复盘卓悦中心今年的调改逻辑及操盘思路。
作者|张绮珊
两年前，卓悦中心带着突破福田商业天花板的使命而生，从此扎根CBD“埋头苦干”。
去年项目东西区销售额达到21.2亿元，客流量2415万人次，实现品牌签约率97%，惊艳了行业和消费者。
今年，卓悦中心再度“超越自我”，40%独家/首店构筑的“旗舰森林”中央大街日渐丰富光鲜，主张“都会生活美学”的北区也如约而至，整个项目都在华丽蝶变。
高端旗舰+独家首店
开启中央大街高光时刻
在深圳罗湖商业成熟、南山商业崛起的双重“夹击”下，深圳中部即福田区在商业项目的多样性、新鲜感、焦点度上似乎稍显逊色。
但卓悦中心显然不负众望，着重发力“高端旗舰+独家首店”，今年上新140家新店，整个中央大街面貌焕然一新，崭露国际大都会特有的时髦大气，在福田CBD商圈打出了“差异化”和“超越感”的竞争优势。
//汇聚国际一线高化，中央大街闪光熠熠
当颜值经济成为每个商场方向调整的重点，首当其冲的高化自然就是“兵家必争之地”。卓悦中心发挥中央大街绝无仅有的空间价值，在西区排开一众阵容强大的国际一线高化品牌旗舰店，如ARMANI（全球旗舰店）、VALENTINOBEAUTY（华南首家旗舰店）、TOMFORD（深圳首家旗舰店）、ESTEELAUDER雅诗兰黛（全国首家旗舰店）、LANCOME（城市旗舰店）、YSL（城市旗舰店），场内还有CharlotteTilbury（华南首店）、GUCCI精品美妆等。
在中央大街的门店设计上，这些品牌都拥有面积开阔的双跨层“展示面”，搭配动态展示大屏，极具视觉震撼感，是深圳其他购物中心美妆专卖店形态所无法比拟的。
//加码高端腕表，试水奢侈品零售
随着高端腕表在国内市场销量增长明显，卓悦中心前瞻涉足高端腕表赛道，引进奢侈品名表集合店“TIMEVALLEE时光天地”（深圳首家旗舰店），一次性集齐江诗丹顿VacheronConstantin、罗杰杜彼RogerDubuis、伯爵Piaget、沛纳海Panerai、积家Jaeger-LeCoultre、郎格A.Lange&Shne、名士表Baume&Mercier、万国表IWCSchaffhausen、万宝龙MONTBLANC九大高端腕表品牌，探索项目在零售方向的升级。
//优化多业态品牌矩阵，运动、亲子再添“猛将”
不久前，AIRJORDAN（福田首家旗舰店）、占地超5000㎡的奈尔宝家庭中心（福田首店）开业，进一步增强项目在运动、亲子业态的实力，与早前的华为智能生活馆、TESLA（全球独家旗舰店）“并肩”，丰富环绕中央大街的商业内容，提升前沿品质感的商业档次。
米其林+黑珍珠+首店
打造福田CBD最强最全餐饮聚落
据赢商城市商业地图显示，卓悦中心所在的福田CBD商圈，居住及工作人口约35万人，人均可支配收入高达6.4万元。大量高端客群的餐饮需求驱动下，卓悦中心将整个东区加部分北区化身“CBD美食游乐园“，今年更遵循“米其林+黑珍珠+首店”的高准入原则，通过“人气正餐+社交轻餐+夜经济”的餐饮组合，打造福田CBD最强最全的餐饮聚落，满足大福田商圈乃至整个深圳的餐饮社交市场。
北区揭幕
提升深圳“都会生活美学”高度
北区作为项目第三个亮相的盒子商业，亦是福田CBD首个主打“生活美学”的商业区域，主张新潮有格调的都会生活，将于今年年底全面开业。
北区约4.8万㎡，包含地下1层与地上3层的mall里，不仅规划了下沉广场宠物公园、中央大街临街旗舰店、室内策展及活动空间，还引进70+家涵盖餐饮、运功、文艺、潮流、家居、新能源车等业态的生活方式品牌，充分填补大福田商圈在生活方式商业领域的缺口。
//主力店——聚焦高端文艺
在主力店部分，奢侈品高定婚纱品牌VeraWang（华南首店）、高端健身房FUSION、高端儿童早教机构SPRING思普润、西西弗主题定制店即将入驻，树立北区高端文艺的基调。
//餐饮——摘星大牌+小资情调
除了上述提到米其林L'Avenue、黑珍珠雍雅合鲜等重磅品牌，北区餐饮还进一步融入年轻人向往的小资情调，引入山池咖啡（全国首店）、M8BISTRO（华南首店）、MSTAND、BAKER’SBASE、萄木等轻餐品牌，形成一道优雅惬意的CBD餐饮风景线。
//潮流零售——Z世代“客流发动机”
重视Z世代的兴趣热爱，北区亦重点布局潮流零售业态，包括超1800㎡的潮玩动漫博物馆X11（深圳首店）和KNOWIN潮牌集合店（华南首店），创造浓厚的潮流潮玩社群氛围。
//生活美学——北区的“灵魂底色”
为了呼应“生活美学”的内容主题，北区还引入来自伦敦的手工自行车品牌BROMPTON（华南首店）、美学家居品牌梵几、vintage中古店等，渗透更多样化和个性化的生活方式圈层。
在气候变化催生的新能源风口下，新能源车进购物中心已成为新的“流量密码”。北区积极引进七大新能源汽车品牌，包括岚图汽车VOYAH直营店、ARCFOX极狐汽车、小鹏汽车、凯迪拉克电动车等，倡导环保可持续的城市出行新方式。
如今，北区的“生活美学”与西区的“时尚零售”、东区的“品质餐饮”互为补充，共同激活了卓悦中心的大商圈效应，亦提升整体项目的综合商业辐射力和影响力。
兼顾小众志趣和流量IP
营销活动大胆创新
作为CBD里绝无仅有的大体量项目，卓悦中心面向客群非常多元化，覆盖潮酷青年、优雅白领和中产家庭等，因此项目在营销活动上颇花心思，既深挖小众志趣，又巧借外部流量IP，精准贴合每一个目标消费圈层的“精神娱乐刚需”。因此，在竞争对手千篇一律的营销活动中，今年卓悦中心的几个活动都令人眼前一亮，印象深刻。
//凭小众出圈，自发寻找艺术家合作
针对青年白领常在“懒”和“上进”这两种精神状态中徘徊的日常，3-4月卓悦中心限时营业“懒人便利店”，并首次在中央大街闪现巨型充气版奇迹男孩，“躺赢”深圳，变身受欢迎的打卡地标。
4-10月，项目又主动寻找有意思的艺术家，跟插画艺术家周日央合作创作“下腰女孩”形象，遍布贯穿整个项目，传达精力无限、热爱生活的理念，引导福田CBD商业的艺术营销新风向。
在挑选外部流量IP上，卓悦中心洞悉Z世代为好看、好玩、懂自己的IP买单的巨大消费潜力与市场，与漫画家不二马合作，最新策划“萌虎出山”我不是胖虎IP全国首展。
//抓住多元兴趣消费趋势，频繁造节
越来越有自我主张的消费者，催生了咖啡、酒饮、露营等全新的兴趣消费潮。卓悦中心已连续两年在夏天和秋天分别举办“唤醒咖啡节”和“野趣咖啡节”，今年8月的“Cheers!街头酒馆”活动和“夏夜露营节”快闪也积攒了高人气和口碑，增强了消费者对活动的记忆点和消费粘性。
持续“取长补短”
凸显“门户效应”
复盘卓悦中心的“成长日记”，项目未面世即备受瞩目，占据福田CBD稀缺绝佳地段，大体量和中央大街的完美组合，容下了无限的想象力。
开业第一年便积极招调100+品牌，今年更有针对性地“取长补短”，一方面做优福田CBD最大品质餐饮聚集地，另一方面迅速加码高化、利用中央大街进行品牌大焕新。同时，项目在营销打法也更创新大胆，不仅吸引Z世代、小众兴趣客群，还最大限度结合发挥了外部人气IP的影响力。可见，卓悦中心正逐步凸显极强的“门户效应”，不断刷新深圳标杆商业的表现。
据了解，2022年卓悦中心还将持续加强零售业态的招商调改，我们期待项目继续保持高水平的调整动力和商业面貌，在运营团队的努力下，带领消费者“漫寻”更美好的“新大陆”。