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2023.12.24
年轻时，拼命赚钱，投资买房，想要留给自己养老，退休后却变得一文不值。子女不愿继承，捐赠政府也遭到拒绝。如今，日本的房产正在变成白送都没人要的负动产。
负动产指的是一些土地和房产等不动产，不仅不会带来收益，还会不断增加你的支出，甚至让你负债累累。
土地，房产总会有价值，怎么会变成一种价值为负的资产呢？
我们一起走近今天的日本，看一看正在真实发生的一个个触目惊心的故事。这对于当下的中国和你我的财富有哪些警示呢？本期内容的案例来自日本最大的媒体之一《朝日新闻》访谈和调查整理出版的这本《负动产时代》
这张图是位于日本静冈县伊豆半岛的一块别墅用地。1991年，一位住在首都圈的工薪族，花费了1300万日元买下这块300平方米土地。当时正值经济泡沫最膨胀的时期，他周围的同事一到了假期就全家搬到风景秀美地区的别墅小住。这在那个年代，是身份的象征。他看中这块土地的原因，一是这里位置绝佳，可以直接看到富士山。二是，想着在退休之前在这里盖一栋别墅，等老了以后留在此地安度晚年。第三，等自己百年之后，可以留给两个女儿一笔财产。
这笔看似血亏的买卖，让老人长松了一口气。
因为这不仅是一块无用之地，还是块吸血的沼泽。这块地买下之后，一直空着，但每年要缴纳4.6万日元得别墅管理费和7000日元的固定资产税。老人现在贴钱卖掉，后面就不用每年再去支付一笔笔慢慢无期的税费了。少亏也是一种赚。
老人也曾问过两个女儿要不要继承，得到的回答是不想要。他甚至还找到每年前来催缴固定资产税的政府部门，想要无偿捐赠给政府。得到的回答却是：没有这种制度。被一口回绝。
老人的遭遇不是个例。这一带的别墅用地是上世纪70年代开发的，有人自建了别墅一直住着，有的盖了房子后就空置起来，还有很多地方只是一片杂草丛生的空地。
根据当地的一家房产中介的工作人员介绍，这种以10-20万的白菜价成交的很常见。该工作人员告诉朝日新闻的记着：一些过去根本买不起地的人，现在就想买一部手机一样轻轻松松的到来买地。如今的土地已经算不上资产了。
繁华的废墟
这种闲置的土地和房产不只出现在郊区。在日本都市，最繁华的地区也存在很多空置的住宅。
这是位于琦玉市大宫区核心地段的一座神秘的房屋，无人认领。记者找到房子的登记簿，发现这块土地最后一次变更所有人是在1897年，当时是明治30年，距今120多年了。房屋的地段很好，位于主干道路的边上，挤占了一部分人行道，由于年久失修，为了放止掉落物砸伤行人，被围上了防护的栅栏。附近的房产中介说：“这块地至少能卖1亿日元。如今只能眼睁睁的看着空房子占据着这么繁华的地段。”
记者从周围的居民那里打听到了，房主就住在空房后面的楼房里。记者来到楼房发现，这是一栋残破不堪的2层木制楼房，在通往楼房的小路旁堆满了各种废品和垃圾。穿过垃圾小路，爬上摇摇欲坠生锈的台阶，记者到了2楼。2楼同样堆满垃圾废品，在最里面的一个房间里传来了电视机的声音。显然里面住着人。记者来到门前，大声喊了几声：打扰了。过了一会儿，一位步履蹒跚的老奶奶从里屋走出来。屋里还传来了一位老爷爷的声音。记者说明来意，想了解一下那栋空房子的事。结果老奶奶很不高兴，拒绝回答任何问题。记者只好无功而返。
根据附近的居民说，这两位老人是姐弟关系，已经在这里住了几十年了。生活一直很窘迫。
这同样不是个例。就在离姐弟2人的空房不远处，在一栋写字楼和高层公寓的夹缝中，还有一栋空置的住宅，经查，最后一次过户登记是在1966年。当时正是盛产美人的昭和时代。
这不免让人困惑。这里的位于130万人口的琦玉市中心，交通四通八达，乘坐通勤列车可以直达东京站和新宿站，可以很方便的到达全日本最繁华的地区。
这个寸土寸金的地方，老姐弟俩为什么不把房子卖掉，改善生活呢？
这栋房产无法卖掉的一个直接原因，受制于日本的《不动产登记制度》。这是一部明治时期大约1886年就出台的法律。目的是证明土地的权利关系，便于人们买卖和使用土地。该法律规定了，土地的过户，需要得到该土地的全部所有人的一致同意才可以办理。
然而，这栋空房，当时的名义所有人去世之后，一直没有办理过户手续，导致过了120年之后，该土地的法定继承人越来越多，已经明确的就有60多人，如果再进行调查可能还会多出30多人。合法的共同继承人简直多的离谱，很难一一找齐，达成一致的想法就更难了。这就导致了这块昂贵的地产变成了僵尸之地。
像这种找不到所有人的土地，在琦玉市里并不罕见。市政府如果要找齐所有人，需要耗费大量的人力和财力，根本就没有这么多人手。
这个奇葩的《不动产登记制度》导致日本出现了大量的“所有人不明土地”
根据估算，2016年，全日本“所有人不明土地”的总面积已经达到了410万公顷，超过了九州岛的面积。如果不采取改革措施，预计到2040年，所有人不明土地的总面积将达到720万公顷，接近北海道的面积。
根据日本国土交通省的调研数据，2013年日本的房屋空置率为14%，而且这个数字还在不断增长。根据野村综合研究院的预测，到2033年，日本的房屋空置率将会达到30%。到时，全日本将会有接近1/3的房子变成僵尸住宅。日本将出现一座有一座的鬼城。
是什么造成了日本地产的这种囧境呢？对我们有哪些警示呢？
日本深陷负动产泥潭得原因
首先就是经济泡沫破灭。1991年日本的经济泡沫被刺破，距今已经整整30年，而泡沫的隐痛却一直都在。当年，“卖掉东京就能买下整个美国”的土地神话，煽动了无数日本民众，也要像欧美人一样，享受长假生活，全国各地的地产开发商掀起了，开发和销售别墅和公寓的热潮。出现了一大批盲目乐观的买房人和推波助澜的地产公司。日本民众在房价最高点纷纷沦为接盘侠。像前文讲的，几千万买的房子或土地，100万或更低的价格卖掉的例子，比比皆是。如今的日本，除了东京，大板和名古屋这三大都市圈的住宅用地的价格还算坚挺，其他中小城市的地价均在下跌。30年前，手握大把土地和房产坐着发财梦的日本人，梦里不如身是客，一晌贪欢，却终是黄粱。
日本深陷负动产泥潭第二个原因，是陈旧的律法和超高的赋税。
前文提到，日本在明治维新时期出台的《不动产等级制度》现在还在沿用。其中，关于土地房屋交易，需要所有的产权人一致同意才可以。这让一栋积累了几十上百个合法继承人的房产难以促成交易。这条过时的法律严重限制了日本地产的流动性。日本的土地制度是建立在土地和房产永远不会失去资产价值的前提之下的。当时，没有考虑到竟然有人会丢弃自己的土地和房子。
人们抛弃手中的不动产，后代也不愿意继承，究其原因，是持有房产的成本实在是太高了。
在日本与不动产有关的税费包括：固定资产税，交易税，赠与税，印花税，所得税，物业费，维修费以及遗产税。这些高昂的税费，抬高了房产所有者的持有成本。例如，在日本的滑雪圣地汤泽町，有很多高级公寓的拍卖价格已经低到了离谱的1万日元一套。折合一平方米才一两百日元，换算成人民币差不多就是10块钱左右，刚刚够买一碗拉面的钱，不加肉的那种。但你如果想要买下一套这种公寓，需要缴纳五六百万日元的欠费。日本还是全世界征收遗产税最高的国家之一。父母手中的房产已经变成了沉重的经济负担，不再忍心让子女继承。当然，低欲望的日本青年宁愿安心的躺平，也不愿主动接过这烫手的山芋。
然而，上述的两个原因都不是日本进入负动产时代的根本原因。日本的经济为什么一直起不来，政府的赋税为什么居高不下？
最根本的原因是日本的人口出了严重的问题。看完这段，你将从另一个维度理解当下中国，开放三胎，教育公平等等的一系列政策改革的深远意义。
日本人口出了哪些问题呢？
首先就是少子化，也就是人口出生率的断下降。2014年，日本的儿童数量为1632.3万。到了2015年，这个数值变成了1617万，1年就少了15.3万人。到了2016年，这个数值又减少了12万人。日本人不愿生孩子，直接导致了人口减少和社会的老龄化，给日本的经济和社会造成了严重的问题。日本宏观经济学泰斗---吉川洋，在《人口与日本经济》一书中写到：少子化不只是严重的问题，如果人口持续减少，日本这个国家都有可能消失。根据国立社会保障及人口问题研究院对未来人口的预测，日本人口，将在2110年，从现在的1亿2700万人口，减少至4286万，仅剩1/3。还有个更惊悚的数据，在老化经济学及老龄经济社会研究中心的网站上，公布的“日本儿童人口时钟”显示，按照目前日本的人口出生率测算，日本的儿童数量在3354年7月22日将只剩1人。
但这是1000多年之后的事了。
如今日本需要直面的更棘手的问题就是超级老龄化社会。先明确一下概念，老龄化率指的是65岁以上人口在总人口中的比例。根据联合国的制定的标准，老龄化率超过7%，即为进入了老龄化社会。1970年，日本的老龄化率超过7%，正式进入老龄化社会。到了2020年，老龄化率已经达到了28.4%，在15年以后，也就是2035年，这个比例将增长至33.3%。平均每3个日本人里，就有一个是65岁以上的老人。
老龄化的加速意味着一方面劳动力大量减少，这也是日本经济长期停滞的一个重要原因。另一方面，老年人需要耗费大量的社保支出。日本的社保支出总额为116万亿日元，占gdp的四分之一。半数为养老金56.2万亿，医疗37.5万亿，社保费用负担，6成来自保险，4成来自政府的税收。但政府仅靠税收显然无法支撑如此庞大的社保支出，日本政府目前依靠赤字国债维持运转，准确的说，这里其实已经不是税收了，而是全民买单。这就是前面讲的日本房产税和遗产税居高不下的原因。
为了养老，日本政府发行了大量的国债。大到什么程度呢？以欧盟为例，欧盟规定的成员国必须将国债与GDP的比例保持在60%以下，这个是一条不成文的国债安全线。08年金融危机以后，许多发达国家的国债与GDP的比例仍能维持在100%以下。相比之下，日本的国债与GDP的比例，已经达到了百分之200.并且毫无下降的趋势。
人口问题导致经济低迷，财政吃紧，赋税高昂，进而导致了日本进入了负动产时代。
《孟子梁惠王》中写到：老而无妻曰鳏，老而无夫曰寡，老而无子曰独，幼而无父曰孤。这种鳏寡孤独的窘境正在成为日本社会的常态。