根据三亚房协数据显示，三亚购房者中90%都来自于海南省外。房价攀升、供应增加，加上云南等地旅游地产的崛起，三亚楼市的分销商的生意并不像以前那么好做了。
求变
现在三亚市场推出的几乎都是根据客户需求升级而来的精装房和“拎包入住”产品，且服务升级和个性化服务提供已是规定动作，同时还增加了产品的丰富性。
机遇
海南西线快铁已在2010年年底开工建设，预计于今年年底通车，之后整个西线市场将被快速盘活。对于海南的开发商而言，现在占领西线市场无疑是最佳时期。
如果在网站上搜索“三亚楼市”或“海南楼市”，出现在去年1~2月份的报道不乏质疑声。在这样的舆论氛围下，成都商报记者带着疑问在2014年1月底亲赴海南探寻真相。
三亚拥堵的交通、雅居乐清水湾的人声鼎沸、统计数据的一片红色……这些指标曾让记者恍惚：“海南楼市现状如此喜人。”但冷静之后，记者与开发商、业内人士深入交流得知，这些现象之下，原来是海南楼市人的困惑与思变。
数说海南
2013年
海南房地产投资首破千亿
1196.75亿元
2013年海南省房地产开发共完成投资1196.75亿元，首破年投资额千亿元大关，同比增长35%，共销售各类住宅1154.86万平方米，首破年销售量千万平方米大关，较上年增幅高达28.6%。
245套
18%
三亚2013年的销售主力还是来自于省外购买，占据90%的市场份额。据三亚房协数据，岛外主要以北京地区为主，占总销量的16%；东北地区340套，占总销量的25%；长江三角洲地区115套，约占总销量的9%。可以看出，东北地区、长江三角洲地区、北京仍是三亚商品房的主要销售市场，“两区一都”结构较稳定。四川、重庆、河北、山西的购房客户有所增长，四个地区的购房数量已达总销售量的18%。
成都商报记者熊沙杉柯娟
购房门槛提高分销生意不好做
2014年1月22日晚，鸿坤地产集团在三亚举行分销商大会，整个会场聚集了来自全国各地的100多个分销商代表。鸿坤地产进入海南多年，目前在海南已开发有鸿坤·山海墅、鸿坤·理想海岸等多个项目，在海南的东线和西线都有布局，并且在全国建立了系统完善的分销网络。
鸿坤·山海墅营销总监任晓辉透露，即便是拥有这么庞大的分销网络，海南旅游地产在全国的分销市场也越来越难做。“除了现在海南项目走出去的越来越多，渠道越来越深入，前期对客户的挖掘进入瓶颈阶段外，最大的原因在于整个海南楼市，特别是三亚楼市的房价越来越高。”
据禧泰数据显示，2014年1月三亚楼市均价为21060元/平方米，而2013年全面均价也超过20000元/平方米。这一房价水平已全面向一线城市看齐，如果在三亚市区购买一套50平方米左右的精装户型，总房款达到100万元。根据目前政策，能够办理按揭的省外购房者非常少，这一总价门槛直接挡住了中低端客户。
产品升级个性化服务留住度假族
棕榈滩执行销售总监毛颖华表示，除了小部分别墅，现在三亚市场推出的几乎都是精装房和拎包入住产品，这是根据客户的需求升级而来的。他说，大部分购房者都是候鸟型人群，整个海南的开发商都在为购房者解决无人居住期的维护问题，而这仅是升级的一方面，“业主的集中入住期在春节期间，而业主食堂、健身设施、儿童游乐设施、旅游咨询、票务预订……这些服务升级已是规定动作。”
当然，每个开发商还有个性化服务。例如，棕榈滩未来将建18洞高尔夫球场和1600亩风情小镇；半岛蓝湾业主可凭业主价享受半山半岛的配套服务设施；而鸿坤·山海墅未来将引入温泉资源……服务比拼是海南开发商升级产品的重要一环。
同时，面对产品本身的同质化，海南开发商也在求变，展现产品的丰富化。“例如，三亚楼盘以前的户型大部分集中在60~70平方米，现在有楼盘推出了约30平方米拎包入住的产品，将总价有效地控制在60万元以下，扩大了客户群。”中置地产董事、副总经理陈鹏透露。
总的来说，三亚旅游地产的成熟程度远远高于海南其他城市，而三亚楼市的竞争也就显得更加激烈，已逐步从打“资源牌”向打“文化牌”转变。如雅居乐清水湾在马年春节成功举办了第一届德国慕尼黑啤酒节，吸引了数万人到场参加；而雅居乐月亮湾在马年春节举办新春庙会，通过各种年俗和小游戏留住游客，从初一到初五，售楼部现场客流超万人，首推的海景洋房也基本售罄。
开发商西线拿地
现在三亚的房价已超过20000元/平方米，文昌均价7000元/平方米，琼海均价9000元/平方米，而儋州、东方、澄迈等西线城市的房价在4500~6000元/平方米左右，这对于购房者而言有巨大吸引力。恒大、鲁能、富力、大兴、金手指、恒盛元等开发商，都瞄准这一市场进入西线。中置地产董事、副总经理陈鹏表示，凤凰水城充分看到了三亚市场未来将遇到的挑战，所以除了在三亚市场不断升级产品外，在海口和儋州也开发了海口·凤凰水城和儋州·凤凰水城，。
“类似我们这种以三亚为起点，现在拓展到海南其他城市开发的开发商很多，大家都意识到了三亚的房价门槛问题。”鸿坤·山海墅营销总监任晓辉也表示，鸿坤在海南的布局也是多点开花，不仅有三亚项目，在海南省的东方、南田等城市也有项目。事实上，很多在东线有项目的开发商在西线都储备有不少的土地，只是目前仅有少部分已经启动。
海南西线快铁已在2010年年底开工建设，预计将于今年年底通车，通车之后整个西线市场将被快速盘活。对于海南的开发商而言，现在占领西线市场无疑是最佳时期。