重缺位，商品房占比超过90%，市场结构的矛盾十分突出，需求远大于供应的局面使得房价持续快速上涨。2011年启动的“十二五”期间五年建设3,600万套保障房的计划，将从根本上改变我国住房市场的供应结构，使得保障房在市场上的占比达到25-30%甚至更多，这将有效地分流大部分“夹心阶层”的购房需求，缓解供需矛盾，从根本抑制房价的过快上涨。
房价的问题一直以来牵动着几乎所有国人的目光和神经。按照一般的经济学原理，商品的价格短期内由供求关系决定，长期主要由其成本因素决定。但在中国，除此这外，政策因素不仅不能忽视，有时还起着主导作用。尤其在过去的十几年间，由于保障房供应长期缺位，致使商品房供需失衡，房价上涨过快，政府不得已接连出台政策予以调控，使得房地产业的市场化程度严重降低。十八大后，新一届政府坚持放开市场的手，用好政府的手，有目的地让市场规律发挥基础性作用。政策因素减弱后，我们就可以根据每个城市或区域的住房供求状况、城市化推进节奏、家庭收入改变的情况等因素判定房价短期内的升降；还可以按照土地价格、建材价格、劳动力和管理费水平、资金成本水平等房价构成的成本因素变化趋势，判断房价的中期甚至长期的走势。
随着我国房地产业快速地发展，房地产金融业务也在迅速地成长。从早期相对单一的商业银行开发贷款、购房按揭贷款到2008年第一支行业基金的设立、信托资金大规模地介入，及至近些年国际资本通过企业股本金的扩大和项目投资渠道等方式大量地流入，我国的房地产金融系统也在逐步健全和完善。与不动产经营相配套的REITS(房地产信托基金)呼之欲出。可以相信，在行业不断细分的趋势下，按揭贷款证券化、土地银行、住宅银行、社区银行离我们不再遥远。围绕客户资源整合和服务模式创新的金融产品也将层出不穷，一个房地产金融蓬勃发展的新局面已经到来。
提要：如果说一个完整的趋势是由波纹、浪花、潮流构成的话，那么，知识概念，就是它的波纹；丰富的形式逻辑，是它的浪花；路径依赖的内蕴逻辑，就是它的潮流。由此，老胡得出了这样一个结论：我国房地产业在未来15-20年仍会保持稳定增长的态势。趋势必完美。事实上，老胡在对过去二十五年的房地产历史研究中发现：吾道南来，原是濂溪一脉；大江东去，无非湘水余波。