1、中国的房地产发展史中国的房地产发展的历程大致有三个阶段：1988年到了我国房地产发展最早的地方海南，我国房地产还是一个年轻产业，自从1990年国务院55号令对土地交易的法律承认开始，标志着我国房地产商品化的开始，到目前为止，已经有16年的发展历史了。这16年来，我国房地产大体经历了三个阶段，就是说1990至1996年为一个阶段，这时的消费者对产品的要求不高，还仅仅只是提供一个居所，对劣质产品、市场需求不是太看重，但市场在起步，总的来说是卖方市场；第二个阶段是从1996年至2000年，这时，中国房地产整个行业的文化和产业，有思想的产品才出现，
2、房地产作为一个产业才真正产生。第三阶段是在2000年以后，整个中国的房地产快速发展，这是不仅要有理念，还要有文化，还要讲产品，它要求企业更有实力，更要把物质和精神做的更扎实，资源更加要整合。90年代以前，我国一直是以计划经济为主导的社会，城市建设也带有计划经济深深的烙印。当时的城市住宅建设由国家统一投资，统一征地、统一设计、统一建设、统一管理、统一分配。住宅单体几乎都是千篇一律的平顶板式楼，风格单调，缺乏多样性。这个时期的住宅产品仅仅能满足人的基本生活需求，基本没有户型的概念，不强调功能的合理程度。由于当时住宅属福利性质，并没有选择的余地。从1990年到19
4、屋”的住房紧缺状态，这个阶段是没有理念的阶段。1996年至2000年为一个阶段，随着1998年取消福利分房以后，房地产市场的购房主体发生了变化，集团购买基本退出市场，而个人消费成为主体，购房主体个人化已是一种不可逆转的趋势。这样，普通居民有了选房的自由，不同的家庭对住宅的需求不一样。随着市场经济的快速发展，除国有、集体所有的房地产公司外，大量的中外合资、合作、独资、私营的房地产企业参与房地产的开发销售。房地产市场开发主体的多元化和购房主体需求的多样化，北京的房地产市场开始完全市场化。随着市场化的推进和人们对生活品位的提高，这个阶段是理念产生、形成的阶段，从这个
6、听听音乐，因此，大客厅、小卧室已成了时尚家庭的选择。观念改变了以后，人们开始把这些功能作为衡量住房品质的主要因素。客厅从无到有，到现在大家都接受的宁可住小卧室大客厅这样一个功能来组成的一个功能区域。最终发展到我们觉得客厅是代表我们家里奢侈空间的一个标志，客厅很大，说明房子有豪宅的因素，房子用起来很有气势，很气派。从没有客厅到有客厅，在到小卧室大客厅这个过程，是由于对居住品质逐步提高的过程。进入2000年，我国地产市场进入到大规模的市场化开发阶段。从2000年到2005年，我国度过了地产15年这场大戏中分量最重的五年，房地产进入以“新产品主义”为开发导向。
7、2000年以后，整个中国的房地产快速发展，这时不仅要有理念，还要有文化，还要讲产品，是我国房地产发展最为迅速的时期。我国房地产经过了十来年的发展，在开发理念，建筑风格等方面都日益成熟，人们从“居者有其屋”，开始向“居者优其屋”转变。现代的住宅户型设计将“以人为本”的准则发扬光大了，在设计上不但充分考虑了居住者的需求，而且不断创造出新的居住理念，使住宅的户型设计与周围的城市景观、人文环境、生态环境等融合在一起，扩展了住宅空间的外延。把住宅户型设计拓宽至居住环境的规划，在考虑户型布局的同时，兼顾居住环境的营造。随着生态意识的加强，人们对生存居住环境的要求也再
8、不断提高。居住者不仅需要优秀的户型设计，而且希望达到与周围的自然环境、人文环境以及社会环境的和谐统一，实现“人居合一”的理想境界。别墅是随着人们对居住要求的提高而产生的产品，是住宅的高级或者说终极形式。上世纪五六十年代开始出现的一些“将军楼”，就有双拼、连体别墅的影子，但真正商品化的别墅也就只有10年发展史。从当初的简单理解为可以停私家车的单独庭院就是别墅，到后来的模仿西式别墅做的一些建筑，再到原汁原味地照搬西式别墅，发展到引进西方文化进行改进和调整做出的一些中西合璧的别墅，再发展到如今的具有中国特色的创新别墅，整整花了10年。中国的别墅经过10年的
10、2年邓小平同志南巡讲话之后，随着社会主义市场经济体制的确立，房地产市场得到了快速发展，取消了对房地产经纪活动的限制，房地产代理业与居间业开始由全面起步、成长。在这一时期，深圳、北京、广州等一线城市的房地产中介业也渐渐发展起来，1992年，上海有12家房地产经纪企业批准成立，1993年进一步增加到138家，1994年上海市房地产经纪人管理暂行规定颁布，有力促进了行业发展，1995年房地产经纪企业增加到758家。1993年深圳批准成立了近70家房地产中介服务机构。来自港台的达利行和九鼎轩等代理商开始入驻北京，带动了本土代理企业的成立。2）初步成长阶段（199
11、6年1999年）1996年城市房地产中介服务管理规定颁布施行后，房地产经纪行业的地位逐步为社会所承认。在一些城市，房地产经纪协会开始成立，比如1996年上海市房地产经纪人协会成立，标志着中介服务行业的发展进入一个新阶段。同时，随着住房体制改革的推进，尤其1998年出台“23号文”停止福利化分房，一方面促进了大量存量房进入流通渠道，另一方面也使增量房成交量放大，从而使居间业获得了快速发展。尤其是在这一期间，上海市开始了二三级市场联动，使存量房交易由私房交易扩展到售后公房、次新房交易，以及购房、租房、置换等多种方式的交易，房地产经纪企业由1996年的1114
12、家，迅速发展到1999年的2771家。著名的上海房屋置换股份有限公司就是成立于这一时期（1997年）。但对于房地产代理业而言，这是一个先低靡后复苏的阶段。1994年，国务院关于继续加强房地产投资宏观调控的通知使海南、北海等地的房地产热降温，深圳、上海、北京等大城市房地产市场也不可避免的受到了影响。由于境外人士购买大陆房产的热情骤降，外销房市场几近破灭，1997年全国房地产业跌入谷底。这一过程中，许多境外代理机构开始撤离，面对不景气的房地产市场，本土代理商开始了代理模式发展方向的探索。一方面积压楼盘出现营销难题，急需解决重新定位问题；另一方面，买方市场的形
13、成使新项目销售出现不畅，这反而给刚起步的本土房地产代理企业提供了站稳和发展的机遇及空间。（3）快速发展阶段（2000年至今）1998年开始全面进行住房体制改革之后，到2000年效果开始全面显现，中国房地产业市场化进程快速推进，商品住宅消费观念全面形成，房地产代理业和居间业开始同步进入快速发展时期，尤其是自2003年后进入繁荣期。在这一过程中，房地产中介企业数量迅速膨胀，比如2003年底，深圳从事房地产代理的公司不少于180家，至少有9000人在从事销售代理工作；比如2004年底，北京大约有2000家房地产经纪公司；比如到2006年底，上海有房地产经纪
14、机构8625家，其中分支机构4411家。从全国数据来看，到2005年底，全国注册登记的房地产经纪机构已近2万家，同时从事房产代理和居间服务的专职、兼职房地产经纪人员达几十万人。从代理业来看，从单一代理销售，到全程整体策划，再到延伸服务项目，经营模式不断发展和完善，品牌的创建也开始得到重视。而且，本土代理品牌强势崛起，港台代理品牌相对褪色，在日益激烈的市场竞争形势下，一批优势企业已经占据全国市场的主要份额，如上房销售、世联地产、伟业顾问、合富辉煌、策源等等。从居间业来看，在企业数量剧增的同时，品牌化趋势非常明显，一批全国化布局的优势企业脱颖而出，如中原
15、、21世纪、中大恒基、易居臣信、顺驰不动产等。与代理业有所不同的是，外资品牌在居间业稍逊一筹，另外一些本土企业如易居臣信、顺驰不动产等业已引进外资股本。而且，居间业企业的数量及发展比更易受宏观调控的影响，如上海居间业机构就由2004年一万多家减至2006年的几千家。房地产代理与中介发展模式从业务模式上看，我国房地产中介服务业，尤其是代理具有明显的阶段性。在行业发展初期，境外机构特别是港台房地产中介结构占据市场优势，并带来了先进的理念和操作手法，形成了对中国本土房地产经纪行业的启蒙。随着本土房地产经纪企业的壮大，大陆模式逐渐被确立起来，即大陆公司吸取了台湾、香港等地的