原标题：美国楼市失宠，移民和贸易政策不友好是关键
文/吴将
截至2019年3月底，过去的一年中，海外投资者在美国购入的住宅房产总值与上一年相比减少了36%，与两年前相比跌幅接近50%。
外来投资大幅减少，美国楼市失宠了吗？
美国房地产经纪人协会（NAR）日前公布的一份报告显示，截至2019年3月底，过去的一年中，海外投资者在美国购入的住宅房产总值约779亿美元，与上一年相比减少了36%，与两年前相比跌幅接近50%。
美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产学院院长杜兰顿（GillesDuranton）在接受第一财经记者采访时表示：“显然，自2016年以来美国对外国人的欢迎程度减少了许多，这是不容忽视的因素。一个富裕的印度家庭如果认为自己有可能被拒绝入境，那么他们就没有多少理由在纽约买房。”
海外投资者对持有美国房产失去信心
NAR这份名为《2019年美国住宅房地产国际交易概况》的报告显示，2010年起，海外投资者在美国住宅市场上的投资额为660亿美元。此后逐年增长，在2017年达到了1530亿美元，创下了史上最高纪录，但之后便一路下滑。
据NAR统计，2018年4月至2019年3月间，外国买家在美国投资的住宅房产总额约为779亿美元，与上一个统计周期的1210亿美元相比，下跌了36%。同期外国买家的成交数量也从266800个下降到183100个，减少了31%，仅占美国住宅销售总额的3%。
报告还显示，购买美国房产的外籍人士之中，60%拥有美国的长期签证许可。作为一个整体，他们购买房产的成交价格中位数为280600美元，高于美国市面上所有房屋售价的中位数（259600美元）。
由于税法宽松、气候宜人，佛罗里达州吸引了20%的外国买家，加拿大人尤其热衷在这里买房。其次是加利福尼亚州，获得了12%的外国买家青睐，是中国买家的首选目的地。排名第三的是得克萨斯州，印度和墨西哥人特别喜欢在此聚居。
NAR首席经济学家劳伦斯（LawrenceYun）表示，外国买家在美国楼市的投资减少是很多因素综合的结果，比如全球经济增长放缓、部分国家资本管制、美元持续走强以及待售房屋库存量低等。“然而，下降的幅度十分惊人，这意味着（全球投资者）对持有美国房产的信心在降低。”劳伦斯表示。
报告显示，美国市面上的外国买家主要来自中国、加拿大、英国、印度和墨西哥。近两年，来自这些国家的投资者在美国房产上的投资不约而同地出现了大幅下降。
全球海外房产中文平台居外网CEO兼董事罗雪欣女士也对第一财经记者证实，中国买家对美国房产的投资热情逐渐下降，过去五个季度的询盘量有四个季度呈下跌趋势。相比之下，中国买家在英国、澳大利亚和日本等竞争市场上的投资更多。
沃顿教授：降息刺激作用有限
美联储将于7月底宣布降息，基本上已是板上钉钉的事了，唯一的悬念无非是降25个基点还是50个基点。降息在即，抵押贷款利率持续下降，不少美国建筑商对未来前景感到乐观，但就目前来说，美国房地产市场仍在不景气中苦苦挣扎，新屋开工数已经连续两个月下滑。
美国商务部7月17日公布的数据显示，经季节性因素调整后的6月新屋开工量为125.3万套，较5月的126.5万套下降0.9%，单户住宅的上涨被多户建筑的大幅下降所抵消。与此同时，营建许可获批量下跌6.1%至122万份，跌至两年以来的最低水平。
海军联邦信贷协会经济学家弗里克（RobertFrick）表示：“较低的抵押贷款利率并不能刺激住房建筑行业增加建房，技术工人短缺、材料成本高企、可建房土地匮乏，都会持续阻碍产出。”
通常而言，降息对楼市的刺激作用是显而易见的，但这次的情况可能会有所不同。
杜兰顿院长对第一财经记者表示，虽然降息利好楼市，但随之而来的经济衰退危机会削弱投资增长，因此实际效果料将相当有限。
基斯教授也对第一财经记者表示，相较于上次经济衰退前，当前的住房和抵押贷款市场的处境更为安全，但低迷期可能很快会出现，房地产市场也会随之下滑。
他认为，降息肯定会增加购房者的买房动力，但当前利率已经很低，30年抵押贷款利率接近4%，降息的进一步推动作用并不大。另一方面，当前较低的利率也使得美联储难以通过再融资的渠道来刺激经济，因为许多房主选择在2015~2016年美联储大举加息前进行了再融资，锁定了历史低利率。除非美联储再度把利率降到零，否则很难推动市场再融资的浪潮。
上次危机中的房价暴跌难再现
美国圣路易联邦储备银行经济学家埃蒙斯（WilliamEmmons）在最近的一份报告中指出，自二战以来，每次美国经济衰退之前，楼市都会率先出现异动，而目前美国楼市的整体走势与最近三次经济衰退之前的表现如出一辙。
美国最近三次的衰退分别发生在上世纪90年代、21世纪初及2008年，历史数据显示，房贷利率在底部反转一到两年后，美国经济就会陷入衰退。埃蒙斯由此推断，美国经济下次衰退的起点最早可能在今年第四季度。
他在报告中写道：“截至今年5月的独栋房屋销售数据证明，全美各地区的楼市依旧疲软。不过当前的情况并不像上次次贷危机导致的经济大衰退那么严峻，但与1990年~1991年、2001年两次经济衰退期类似。”
杜兰顿对第一财经记者表示，预测未来总是很困难的，但从监管框架的变化来看，2008年那种级别的危机再次发生的可能性很低，最近美国的房价并未疯狂上涨，城市的建筑活动也没有过剩的迹象。
基斯也持类似观点，他认为，即使发生经济衰退，也没必要担忧美国房价会出现暴跌。一方面，房价取决于供求关系，经济活动的急剧收缩意味着更多的失业率和更少的潜在购房者；另一方面，房价也取决于杠杆和抵押贷款。目前，美国住房市场的杠杆率低于之前住房市场的鼎盛时期。虽然存在许多低首付款贷款，但承保标准仍然要比2004~2006年更加严格，几乎在所有情况下都要仔细审查贷款人的收入记录和资产情况。因此，基斯称，如果在经济衰退的情况下，房价会下跌，但是要比2008年金融危机期间的程度轻微许多。
目前美国哪些城市的房产还有较大投资潜力？杜兰顿认为，如果经济陷入衰退，旧金山、纽约、波士顿等当前房价已经很高的城市，到时候可能会有所下跌，而达拉斯、休斯敦、亚特兰大等地，由于房价相对不高，同时土地开发限制正在逐渐增加，未来的上涨空间也许更大。
基斯则表示，从长远来看，投资房产取决于工作地点和人们想要居住的地方，有许多城市可以满足这些要求。由于美国长期的经济前景仍然较为乐观，因此更适合做长线投资。不过，他也补充道，短期来看，政策方面并不稳定，“现任政府正在通过其政策阻碍全球投资者（赴美投资）。”
沃顿商学院房地产和金融学教授沃切特（SusanM。Wachter）在接受第一财经记者采访时则表示，在没有出现经济衰退的情况下，美国房地产市场的繁荣还会持续下去，这是受积极基本面推动的，而非（炒作的）泡沫，因此短期内2008年的次贷危机不会重现。