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项目信息
开发公司：苏州象弘房地产开发有限公司
项目备案名：象屿恒泰·天誉东方
开发商：象屿地产、苏州恒泰
占地面积：约4.8万㎡
建筑面积：约12万㎡
绿地率：35%
容积率：1.6
车位数：939
车位配比：1:2.3
规划户数：总户数400户
【天誉东方售楼处】400-9988-414【天誉东方营销中心】400-9988-414【天誉东方售楼处位置】400-9988-414
梯户比：一梯两户&一梯一户（228㎡）
产品形态：15栋6-11层纯洋房
层高：3m；3.05m（228平）
户型建筑面积：约138m2/158㎡/178㎡/198㎡/228㎡
得房率：约85%
交付标准：精装三大件
物业公司：象屿物业
成交价642.6-1006.4万
公示价650-1250万/套
楼栋分布
改善圈层买房，主打的就是一个“既要又要还要...”而象屿恒泰·天誉东方能
获得这么高的市场认可度，自然在方方面面都没有短板。
建筑面积约158㎡/178㎡/198㎡/236㎡奢装美学户型，每一处空间精心雕琢，
在户型这个赛道上，独领风骚。
我们以建面约178㎡、198㎡、236㎡爆款为例，来感受象屿恒泰·天誉东方的
产品绝杀。
品牌实力
象屿地产|《财富》世界500强旗下国匠精工践行者
象屿集团，厦门市属国有企业，《财富》世界500强位居第142位，是一家具有全球竞
争力、以供应链为核心的综合性投资控股集团。
象屿地产是象屿集团的全资子公司，拥有31年开发历史，连续多年获评“中国房地产
开发稳健十强”和“中国华东房地产品牌价值TOP10”。
苏州恒泰|苏州工业园区开拓者与运营者
苏州园区直属大型国有企业，深耕园区，总资产超300亿元，净资产超130亿，累计
投资园区基础设施超620亿元，开发各类物业超750万方，是园区商业地产、租赁
住房和产业地产载体的最大持有者和运营商之一，金鸡湖商业地标-苏州中心建造者
，见证并深度参与了苏州工业园区的开发建设。
地段价值
工业园区苏州城市名片
2023年GDP高达3686亿，连续8年全市第一。
中新合作-约101家世界五百强企业投资落地166个项目，国际合作的成功范例。
人才吸附-国家级工程专家约278名，外国高端人才1568人，占全省五分之一。
苏州置业优选园区
天系2.0豪宅升级定义园区豪门范本
【豪门之基】全铝立面洋房臻境
全洋房：约1.6容积率纯洋房臻境；全铝板：四面360°全铝板（香槟金/银白/灰色三
色）；全面屏：大面积防火玻璃落地（防火玻璃仅为阳台部分），迭代园区豪宅立面
,成就时代永恒封面。
（意境创想效果图｜具体以实际交付为准）
【豪门之魂】亿级会所时代划分
无会所,不豪宅;无泳池,不会所，天誉东方配置超1600平亿级高奢会所，包含「恒温
泳池、健身房、高尔夫球室、行政酒廊、咖啡吧、书吧、影音室、棋牌室」8大奢华
领域，厘定园区豪宅新标准,时代由此划分。具体以交付时状态为准
【豪门之雅】引湖入园玉润苏州
中央景观轴引千年苏州发展流向入园，从姑苏古城(护城河)到金鸡湖到十里斜塘，以
“湖”形，引自然玉脉，构筑"一轴两义三绝无界、九境十三景”，温润如玉，形似
如意,玉润苏州，吉祥如意。
【豪门之仪】穹顶奢石高门阔府
穹顶奢石，高门阔府，臻选蓝翡翠进口奢石、钻石星光穹顶，3D璀璨天幕，高定万字
纹仿古铜地刻。恢弘门庭，孤珍用材，尽显豪宅奢华。
【豪门之尊】非凡星境领驭天下
星空顶地库非凡礼遇，地库品质与天悦东方一脉相承，星空玄关迎宾&星空入户前厅
、入库墙面&顶面全铝板、坡道部分石材铺装,厘定豪宅尊崇归制，天誉东方地库直通
斜塘站，风雨无惧,地库自带自动扶梯，前所未见，从容出入。
（天悦东方地库实景图）
【豪门之奢】国际一线进口奢装
高奢：厨电卫浴欧洲原装进口，卫浴（劳芬/当代）；高颜值：客厅玛瑙岩板背景墙
、弧形窄边吊顶；细节控：卫浴美妆冰箱、独立艺术浴缸；智配：人脸识别入户门锁
、全屋WIFI覆盖等。全屋满配奢品，再造奢装新标准。*以上装标为建筑面积约228㎡
户型标准
02-户型鉴赏
【户型鉴赏】
【四房两厅三卫】
①双开子母门、内外双玄关收纳、中西双厨、双开门冰箱，双套房、主卧双开门、双
衣帽间……从入门那一刻，就开始展现生活尊崇感。
②客厅设计上，超越于以往，做到了区域内唯一约7.1米大横厅。不论是会客、家宴
，甚至家庭音乐会、小型party等，都能满足，如此功能性的突破，体现出更强舒适
度。
③园区所有新盘内，唯一一个实现了三明卫，带来无可比拟的采光度，几乎全屋可以
瞰景。
④南向双豪华套房，主卧带有衣帽间、四分离卫生间，以及罕见的女王独立衣帽间，
享受超乎想象的舒适度。
⑤空间功能合理，满足三代同堂生活。南向次卧同样套房，带三段式分离独立卫生间
。南向还有一个卧室，自带大飘窗，利用率极高。北向房间可以灵活运用，设计为书
房、儿童娱乐区等。
四开间朝南，整体南向面宽约17米，南北通透；
餐客一体化设计，超大宽厅，客厅面宽约6.9米，宽敞且舒适；
主卫配置双台盆，提高使用效率，洗漱互不拥挤；
户型双套房，拥有独立空间，满足一家人居住自由。
【四房两厅两卫】
户型方正，入户玄关，三开间朝南，整体南向面宽约12米；
餐客一体化设计，空间宽敞通透；
客卫干湿分离，细节考虑周到。
走进室内，便能感受到大宅的气场。
五开间朝南，约6.9m的横厅，加上三个卧室，南向面宽达到17m，简直就是
超级“取景器”，采光、视野无敌。
餐客厅阳台组成LDKB超大社交方厅，近80㎡的奢阔，相当于设计了一个“私
人会所”。
6大功能区，具有中西厨房功能，岛台/酒吧、传统中式餐厅等场景；餐厅可以
摆放大圆桌，无论未来宴请亲朋还是家人团聚，尽显奢阔体面。
还有休闲区、交流区和观景阳台，享受空间自由，会客访友，可多场景切换。
星级度假般的主卧，开间约3.85米，进深约6.3米，仅卫生间面积就约10㎡+
，主卫独立艺术浴缸，达到了豪华客房级。
而且，所有卧房开间均在3米以上，有独立飘窗。
洋房建面约178㎡，四房两厅三卫：
南向面宽约14.9米，约8米宽+270°观景阳台，让视野无限开阔。
LDKB一体化设计，将阳台、客厅、餐厅、厨房置于同一空间下，空间得到延
展的同时，也能实现家庭生活中更多的互动。厨房面宽达到约4.3米，多人烹
饪都不会拥挤。
双套房均朝南，北向类套房，适合多代同堂的家庭。满足家庭人口结构的变化
，提供更多的灵活性和成长性。
豪华主卧套房，给足业主松弛和奢华的居住感。主卫5件套，双台盆、浴缸淋
浴全配齐，且淋浴间与浴缸分离，互不影响。
约178㎡样板间实拍图
项目的装标不仅壕，还有同频的高阶审美。
比如全屋采用大金中央空调、菲斯曼地暖壁挂炉，百朗新风系统，一线豪宅标
配。厨卫为意大利斯麦格、瑞士劳芬、德国当代等国际品牌。
体现在艺术感和品质感。比如，弧形线条贯穿客餐厅、主卧等室内空间，弧形
吊顶不仅颜值高，工艺更繁琐，而且更能提升空间比例，从视觉上和心理上让
空间显得更加宽敞。
约178㎡样板间实景
细节力MAX。如全屋带有人脸识别智能门锁、灯光APP控制；主卫通长镜柜
内嵌美妆冰箱、云石壁龛等配置到位，主卧声控电动窗帘&灯光...
以上很难实现吗？非也，它需要的是极致诚意和“以用户为中心”的理念认知
。在别人忽略的地方俘获你，这就是真本事！
坐拥园区金鸡湖资源
配套丰富
象屿恒泰东方位于奥体南板块，象屿天悦东方的西侧，北临斜塘老街，各项配套
都非常成熟。
交通上，紧邻地铁5号线以及在建的8号线斜塘站，还有金鸡湖大道，出行便利。
金鸡湖园区价值名片
5A级景区-约11100亩水域，园区生态绿肺。
地标林立-东方之门、苏州中心、圆融时代广场、IFS。
豪宅云集-湖滨四季、康帝庄园、国宾1号。
环湖稀贵-金鸡湖湖东1.5KM金鸡湖+斜塘老街板块臻稀人居热土。
——在园区，你永远可以相信金鸡湖
黄金四角金鸡湖价值名片
双轨交汇黄金四角环湖四轨交汇，缔造金鸡湖黄金四角,西北-东方之门、东北-时代
广场、西南-李公堤、东南斜塘老街一黄金四角所在核芯价值所向。
5/8号线(在建)交汇于东南角斜塘站,形成以老街为核芯的中央文化区。
5号线为苏州换乘王”，贯穿园区/姑苏/新区，向东1站奥体/向西1站山姆/3站李公堤
/5站金厍桥站。
8号线为‘湖东南北大动脉”，贯穿湖东核芯区,3站是时代广场/5站是高铁园区站。
区位图
1.5KM金鸡湖对望东方之门
(直线距离约)1.5KM金鸡湖，立序金鸡湖黄金四角东南角,与西北角苏州地标东方之
门隔湖对望。
坐拥自然/商业/医教/人文等全维高标配套,同频世界东方的豪门生活。
——对望东方之门,共呈东方之美
商业上，出门向南走500m内就能到达联丰广场，靠近圆融商圈，还有邻瑞广场
、星塘邻里中心、大润发，日常购物基本不用太担心。
教育上，靠近苏州工业园区仁爱学校、苏州工业园区斜塘学校、苏州工业园区金
鸡湖学校（石港路校区）、苏州工业园区莲花学校以及莲花幼儿园（敦煌分园）
等，为孩子提供优质的教育。
医疗方面，南侧就是苏州工业园区星塘医院。
休闲娱乐上，近奥体中心，背靠斜塘老街，直线2公里内便能到达金鸡湖东岸。
一手房一般具有以下特点：
①需要与开发商或房地产公司签订购房合同。
②等待房屋竣工后才能办理房产证。
目前上海最低首套利率3.4%，二套利率3.6%。
01
政策变动对比
二娃未成年可增购一套，商贷、公积金贷款首付比例，贷款利率都有所调整。
继LPR调整后，开始执行最新的房贷利率了。目前上海首套房贷款利率现在是3.4%。二套房利率3.8%，重点区域利率3.6%。
那下面汇贷也来和大家聊一聊商贷及公积金调整范围。
商贷及公积金：
02
限购套数
那我们目前还能不能在上海买房？能买几套？如何怎么判定的？下面一起随汇贷来看看上海个人及家庭房产限购政策。
沪籍与非沪籍有在限购套数上有一个很明显的区别，那就是非沪籍需要有缴纳社保参数。
沪籍：
非沪籍：
ps：五大新城+宝山、金山人才购房2年社保或税单，临港人才1年社保或税单，除此都是3年社保或税单。
03
一手房交易全流程
1
确认楼盘、取证
上海新盘必须拿到盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》才能向购房者收受含有意向性质的认购意向金费用。
ps：认购金额由开发商定，一般要求首套不低于房源最低价的20%，二套不低于30%，当然，不同开发商比例略有不同。
开盘流程须知：
开盘主要有线上线下两个渠道，下面汇贷就来说一下二者大致流程。
1、线下开盘：
线下开盘还存在摇号与开盘同一天进行或分开进行的情况，但大致的流程是相似的。
2、线上开盘：
公证处摇号、摇号结果公布、线上系统确认信息、测试线上选房程序、等待正式选房、按摇号顺序选房、签署线上认购书。
另外，当天摇号选购后，如仍有剩余房源，按原有摇号顺序继续销售。
2
认筹
购房者缴纳规定认购金，并提供限购资格审查材料，收到收据、银联POS单及自己签字确认书的《认购意向书》。
1.认筹时，购房者需提供限购资格审查的材料。
2.认筹后，公证处还会再次审核一遍。
3.主要审查资料有：
·①购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；
·②社保证明或纳税证明（只有非上海户籍需要提供）
ps：认购金只能刷储蓄卡，走开发商的POS机，不允许现金支付，支付认筹意向金后，才有参与摇号的资格，认筹早晚不影响摇号概率。
3
积分制
以下是积分制打分标准：
总分=基础分＋年限分
新房认筹笔超过1：1.3，开启积分制。
按100套房举例，取分高的130组入围，入围后，开启公证摇号。
如未超过1：1.3，则不开启积分制，所有参与了认购的客户，均可公证摇号。
ps：只有符合积分制要求入围的购房者,才可以参与后续的摇号买房哦。
4
摇号选房
1.上海新盘统一由公证处进行电脑摇号排序。
2.根据摇号顺序选房。
ps：签订《认购书》之后，意味着意向金成了定金。如果毁约不要房子了，就要赔付违约金
4.没选房，没签订《认购书》，全额退筹。
5.一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。
选房一般会遇到以下几种情况：
①选房时还有房子，但房子位置不好或者不是你想要的，可以弃号不选，全额退款；
②选房时没有房子了，弃号不选，全额退款；
04
相较于二手房，一手房所涉及的税费较少，只有契税和房产税。
契税：
房产税：
在上海，以下几种情况可以免征房产税：
①上海户籍
首套：无论面积多大，免征房产税。
二套及以上：人均60平建筑面积免征房产税，超出面积视为“应税面积”应缴纳房产税。
②居住证满3年或居住证积分满120分的外地户籍
1、符合
持有上海居住证满3年或居住证积分满120分并在上海工作生活的购房人。
其在上海新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
2、暂时不符
持有上海居住证但不满3年或居住证积分不满120分的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定征收房产税。
待持有上海居住证满3年或积分满120分并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。
ps：如只满1年先交2年到满3年可退前面2年交的房产税。
③外籍人士、港澳台人士
1、外籍人士
在上海的“居留许可”连续满三年或税单满3年并在有效期内的，可以在报税当天直接申请免征。
2.台湾人士
在上海的“居留签注”连续满3年并在有效期内的，或持有连续满3年的税单和社保都可以直接申请免征。
3、港澳人士
持有连续满3年的《港澳居民暂住证》、税单、社保都可以直接申请免征。
05
1、户口簿/户籍证明
2、身份证明
3、结婚证或离婚证明（若离婚协议涉及房产需明确分割，否则需提供补充协议）
4、未成年子女出生证（若有）
5、不动产登记证或房产证
6、产调
7、上海市社保或税单（若为非本市户籍）
8、劳务合同及工作类居留许可证
9、资金、存款类证明
10、征信报告
06
1、名下无房，5年内无购房记录的范围是只算上海吗？
是的，只看上海房产。
没有，不要求连续，按缴纳社保的实际月数来计算。
4、2011年前有一套和父母共有的房子，买房算首套还是二套？
可以，11年前与父母共有算无房，所以算首套。
5、朋友有一套12年买的房，房子本身还有贷款，如果把贷款还清，过给我的话，他们买房算无房还是有房？
要看是买卖还是赠与，买卖方式算无房，赠与算有房。
6、已签订拆迁合同，但需要5年以后才能拿到，对五年内买房有什么影响吗？
这种分成2种情况：
①选房前的合同，这个不算拿到房子，算无房；
②选房后的合同，签动迁协议，算有房。
ps：如果是买房，进行了网签，有购房记录，算有房。但如果是卖房，给别人网签后需要过完户才能算自己无房。
7、夫妻名下均无房，婚后共有一套房，目前离婚，我净身出户，离婚超过五年，想买套房，算首套还是二套？
离婚后不追溯，算首套。
注意，一手房在认购环节，认购金银行卡务必提前开通大额支付功能，避免因限额而影响认购。