（原标题：西安楼市观察：部分住宅均价回落至2019年，名校周边“老破小”均价比肩豪宅）
21世纪经济报道记者凌晨西安报道
严控新增、盘活存量，西安楼市正在经历一场政策与市场的双重变化。
区别于其他城市，在房地产行业下行周期中，西安房地产市场多次走出独立行情。据国家统计局公布70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，2023年3月以来，西安新房价格连涨14个月，直至今年5月份短暂下行后，新房价格出现短期震荡。
西安新房价格波动的同时，存量房市场依然承压，区域楼市分化现象进一步凸显。
政策发出数日后，市场有否变化？购房者需求如何走向？21世纪经济报道进行了购房者、中介、专家等一系列走访。
“政策发布后，我们就决定进行置换。”刘芳和丈夫于2021年西安市城东片区购买了一套79平方米的两居室。“本来我们预计五年内进行置换，但现在二手房房价降温、贷款利率低、公积金贷款额度高又解除限售，是个置换的好时机。”
刘芳向21世纪经济报道记者说道，我基本锁定了三个小区，分别在雁鸣湖区域、浐灞半岛以及城北经开区。如果总价能控制在170万元以内，首付更低面积更大，双人纯公积金额度可以覆盖贷款部分。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对21世纪经济报道记者表示：“如果个贷率较低，贷款规模较小，意味成交量也小，反之同理。而当下贷款买房依然占据市场主流，公积金贷款群体主要集中在体制内和企事业单位。热点城市一般公积金商贷组合情况较多，中小城市通过公积金贷款多一些。如果个贷率超过90%，那就处于警戒线，意味着整个公积金池子的水位不足。”
官方数据显示，早在2023年9月，西安公积金个贷率已升至92.01%。对于西安来讲，商转公似乎还遥遥无期。
购房者王林对21世纪经济报道记者说道：“原来买房的时候，市场火热供不应求，银行贷款周期长要求严格，而开发商又不接受组合贷，直接导致购房成本增加十多万利息。现在是个用公积金贷款置换的好时机。”
据悉，目前西安市使用公积金贷款购买住房的，单缴存职工家庭最高贷款额度不超过75万元，双缴存职工家庭最高贷款额度不超过100万元。多子女家庭在此基础上提高至1.2倍。
王林计算道，他与妻子的贷款额度最高可达120万元，手中存款还有100万元可用，若顺利出售现在居住的小房子，刚好可以置换一套160平方米的改善型平层住宅。日常月供部分，还有公积金账户可以分担，他与妻子的现金流几乎不受影响。王林称：“这是无痛换房”。
在21世纪经济报道记者走访中，购房者置换需求被进一步激发的同时，多位房产中介却表示成交量增长不明显，二手房分化愈加凸显。
在上述两位受访购房者看来，目前置换的唯一难点在于手中二手房的出售。
“解除限售后第二天，我们店里来登记卖房的客户比平时翻了三倍。挂牌的客户多了，但成交量其实没有很明显的增长。所以二手房出售难度依然很大，除非比同小区同户型房子降价1万-5万元，甚至更多。”高新区链家门店中介对21世纪经济报道记者说道。
21世纪经济报道记者梳理了西安市区内多个二手房项目价格波动数据发现，相比于其他片区，名校附近的“老破小”价格仍然坚挺。
位于西安市新城区的爱知中学创办于1994年，是当地家长心中的升学优选。因为坐落在老城区内，爱知初级中学附近均为房龄长达数十年的标准“老破小”。在中介平台上，该片区均价多数位于23000元-30000元不等。
“这个片区成交价最少2万起，具体根据房型来定。但因为户型比较小，大都在40平方米-60平方米之间，所以总价也就最多不超200万元。”新城区中介李琳对21世纪经济报道记者说道，“如果只是为了入学，我们建议买一个总价最低的，之后我们会帮忙把房子转租出去。每年开学会有远距离的家长过来租房，所以不用担心后续的问题。”
上述并非孤例。在西安知名度更高的五大名校等学校周围，小户型均价赶超其他片区3万+豪宅几乎成为常态。
“市场降温之后，临河等特殊地段或是核心商圈、名校等优势资源明确的小区均价不会跌，甚至多数保持上涨趋势。比如浐灞两条河流交汇处的万科悦湾，二手房价相比两年前起码上涨超20%。但大部分二手房价处于回落状态，比如距离灞河一公里左右、位置更远的颐合府，部分房型价格已回落到2019年底到2020年左右的水平。还有浐灞半岛上虽然配套齐全，但因为位置和房龄等原因，部分户型价格也已经回落到2019年底。”浐灞国际港中介李伟对21世纪经济报道记者说道。“从二手房成交数据来看，尤其是位置欠佳或周围配套不齐全的小区均价回落幅度很大，包括浐灞国际港、经开区、西咸新区等多个片区。二手房回落到2019年甚至降价的案例并不少见。”
西安存量房市场持续承压。体现在数据层面更为直观，西安住建显示，9月份，全市存量房（二手房）网签备案面积78.73万平方米；其中，住宅网签备案7452套，面积73.87万平方米。数量上看，9月二手房成交套数相较8月下降619套，环比下降7.67%。
诸葛找房官网最新显示，截至2024年10月28日西安二手房挂牌量超过17.8万套。贝壳官方显示，截至2024年10月28日，西安二手房挂牌量超过14.1万套。