全球性工业地产投资管理集团GoodmanGroup（ASX：GMG），又名嘉民集团，在2月15日发布了最新的半年业绩公告，这家澳大利亚最成功的工业地产公司已经连续第十年上调盈利指导，同时业绩超出指导数据，也让该公司股价再创历史新高。
作为ASX上市的最大工业地产集团，其业务主要分为物业开发、物业管理和物业投资三大部分，遍布澳新、亚洲、欧洲和北美地区。
仔细分析财报数据不难发现，以物业开发为主的Goodman，得益于工业地产的涨幅，为其贡献了大部分收入。而乘上了AI的浪潮，其正向“重要的基础设施提供商”转型，特别是迅速扩大数据中心规模，满足全球大客户对人工智能的需求。此外，公司未来还将建设更多的住宅地产项目，顺应市场趋势，都是股价不断攀高的原因所在。
澳大利亚的工业地产长期面临着供需不平衡的局面，按照现有的工业地产供给和需求来看，10年平均租赁需求量为2,765,640平方米，而同期平均供给量却只有1,621,965平方米。
根据CBRE最新的数据，除了墨尔本的空置率为1.1%之外，其他主要城市的工业地产空置率均不足1%。
除此之外，澳洲全国各类工业地产的租金年化涨幅均超过20%。从地区分布来看，其他城市的租金涨幅有所放缓，但墨尔本的涨幅仍然在持续攀升，高达31.6%，远超空置率最低的悉尼以及其他主要城市。
而Goodman集团正是以物业开发为主，包括商业园区、办公园区、物流中心和仓库等，这些工业地产贡献了集团大部分的收入。
得益于此，Goodman在本次财报中交出了超预期的答卷。其在2024上半年实现营业利润11亿澳元，较去年同期上涨29%，预计全年营业利润为20亿澳元，即每股证券收益增长11%，高于此前指导的9%。
即使如此，仍有许多分析师表示，Goodman的盈利指引假设“过于保守”，其主要原因便是Goodman集团还乘上了AI的浪潮。
而作为向“重要的基础设施提供商“转型的一部分，Goodman正在不断地扩充其”全球充电宝计划”。
数据中心通常是价值较高、大型且复杂的开发项目，通常耗资都要超过数亿美元，而这种项目正是Goodman所偏好的。
其“全球充电宝”的容量已经从23年11月份的3.7吉瓦扩大到4吉瓦，并预计在未来5-7年覆盖全球12个主要城市。
目前，Goodman价值129亿澳元的在建项目中，有超过三分之一是数据中心，并且随着数据中心比例的扩大，预计到明年这一比例将增长至50%。
Goodman表示，其数据中心资产在全球范围内都非常有价值，尤其是其针对不同地域的资产都严格按照合规要求，在爱尔兰、德国和新加坡，这些地区因其高能耗和对环保的担忧而限制数据中心的开发，Goodman就在这些地区限制供应量。
不仅如此，其还在专注于打造“更好的产品”，如在欧洲，其数据中心接入核电能源，在德国，将产生的能源和热量输入供暖房。
随着数字转型成为趋势，Goodman的CEO表示，这些提供关键数字基础设施的资产能够在接下来的十几年内表现出色。
除了大举进军数据中心之外，Goodman还表示，作为从悉尼等土地高度有限的市场中获取最大利润的一部分，其计划将其300亿澳元的澳大利亚投资组合中的大部分重新规划为建造出租住房，给悉尼和墨尔本提供约30,000套公寓。
这也与澳大利亚顶尖房产集团Mirvac的目标不谋而合，Mirvac决定大幅提高住宅地产的比例，理由是新移民带来人口的增加以及土地供应不足所带来住宅地产的需求攀升。
Goodman集团保持着澳大利亚负债率最低的房地产投资信托公司的桂冠，其负债率从8.3%小幅上升至9%，通过与财力雄厚、不受市场波动影响的主权财富基金、养老金等合作，Goodman集团在高利率时期承受了较小的压力
由此带来的另一个优势是，当其他高杠杆工业地产公司被迫出售项目用以维持另一个项目开发，或偿还银行贷款时，Goodman已经准备好14亿澳元的现金，准备购买这些打折的资产。
值得注意的是，本次财报季Mirvac计入了5.28亿澳元的重估损失，其出售的悉尼和墨尔本的办公楼分别折扣8%与13%；开发商Dexus将其资产负债表的投资组合减计了6.9%，更有一些资产仅以土地价值出售，相当于可以免费获得土地上的建筑。
Goodman目前股价约为28.73澳元，较有形资产溢价超过250%，而相比之下，大多数REITs资产的交易价格都低于有形资产净值。
当下，虽然其证券的市盈率约为21倍，远高于同行，但鉴于未来三到五年盈利保持两位数增长的前景，这或许代表了其良好的内在价值。
作者：RaymondYu
编辑：Serena张斯
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