1、名城兰州项目整体定位报告2013.8,报告脉络一、城市认知及发展进程二、兰州房地产市场概况三、个案解析四、客户分析五、项目发展建议,两山夹一河，市区土地稀缺，催生城市东扩、西进、北拓发展,东西带状地形，阻塞点多，市区交通拥堵，且系重工业城市，环境差；中心区可开发土地少，因此城市外围化发展；一个兰州，三个中心，哪个才是发展重心？,山脉,山脉,东扩,阻塞点,阻塞点,北拓,西进,兰州新区,兰州新城,高新区,阻塞点,距离市区近，碧桂园已启动,传统市中心,我项目所在区域，环境好，雁滩发展相对成熟，和平镇部分高校已引入,再造一个兰州,2012年8月20日，第5个国家级新区兰州新区获批举全市
2、之力开发建设兰州新区,兰州新区：政府扶持力度大，但太过偏远1、兰州最大生态湖已启用（敞开式），总规划面积1150亩，其中湖体面积527亩2、市政道路正在施工，地铁中川线规划中3、8月1号市政府部分职能部门搬迁至此4、兰石，兰化、吉利等公司厂房在建中5、绿地，碧桂园进驻，其中绿地2013年10月份入市，碧桂园2014年上半年入市,兰州经济总量低，省内第一，西部中游，居民收入不高，财富两极分化，为少数人拥有，高端产品购买力强劲,兰州经济总量低，欠发达，2012年位列全国99位，西部中游，目前房地产市场处于平稳发展阶段；酒泉、嘉峪关、金昌三市较富裕，高端客户可拓展；定西市，距我项目近，
3、人口多，目前较落后，省会城市对其吸附力强，对我项目利好。,年均2100万旅游人群途径兰州,2012年，兰州政府重点打造城市旅游名片，全年共接待游客2105.41万人次；兰州全年平均气温10.3，夏无酷暑，冬无严寒，是中国十佳避暑旅游城市。,兰州海拔1500米左右，最适合居住的高度,周边省份平均海拔高度示意图,中华医学会青海分会副会长、青海红十字医院经过多年的医学研究，从睡眠、肺功能、造血功能等多项生理指标调查中也发现这一秘诀：海拔1500米有利于大脑的健康和机体的长寿世界有名三大长寿区域，如厄瓜多尔的维尔卡巴姆巴山区、前苏联的阿布哈兹以及我国广西的都安县、巴马县等。据调查这些世界著名长寿区
4、有一个共同点就是：大多数长寿区都位于海拔1500米的山区。,宜居标准：海拔1500米，山清水秀、空气清新、阳光充足，年平均气温19摄氏度客群可向青海，西藏辐射，但是由于空气质量，气温等原因向东部城市辐射的条件不充足,报告脉络一、城市认知及发展进程二、兰州房地产市场概况三、个案解析四、客户访谈五、项目发展建议,城关板块,西固板块,安宁板块,七里河板块,榆中板块,兰州新城,兰州新区,特征：城市副中心但，回族集聚区，项目少，品质低，售价高价格：7000-9000元/客户：区域客户为主，少量投资竞争：供应量少，需求旺盛,特征：外围区域，少量别墅价格：4800-5200元/客户：城
5、关区纯刚需，价格敏感竞争：宽松，供不应求,特征：新板块，教育配套迁入价格：7000-9000元/客户：主要客户是公务员、教师、白领竞争：激烈，主要供销板块,特征：兰石化等企业聚集区价格：5000-6500元/客户：本地拆迁户和在本地工作的群体竞争：污染严重，需求不旺,特征：806平方公里，2012年获批，碧桂园、绿地等一线房企进驻竞争：后续激烈,雁滩板块,市中心,城关板块,第一价值区,第二价值区,第四价值区,新起板块,第三价值区,特征：160平方公里，碧桂园20平方公里,特征：城市中心区，生活配套成熟、但交通拥堵，规模小，品质不高价格：8000-13000元/客户：老城区为
6、主，公务员、私营业主等高端客户，有部分投资客竞争：相对激烈，主要供销板块,房地产板块分析,城关价值高，榆中、兰州新区、兰州新城成未来供应主力，由于可开发土地多，后期竞争较为激烈,2013年上半年商品住宅成交面积突破80万，同比上涨177.55%，环比上涨7.69%；成交均价接近7000元/，重回2010年峰值，同比上涨16.19%，环比上涨8.5%。,房地产量价走势分析,目前存量超300万存量去化周期约两年,近五年兰州商品住宅年均成交100万左右，其中，2011年以来，供应量持续放量，且成交价格上涨迅猛，目前均价已接近7000元/，预计未来1-3年房地产发展将呈现井喷之势,由于安宁区交通便
7、利，城关区配套成熟，同时两区域可开发面积大，两区域成为兰州供需主力，今年上半年兰州近郊四区商品房成交面积城关区与安宁区占到四区总面积的82.12%。其中，城关区商品房共成交3151套，总面积为42.16万平，住宅34.42万平，商业7.73万平。安宁区商品房共成交3090套，总面积为36.83万平，住宅33.48万平，商业3.68万平。,板块成交结构,在一线房企的带动下，上半年兰州房地产市场量价齐升，其中城关和安宁成交超八成，仍是成交主力板块,户型成交分析,80-100占四成，100-130占近三成，市场表现刚需与首改主导,由兰州市2012年各面积段成交统计来看：80-100刚需产品占到将近四
8、成，100-130占近三成，我项目户型配比与之相匹配；160以上户型占到13%主要由顶层复式组成，同时今年上半年万达大平层公馆高价热销，说明兰州高端购买力相对充足。,成交排名分析,中海凭借地段、交通及价格优势，高端的立面效果及全新的样板段设计上半年以5.68亿元摘得成交金额桂冠,2013年上半年品牌房企成交金额排名代表项目,兰州新城160平方公里,兰州新区806平方公里,东部科技新城136平方公里,碧桂园、绿地等一线房企已进驻,碧桂园：20平方公里,大名城：20平方公里,全市常住人口：360万人,传统市区,兰州新区,兰州新城,东部科技新城,三大开发板块已进驻一线房企未来住宅总体量预计将
9、超6000万方（50万套以上），平均3个家庭购1套房，方能完全去化,竞争形势预判,大规模造城运动必然引起对城市人口的抢夺，但由于客户购房区域性较强，故我项目未来最大竞品仍是碧桂园兰州新城项目,市中心土地稀缺，房地产市场外围化发展；城市人口少，大规模造城，后期竞争激烈；一线房企进驻（万达、碧桂园、恒大、绿地、红星等），加剧市场竞争，同时带来产品的革新；雁滩、安宁是热点板块，刚需及首改主导，80-130两房及三房产品为供需主力，别墅极度稀缺；消费者购房较为理性，价格、工作便利、楼盘区位、环境、配套、交通、户型等需综合评估。,房地产市场总结,新城名目众多，品企大盘四处开花，有限市场，无限
10、容量，如何突围？,榆中亨威璟苑,榆中隆顺小区,外立面鼓包,榆中县城、和平镇所有项目均针对刚需客户，均表现为规划差、建筑档次差、户型差等“三差”，因此，我项目高标准、大盘气势可在区域中轻松突围。,和平新元绿洲,区域项目缺乏整体规划，建筑档次低，户型差，主要满足刚需客户,雁滩品质盘天庆格林小镇，容积率3.5,中海凯旋门，16层即稀缺，容积率3.77,城市地形限制，兰州市区土地极度稀缺，低密度、低容积率是市场空白；别墅需求旺盛，林隐天下3个月卖光300套，碧桂园800套别墅12000个需求；我项目若规划低密度、低容积率产品，可在兰州市场成功突围。,兰州市区土地稀缺，市场千篇一律高密度、高容积率产
11、品,碧桂园缺水,绿地少了“绿”,我项目若水景、公园兼得，可在大盘市场上成功突围。,同是大盘，水景、公园尚不能兼得,1、低密度产品可先期启动，树立项目形象的同时，抢现有旺盛的别墅需求2、刚需产品低价不低质，好房不贵，抢占刚需市场3、低容积率的稀缺，未来低层建筑将成为兰州的奢侈品，建议项目走低密度，相对低高度双低路线，有效错位，树立标签4、带水景的高绿化的娱乐休闲性质的公园有利于打造城市名片,报告脉络一、城市认知及发展进程二、兰州房地产市场概况三、个案解析四、客户分析五、项目发展建议,碧桂园兰州新城项目位于城关区青白石街道白道坪村，整个项目地块南侧为北环路，东侧为大浪沟，西侧为石沟
12、，与雁滩隔河相望，开发定位为中、高端住宅区，项目计划建设周期8年。,项目概况：占地20平方公里/一期占地1800亩/人均绿化20,项目一期,案例碧桂园兰州新城项目,20平方公里造一座城,人工湖已取消,一期住宅产品由高层、双拼、独栋组成；高层面积82-320，双拼面积260-275，独栋面积400-820；项目一期配置敞开式果岭公园，后期规划有高尔夫球场；IB中英文学校及小、初、高于一体；自配交通中心，便利出行。,楼巴交通服务,人工湖已取消,果岭公园,西北第一家IB中英文学校,星级会所,商业街2万雁滩最大的肉菜市场,二期规划高尔夫球场,案例碧桂园兰州新城项目,一期1800亩整体开发，预计
13、2013年10月开盘，2015年初交付,备注：以上户型统计为约数,案例碧桂园兰州新城项目,主力户型两房刚需产品占五成多，三房四成，其中功能型三房更受青睐,3-2-2115,3-2-2132,3-2-192,南北通透；双阳台设计；主卧独立卫生间；飘窗设计增加采光；所有房间全明设计。,南北通透；厨房、餐厅一体；书房面积宽阔；落地式阳台增加采光；生活阳台位置不合理。,户型布局紧凑；厨房、餐厅分离；三开间超南；生活阳台连接厨房，干湿分离。,案例碧桂园兰州新城项目,高层产品面积段丰富，全精装、利弊共存,案例碧桂园兰州新城项目,别墅面积小，总价控制较为合理,项目主要卖点6亿筑
21、筑形态等方面均无特别亮点；建筑质量也较差，商业外立面大理石局部出现脱落，外立面涂料起鼓。,案例新元绿洲,大型城市综合体,项目位于兰州新区环湖东路，二号湖畔，是兰州新区大型招商引资签约的重点项目；项目占地2000亩地，总建筑面积约460万平方米，总投资超260亿；集金融中心、国际会议中心、大型购物中心、影视中心、会展中心、星级酒店、文化娱乐、国际化物业管理服务中心、高端生态居住中心为一体的超大型城市综合体。,生态湖已开放,案例绿地智慧金融城,项目首期为10万“绿地香墅湾”,项目首期产品,法式别墅,商业风情街,案例绿地智慧金融城,项目动作：,项目已动工；项目位于城关区南关什字嘉璐天堡一层的
24、能型三房受追捧,客户调研问卷调研,小高层需求最旺盛，反映兰州人对低密产品的渴望,客户调研问卷调研,备注：因受访者多为普通工薪阶层，对于整体市场的别墅需求未能真实反映,单价5000-6000，总价40-60万最畅销,客户调研问卷调研,现今购房者对各项要求均较高，价格首当其冲,客户调研问卷调研,水景需求大，健康、休闲、娱乐设施和生活配套服务需完善,客户调研问卷调研,购房者年轻化、高学历，因此在营销推广中增加青春元素,客户调研问卷调研,三口之家是主流，功能型三房即能满足其基本需求,客户调研问卷调研,电视、报纸、户外是主要认知渠道，推广中选择主流媒体,客户调研问卷调研,小结：兰州购房需求旺盛，刚需、
25、改善为主，80-120两房、三房为佳最佳；兰州房价偏高，价格承受能力不高，单价5000-6000元/，总价40-60万最畅销；雁滩、安宁是购房首选区域，东部新城目前配套不足，认知度弱，吸引力不强，但伴随区域的发展，观念将逐步改变，但需加强宣传；低密产品在兰州最渴望；水景需求大，健康、休闲、娱乐设施和生活配套服务需完善；购房者年轻化、高学历，因此在营销推广中增加青春元素；电视、报纸、户外是主要认知渠道，推广需选择主流媒体。,客户调研问卷调研,访谈对象：有针对性的对2名政府部门干部，3名企业老板，1名兰大教师，1名地产公司高层，3名购房者（企业中层、普通员工）进行访谈；访谈人员：我
30、进行团购推介非常有效,兰州普遍收入并不高，高消费人群集中在有一定灰色收入的国有企业中；兰钢、中石油甘肃分公司、大唐电力、电力投资公司集团、兰州石化等企业是当地最有实力的企业；金融行业表面风光，实际潜在实力并不强。,客户调研客户访谈,重要结论3：兰州县城购买力惊人，兰州市区很多项目有周末度假房的现象，主动出击，挖掘县城客户将是本项目营销的另外一个重点,兰州县城矿产丰富如：白银、金昌、山丹、庆城等，造就了一大批矿老板；兰州县城目前相对落后，很多有钱人都喜欢到兰州城区消费和娱乐；县城的老干部，很多子女在兰州做生意的，同样喜欢在城区置业。,客户调研客户访谈,重要结论4：大部分客户对东部科技新
31、城不了解，如何从概念到现实将是营销上重点解决的问题,兰州政府对东部科技新城并没有进行很多宣传，我知道有，但具体怎么样我了解某政府部门干部政府以前都搞过很多区域规划，高新开发区具体成效并不明显兰州大学教师政府做事情很多都会中途而废，现在兰州新区会好，其他区域都不被看好某公司老板,客户调研客户访谈,重要结论5：八成客户认为项目所在片区有心理距离，生活和商业配套不成熟，因此，项目要充分利用自身的商业配套优势，营造生活氛围,假如这里没有商业配套，肯定卖不出去，而且最好是生活、娱乐均能照顾到某地产建筑公司高层这个地方感觉还是有点偏了，需要配合兰州人的生活习惯，考虑商业和幼儿园等配套某政府部门干部
32、其实这个地方并不远，只是交通有点堵，如果解决交通问题，还是很不错的某企业中层,客户调研客户访谈,重要结论6：八成客户依然将雁滩、安宁作为购房的首选，因此，如何吸客离城以及吸引投资客将是项目销售手段的重要依据,如果是自住，还是会优先选择城关区的雁滩和安宁区某公司老板如果你们项目价格合适，有投资价值的话，我也会考虑投资某政府部门干部远了点，上班可能不方便，还是会先考虑住在离上班地点比较近的地方某企业中层,客户调研客户访谈,重要结论7：兰州别墅产品严重缺失，很多当地人都在找别墅产品，项目规划可以考虑别墅产品元素,做别墅肯定有得做，因为很多兰州人都想买别墅，你们要做，最好是带前后花园不太大的产品
33、某公司老板如果你们项目有别墅，那我也肯定会考虑，面积在250平方米左右最适合某公司老板兰州有钱人还是不少的，别墅绝对有需求，250万左右的别墅，我也会考虑某公司老板,访谈中，大部分人都认为兰州别墅有市场，但不能太大，250左右最好，而且必须有大花园,客户调研客户访谈,重要结论8：创新户型会有很大的发展空间,兰州以前都是本土开发商开发为主，外来的设计和营销元素不多，户型都比较单一和落后，近两年稍微得到好转某地产公司高层兰州人喜欢住大的房子，其实是因为以前的房子设计不实用，我看过其他城市的户型，100平方米三房蛮好的某政府部门干部,兰州现在的产品，户型都比较落后，如果能有创新的户型设计，将非
34、常有竞争力,客户调研客户访谈,重要结论9：兰州市场上目前80-130平最受欢迎，考虑的是总价接受力,兰州房价实在涨得太厉害了，80-130的房子现在比较合适企业员工兰州人比较喜欢两房和三房的房子，现在年轻人渐渐的不和父母一起住了，所以80-130就够了某政府部门干部我卖房子客厅要朝南，而且要比较大，冬天可以晒太阳企业员工,客户调研客户访谈,重要结论10：限购很麻烦，兰州新区听说不限购,兰州目前限购，而且限购措施比较严，对购买力有一定的影响某地产公司高层兰州限购目前只限城区范围，兰州新区估计不在限购范围之内，但这个我并不肯定某政府部门干部兰州限购对地产影响还是比较大的，至少很多人买不到房
35、子了，特别是外来人员企业中层,客户调研客户访谈,小结：兰州重点消费力比较集中，在营销过程中，针对重点企业重点公关，将大大减轻销售难度；东部科技新城目前在兰州人的心目中并没有很实在的概念，在项目营销过程中，通过政府渠道加深片区的认识度非常重要；由于别墅在当地是稀缺产品,因此，建议别墅类产品先行，可以让项目一炮打响；政府规划很多，现在又重点打造兰州新区，我项目将面临严峻的竞争环境，如何实现区域价值也是项目营销过程中的重点之一；项目启动区非常重要，商业、示范园林、销售中心等配合城市综合体的生活体验必须提前实现；获得政府限购的优惠措施对项目是非常关键的一步，与城区形成差异化竞争；兰州周边
38、的产品和理念，对本地企业冲击力很大，竞争也愈发激烈；购房者压抑太久，所以当碧桂园一面世，大家蜂拥而至，4个月，20000组客户积累。,客户调研业内访谈,4、目前兰州房地产发展格局雁滩作为主城区的延续，经过10年发展，已成为除市中心外，价格最高区域；BRT和地铁让安宁近两年迅速崛起，加之其自然、人文环境好，森林覆盖率42%、绿化覆盖率38.8%、人均公共绿地11.82，科教资源占全市50%，受到白领、教师阶层的青睐；七里河，商业配套齐全，住宅价格较高，但是回民集中区和物流集散地，治安混乱，区域外客户少；西固区，兰石化所在地，环境差，价值最低；兰州新城，未来城市新贵。,客户调研业内访谈
39、,5、消费水平兰州人购买力强，喜欢品牌的东西，消费水平高；兰州人表面上收入不高，但作为省会城市及军区所在地，关系网复杂，灰色收入多，并且赚钱渠道较多（举个最简单的例子，兰州黑车多，下班后，中午两小时加晚上三四个小时就能挣一两百块钱）。,客户调研业内访谈,6、营销模式2010年以前，房地产是卖方市场，销售比较简单，简单的坐销就能卖房子，因此业务员整体素质均不高；兰州房地产人才紧缺，本地策划、销售、活动等执行能力均不高；售楼处包装比较简单，甚至一个简单的活动板房就能卖房；自从恒大等一线房企进驻，带来了新的理念，call客、派单、行销等出现；碧桂园进入后，将渠道营销做到极致，欲组建30
41、，现有娱乐设施陈旧但生意仍较好。,客户调研业内访谈,客户调研业内访谈,小结：我项目生态牌被认可，但要解决交通问题；兰州人购买力强，且跟风；未来两年房地产市场竞争更为激烈，大盘集中开盘，产品及营销创新速度需加快；营销模式多样化已成为趋势；若能让我项目区域不在限购之列，对项目营销有利；别墅需求旺盛，城市缺乏儿童主题娱乐休闲设施。,总结：项目所在区域不被认知，需加强营销推广；生态是项目核心竞争力，但交通、商业、教育等配套需跟进；兰州购房现今以刚需、首改为主，户型面积80-130，别墅稀缺，潜在需求旺盛；产品设计须创新，增加项目附加值；限购影响较大，兰州新区不限购，我项目需公关；
42、在营销中，针对重点企业重点公关，如电信、移动、电力、兰州石化、烟草、兰钢、石油等垄断行业；兰州周边城市购买力强，营销需走出去。,客户调研,区域还相对陌生，配套仍待提升，谁会成为陌生区域的价值先觉者？,客户地图,核心,重要客户,补充客户,城关区128万人,榆中县42万人,定西市270万人,向东吸引榆中县客户，促进榆中城市化进程,城关区的城市自然外拓所产生的需求，尤其是20万雁滩客户，通过价格优势可吸引,省会城市对周边城市的吸附力强，270万定西人将作为我项目的重要补充,定西市,定西：市区距我项目80km，人均可支配收入14000元，房价4000元/,大名城,榆中、城关客群将是我项目
43、主力客户,投资度假改善,项目启动的初期，客户主力：低价格吸引的刚需客群另外有部分周边的改善客户，少部分投资客户,投资度假,随着区域的不断成熟，配套完善，认知度不断提升，项目影响力的扩大，城关区及雁滩，榆中，定西的自住及改善性客群,首改自住刚需为主,自住改善客户占据主流,在交通完善，配套成熟，项目价值不断扩张的持销期，项目的本地改善客户及自住成为主力客群，同时投资，度假比例开始上升,第一波价格驱动,第二波成熟配套驱动,第三波城市价值驱动,客户演变过程,报告脉络一、城市认知及发展进程二、兰州房地产市场概况三、个案解析四、客户分析五、项目发展建议,抛开
44、兰州看名城，定义西北生态之都,方案一,维持现有方案，进行适度优化,方案二,方案一,维持现有方案，进行适度优化,现状：项目途径东港镇（专业市场，物流集中区），路况差目前仅G312和青兰高速（收费）可通行至我项目。解决途径：1、快速变专线2、轻轨建议尽快确定实施步骤3、在道路尚未通行之前，建议先通免费班车，后期规划中增加科技新城内部公交系统，降低交通成本，较弱交通劣势,大名城免费BUS,项目交通配套建议,路况差，重型车辆多，可通行道路少，成为制约城东片区发展的重要因素快速变专线，轻轨要加快，免费公交任我行,项目规划优化建议,整体规划偏居住，两轴一中心的规划缺乏想象力，城市绿轴将成为项目
45、突出亮点，建议绿轴公园主题化，如：分年龄或者季节做休闲，观光，娱乐等功能性公园绿地,项目规划优化建议,绿轴亦可打造集“生态、科普、活力”三大主题于一身的城市森林公园与科技新城定位吻合，同时满足购房者对“绿色和水”的渴望,0-3岁幼儿乐园,3-12岁职业体验馆,项目规划优化建议,增加以儿童游乐为主题的兰州最大的室内儿童主题乐园，通过旅游增加对外来区域的吸附力,项目建筑风格建议,地中海风格立面大气，但略显单一，缺乏可识别性，建议风格多样化满足不同客群需求，如适量增加ARTDECO、法式风格等,新亚洲建筑风格基底：石材其他：真石漆,别墅建议采用石材干挂，整体稳重，大气,建筑立面材质建议,高层石
46、材+真石漆，别墅石材干挂，提升项目档次,注：项目1-4#地块户型配比,项目户型配比建议,从户型配比来看：首期产品刚需主导，与目前的市场相吻合,红星国际广场,项目特色：户型创新,100复式设计，高价复式产品平民化；赠送面积大，每户赠送面积18-25,项目地址：城关雁南路高新技术开发区占地面积：9.52万建筑面积：45.6万容积率：3.72绿化率：20.80%均价：9000元/主力产品：100复式,3-2-2100.98,3-2-294.93,复式小户型一抢而空,户型设计附加值建议,从户型设计来看：大面宽，短进深，户型设计无缺陷，但建议增设小复式，2+1小三房以及通过凸窗、入户
47、花园、空中花园等增加赠送面积，提升户型附加值,中海凯旋门开盘销700套,成功要素：,紧邻地铁站震撼样板段户型创新平价策略7万法式园林一级资质物业,赠送,热销户型：87小三房热销原因：赠送约13，87两房变三房，户型更受欢迎,户型设计附加值建议,从户型设计来看：大面宽，短进深，户型设计无缺陷，但建议增设小复式，2+1小三房以及通过凸窗、入户花园、空中花园等增加赠送面积，提升户型附加值,产品细节建议,在控制成本的大前提下，从人的视觉、嗅觉、感觉，最容易形成购房动机的感官为出发点，对产品细节做如下建议：,产品细节建议,公园里造房子，打造薰衣草基地样板段,产品细节建议,薰衣草,大面积中央
48、景观，冲击客户视觉、嗅觉神经,观光电梯,产品细节建议,精装大堂,彩色可视对讲,观光电梯、精装大堂、彩色可视对讲，让客户感觉物超所值,产品细节建议,天然气供暖，后期可考虑恒温、恒湿、恒氧的科技住宅产品,产品细节建议,聘请国内外知名物业管理公司，结合成本控制原则，着力打造客户感知价值较深的服务体系,走出去，兰州周边县城有非常大的购房潜力，推广区域及行销人员必须主动出击，抓到关键点和关键人。留下来，建议主题公园先行，打造薰衣草基地样板段（可吸引婚纱照拍摄），让客户情不自禁的掏腰包,项目营销思路建议,营销亮点走出去，留下来,介于目前东部科技新城板块知名度及热度低，建议将首期入市产品进行分子项目同期入
49、市，通过多项目共同炒作来迅速炒热板块，加深区域认知度。,项目营销思路建议,营销亮点分子项目同期炒作造势,方案二,抛开兰州看名城，定义西北生态宜居之都,1、兰州市区内环境最好，最生态的区域2、青海，西藏，甘肃中海拔最适合居住的区域3、西北目前还没有生态宜居项目，我项目奖成为西北首个示范区,项目功能定位,（都市的必要构成）,一个中央公园,（生态的外在表现）,15大航母级配套！,中央公园城市与森林原来可以这么近,中央公园体量建议占地面积60万，比兰州黄河滨河公园大7万,中央公园比兰州滨河公园还要大,公园中建议规划优雅的天鹅湖。夏天时，这里不仅是天鹅的家园，游客亦可搭乘天鹅船畅游。,中央公园兰州
51、也是夏日的一大奇观。,中央公园草原上人肉大晒赛事正酣,层次健全功能齐备,11大城市配套3大社区配套五合一组团配套,城市级,通达路网,交通枢纽,林荫大道,商业中心,优质教育,星级酒店,知名医院,行政中心,体育中心,文化中心,娱乐中心,社区级,幼儿园,社区广场,邻里中心,组团级,15大航母级配套保驾护航,15大航母级配套保驾护航,功能落位建议方向示意,初中、高中,幼,小学,幼,幼,幼,大名城巴士中心,菜场,商贸区,产业园区,幼,小学,酒店、行政、会议、商业、办公中心,住宅区,医院,幼,小学,儿童主题乐园,体育中心,天鹅湖,名城中央公园,景观大道,幼,幼,小学,以生态为前提，资源最大化及均好性为原则,312国道,生态居住社区,以中央公园为核心，景观大道连接5大居住社区；5大社区，5大中央广场，5大邻里中心。,中央广场,1,2,3,4,5,5大低密度、低高度居住社区环绕中央公园,邻里中心,邻里中心,总建：8000-15000服务半径：500米服务范围：6000-10000户家庭,12项必备功能，以人为本、科学规划