在加拿大，“自住房”是如何定义的？跟你想象的不太一样

那么，在加拿大自住房的定义是什么呢？

根据加拿大税法section54的定义：

自住房PrincipalResidence就是纳税人（纳税个人，纳税信托，或者纳税公司）购买该物业的唯一目的就是为了居住的。

如果纳税人是个人的话，该物业通常在日历年中由纳税人的配偶，纳税人事实婚姻的伴侣，前任配偶，前任事实婚姻伴侣或者纳税人的孩子居住（这里的孩子包括“AdultChild”成年孩子）；但不包括父母。

自住房的居所包括：独立屋、半独立屋、联排屋、公寓、度假屋、房车、船等。没有地域限制，在加拿大境外的也是可以的。

部分出租，还算自住房吗？部分出租的自住房需要同时满足三个条件：

出租比例小。税法对“小”是多少没有明确的规定，具体请咨询专业的会计师。

不能为出租而进行大的结构性改造。比如，打算出租地下室了房主加建一套独立厨房和卧室、分门出入、或者把一楼打造成生意的showroom等,这都属于房子结构上的改造

不能提取房子的折旧capitalcostallowance（CCA）

犯了以上三条中的任何一条，整体作为principalresidence的资格就没有了。

Principalresidence首要用途必须是家庭自用、不是主要用来挣钱的。原文是theincome-producinguseisancillarytothemainuseofthepropertyasaresidence。有租金收入可以，但不能影响“自用”这一主要的用途。

有的人自己只住一间，其他房间全部出租，这种房子往往会由于出租的比例过高、房子主要用途用来赚钱（次要用途才是自住）而导致失去了免税资格。

这种情况下，自住的那一间依旧免税，其余出租的面积按照投资房上税。

需要住多久才算自住房？

CRA没有标准一致的答案，因人而异。IncomeTaxAct没有说需要住多久，只要每年定期住就行。

MinistryofFinance给出的官方的说法是onedayshouldnotbesufficient。CRA也没有明文说多久，只说shortperiodoftimeshouldbesufficient，aslongasthepurposeisnotincomegenerating。

这里举一个有名的真实案例：ThecaseofSylvieGiguère(tcc-cci.gc.ca)一对加拿大夫妇在六年内卖了7套房子，每一套都是买了之后自己装修，然后住一年半载再卖掉，每一套都按自住房报税，没有付一分钱税。他们一直只持有一套房产，也确实住在里面。

在2012年，CRA把他们告上了税务法庭。结果：夫妇败诉，不仅这几套房子的利润全部算做生意收入(businessincome）100%纳税！还有罚金grossnegligencepenalty。

这个案例的法庭判定警戒其他将炒房作为主营生意的houseflippers:1.房产交易的目的：夫妇买卖房产是为了盈利，而非真实的居住需求。2.买卖的频繁程度，夫妇在临近区域如此频繁的买卖不是一个正常居民会做的，而是表现出了在经营地产生意的本质。

非自住房的增值税对于加拿大永久居民和公民，主要住宅之外的投资房在出售后要交纳资本增值税(CapitalGainTax)。资本增值的50%（也就是作为投资房期间，房子增值的一半）算作当年的收入，缴纳个人所得税(IncomeTax)。房产增值总额=卖价-（买房成本+出售时产生的费用）免税额=房产增值总额×（指定的自住房居住年数+1）/（持有该物业的总年数）

非税务居民可以享受自住房税务优惠吗？

非税务居民在加拿大购房自住，满足上面所有条件的情况下，这个房子同样可以指认成自住房。但是，非居民不能享受税务优惠。因为非税务居民，不享受居民待遇。