澳洲房价失控，购房者首付款再增近10万澳元
最新分析显示，澳大利亚的住房市场对那些被排除在市场之外的人来说变得异常残酷，延迟两年攒够首付款可能会让购房者多支付约9.2万澳元。
根据Mozo的2024年再融资报告，住房成本已“失控”，令人震惊的48%的澳大利亚人表示无力应对这一情况。
同时，Canstar发布的2024消费者脉搏报告警告称，不断上升的债务水平、变化的储蓄习惯，以及购房、借贷和租房的压力，使得住房成本成为2024年澳大利亚人最关心的问题，其次是食品成本。
Mozo的最新分析显示，由于利率上升和房价大幅上涨，2022年平均每月房贷还款额为2291澳元，而到2024年已飙升至4428澳元。
Mozo房产专家雷切尔·瓦斯特尔（RachelWastell）表示：“昆士兰州、西澳大利亚州和南澳大利亚州受房价上涨的影响最为严重，这些地区的平均住房贷款规模分别增长了83,770澳元、92,111澳元和92,779澳元。”
新南威尔士州的贷款规模变化不如其他州显著，但房贷持有人仍面临全国最高的月还款额，平均为5374澳元。
维州的月还款额也比两年前增加了超过1100澳元。
报告发现，对于那些已经拥有住房贷款的人来说，利率上升和高通胀使48%的受访者感到无法控制开支。此外，14%的房贷持有人表示，他们对未来12个月内能够按时还贷缺乏信心。
更令人担忧的是，三分之一（36%）的房贷持有人表示，他们向家人或朋友借钱以维持生计，其中28%甚至依赖借款来度过难关。
Canstar数据显示，年轻一代在住房成本方面特别挣扎，许多人预计难以支付账单。报告还发现，27%的租房者完全无法储蓄，而35%的人由于生活成本上升，储蓄能力受到削弱。
对于已购房者，4%的人考虑因贷款负担过重而出售房产，但大多数人预计在未来一到两年内利率下降后购买投资房产。
自2022年5月以来，澳大利亚储备银行（RBA）已进行了13次现金利率上调，使浮动房贷利率从3.02%飙升至2024年12月的6.73%。
Mozo警告称，尽管现金利率目前保持不变，但澳大利亚四大银行中的三家预测，直到2025年5月才会出现降息，这意味着房贷持有人可能还要面临至少五个月的高还款额。
调查显示，令人震惊的是，有41%的房贷持有人不知道自己的贷款利率是多少。“这一数据令人担忧，因为利率是决定还款金额的关键因素，也直接影响你的储蓄和其他消费能力。”瓦斯特尔表示。
她建议购房者在购房和选择贷款时积极谈判：“房贷可能是你一生中面临的最大债务之一，从这里入手是一个明智的选择。即使是0.5%的利率差异，对于60万澳元的贷款来说，也可能在25年的贷款期限内节省数万澳元。”
02
2025年初澳洲房价将呈小幅下滑
根据地产究机构CoreLogic周四新公布的研究报告，2025年初可能会继续拖累“买家需求”，这可能导致今年上半年全国房屋价值小幅下降。
该报告指出，澳洲储备银行在2025年降息可能会增加潜在买家的需求。
报告写道：“从今年7月开始实施第3阶段减税，表明房地产市场反应疲软，全国房屋价值增长继续放缓。”
由于高生活成本限制导致需求继续受到挤压，预计2024年创录的租金增长也在新的一年也会放缓。
2025年的任何失业率增加都可能对租房家庭产生不成比例的影响，因为他们往往是年轻人或就业安排更不稳定的低技能工人。
报告称，面对高利率和全球不确定性，澳洲房地产市场在整个2024年都表现出“令人惊讶的弹性”。
报告发现，房屋数量比上一年增加了8%。
在截至11月的12个月内，全澳房屋销售总数达到528,000套，比之前五年的平均水平增长了6%。
同期房屋价值增长了5.5%，澳洲房屋的总价值超过11万亿澳元。
2024年全澳住宅销量前10名城区主要在澳洲东海岸，包括悉尼的东区和墨尔本的图拉克（Toorak）区。
在首府城市市场中，柏斯在房价增长最强劲的城区名单中占据主导地位。这座西澳首府城市的所有城区在过去一年中都实现了30%或以上的增长。
CoreLogic的另一项研究还显示，在过去的一年里，悉尼一系列曾火爆的城区的房价下跌幅度最大，这些城区的典型独立房屋价格为200万澳元或更更高。
CoreLogic的数据显示，在高利率环境下，能够在这些城区购独立房屋买的潜在买家较少，导致一年内个别城区的独立房屋价格下跌接近10%。
整体跌幅比悉尼更大，悉尼的房价在春季仅下跌了0.5%，但仍比一年前高出3.3%。
其中悉尼内城区泽兰（Zetland）房屋的价格跌幅最大——在截至11月的12个月内下降了9.7%。
紧随其后的是Cronulla下跌8.6%和BellevueHill下跌8%，此外RoddPoint下跌7.9%，Pagewood下跌7.5%。NorthManly、Waverley、EastRyde和ForestLodge都下跌了至少6%。
CoreLogic研究主管欧文表示，悉尼房地产市场连续22个月上涨，然后在10月和11月小幅走低。
相比之下，悉尼一些房价更经济实惠的城区价格在飙升，主要集中在是在西区和西南区。
欧文说：“西南区和西区是大多数买家目前可以进入悉尼市场的地区。”
其中Bonnyrigg区房价以19%的年增幅位居榜首，该区的独立房屋价值中位价为108万澳元。邻近的BonnyriggHeights区房价上涨17.4%。
WileyPark、Emerton、MountPritchard、Lansvale、Tregear、StJohnsPark、WetherillPark和EdensorPark的房价至少上涨了15%。
03
美国房地产巨头6亿进军北悉尼办公楼市场
美国房地产巨头Hines正在洽谈以约6亿澳元收购北悉尼的一栋大楼，这是今年迄今为止最大的办公楼交易之一，其母公司Dexus正在巩固其在悉尼CBD中心核心的股份。
如果交易按预期完成，100MountStreet这座35层大楼售价将比2019年完工后的8亿澳元估值低25%左右。
减记的规模反映了过去两年澳洲办公楼市场受到的严重打击。利率飙升和灵活工作趋势共同导致估值大幅下降。
两年前，CharterHall的DavidHarrison将北悉尼办公楼市场描述为面临“血洗”。其空置率约为23.5%，位居澳洲第三。
尽管在2019年完工，但面积接近42,000平方米的MountStreet大厦的最大租户NBN很可能会离开。它已达成初步协议，将在Lendlease开发的维多利亚十字地铁站上方的新大楼附近入驻。
对于Dexus来说，拟议的MountStreet出售是其更广泛战略的一部分，该战略旨在在未来三年内出售价值约20亿澳元的资产（主要是办公室）。Dexus希望实现投资组合多元化，同时将其悉尼投资组合整合在其黄金中心区内，并加强其基金管理业务。
上个月，它达成了一项协议，以2.3亿澳元的价格出售Pyrmont办公大楼，这比七年前支付的价格要低。
然而，如此大规模的MountStreet交易前景也表明投资者信心重振，认为办公楼行业的动荡终于接近尾声。
买方是实力强大的美国平台Hines，该公司希望通过投资北悉尼重新激发人们的兴趣，而这在一定程度上受到当地新地铁站的刺激。
Hines已加强对澳大利亚的投资重点。10月，该公司与当地基金公司Haben联手，以9亿澳元收购了悉尼的Westpoint购物中心。
04
昆州超过维州成为澳洲第二大房地产投资市场
根据Money.com.au的最新数据，昆士兰已成为澳洲第二大房地产投资市场，以23.4%的投资者贷款比例超越了维州。数据显示，昆士兰9月共有4,593笔投资者贷款，比维州多出近700笔，年增长率达到了19%。
Money.房贷专家MansourSoltani表示，投资者正因税制问题转移投资重点。
他说：“由于维州的房产税为全国最高，投资者正在转向昆士兰等税率较低而且生活方式更具吸引力的州。”
根据昆州房地产协会的数据，昆士兰在2024年第一季度住宅价格表现强劲，其中公寓房价格上涨5.09%，达到578,000澳元，独立房价格上涨2.07%，达到735,000澳元。
预计布里斯班2032年奥运会将为昆士兰经济注入80亿澳元，并可能像以往奥运主办城市那样推高房产价值。
西澳保持了全澳投资者增长的最高份额，贷款数量年增长率高达43%，新州以20%的增长率排在第三位。
北领地的投资者贷款数量增长幅度最大，同比激增50%，在9月共计有99笔贷款。
Soltani预测，随着利率下降，2025年东部各州的市场活动将会增加。