对比西方发达国家，美国以MLS房源共享信息系统为基石的房地产经纪行业发展至今，已有近百年历史，进入21世纪后，伴随着互联网以及AI、大数据、区块链等新兴技术的出现，仍在不断迸发出各种创新性的商业模式。
诸葛找房在此背景下，针对美国房地产经纪行业以MLS为基础的交易模式和信息平台的发展历程，及其在过程中遇到的问题进行了研究与梳理，以期对我国房地产经纪行业建设与不断完善自己的信息平台提供借鉴与参考。
本报告主要包括以下三部分内容：
一、美国房地产经纪行业概览。本部分主要对美国房地产经纪行业的现状及其重要发展阶段加以总结与概述。
二、MLS房源信息共享系统。本部分重点针对美国MLS的起源与发展、主要特征、MLS产业现状及其当前面临的主要问题进行了梳理与分析。
三、MLS与互联网创新平台对比。本部分选取美国具有典型代表的Zillow平台进行案例研究，并与MLS平台进行对比分析。最后，在上述三部分研究的基础上，提出对我国打造与完善房源信息平台的总结与展望。
二、2.0时代的基石：MLS房源信息共享系统
3.MLS产业现状：逐步整合扩容的信息平台
3.1.行业参与者
（1）政府监管机构
根据DOJ公布的信息，针对NAR或其地方协会组织（均为被告）的反垄断诉讼共有8例，最早的可以追溯到1969年，最近一次则发生在2019年9月。其中NAR总会被直接列为被告的有3例。总的来看，引发诉讼的原因主要包括三类：
1)设置固定佣金费率及限制非会员竞争
此外在1970年11月以及1972年6月，NAR另外三个地方协会也收到了美国政府类似的指控。
2)限制互联网类机构平台的竞争
3)佣金共享的本质推高了佣金费率
根据2019年9月DOJ公布的诉讼文件，数位个人消费者对NAR及美国多家房地产中介机构发起了集体诉讼（ChristopherMoehrl,etal.v.TheNationalAssoicationofRealtors；RealogyHoldingsCorp.;HomeservicesofAmericaInc.;BHHAffiliatesLLC;HSFAffiliatesLLC;TheLong&FosterCompaniesInc.;RE/MAXLLC;KellerWilliamsRealtyInc.)，指控NAR与这些中介机构合谋，迫使卖方业主除了向卖方经纪人支付佣金外，还必须向买方经纪人支付佣金，从而导致美国的佣金费率远高于其它发达国家。原告进一步指出，造成上述问题的根源便是NAR规定卖方经纪人应当向买方经纪人提供报酬的利益共享机制。该诉讼目前仍在进行中，最终结果还未可知，但DOJ已经宣布介入调查。
（2）行业自律组织
当前美国绝大多数MLS是由NAR的地方协会单独或多方共同拥有的，NAR针对MLS制定全国统一的规范制度，各地方协会在其基础上根据地方法律和区域情况有一定的自由裁量权。
除了NAR协会外，全美房地产标准组织（TheRealEstateStandardsOrganization,“RESO”）作为行业非营利组织，成立于2011年12月，主要目的规范房地产行业数据标准和流程，目前拥有超过850家会员单位，几乎涵盖房地产行业全领域的主要参与者。NAR是其唯一的ClassA级别会员，RESO的前身为NAR内部部门。
（3）MLS拥有者
如前所述，美国MLS基本是由行业协会或联盟组织所有，一些是直接由行业协会中的MLS管理委员会进行管理，一些是通过成立公司的形式运营。
（4）MLS运营管理服务供应商
在日常运营中，MLS所有者通常需要数据库管理、网络技术服务、客户管理软件等服务商的技术服务。除此之外，还有一类最重要的服务，即房地产信息整合服务(SyndicationService)，当前美国最大的信息整合服务商为ListHub。
（5）第三方平台
注：图片来自ListHub官网
3.2.全美MLS数量与规模
当前对于全美MLS数量与规模并没有完整的统计数据，但根据NAR公布的数据，2018年全美MLS数量约有650家。在这众多的MLS中，NAR及其各地方分支运营管理的MLS占据近90%。业内对NAR与其它MLS运营者的关系有一个形象的比喻，即NAR是“房间里的大象”。
注：数据及图片来自Inman发布报告；由诸葛找房数据研究中心整理
3.3.NAR与非NAR的MLS
当前全美的MLS主要分为两种，一种是NAR及其地方协会所属的MLS，被称作RealtorMLS，另一种是与NAR没有关联的公司或机构独立运营的MLS，被称为Non-RealtorMLS。而MLS的存在形式也主要包括两类，一类是以行业协会委员会或联盟的形式存在（MLScommittee），另一类则是以公司的形式存在。
1.1.1.RealtorMLS章程及规章制度
NAR总会针对MLS的管理运行制定了详细的规章守则，各地分会在其基础上根据当地实际情况拥有自由裁量权。
（1）加入MLS的要求
NAR规定，申请人首先需要拥有有效的经纪人牌照，并且先成为NAR的会员，才能申请加入MLS。在此基础上，NAR将MLS的申请者分别两类：参与会员（Participants/Members）和订阅者（Subscribers/Users），并规定只有经纪机构的主要负责人等先作为参与者申请加入MLS，其下经纪人才能加入，成为订阅者，同时要求该经纪机构的所有经纪人需要全体加入。
注：图片由诸葛找房数据研究中心整理
由于当前MLS系统使用的复杂性、数据录入的规范化要求等，也相应抬高了对经纪人能够有效使用MLS的要求，因而NAR要求所有加入其所属MLS的经纪人必须要参加定向培训（OrientationPrograms）以及计算机培训（ComputerTrainings）：
a)所有申请人在获得准入后，被要求于30天内完成不超过8课时的定向培训课程，包括MLS规章与法则学习、计算机信息录入与撤销培训、MLS操作等。
b)此外，基于各地协会组织的不同要求，通常参与MLS的经纪人还需每12个月为一个周期，期间完成不超过4课时的额外培训。
（2）房源信息的管理
房源信息作为MLS最重要的数据资源，NAR针对其管理与运营制定了详细的手册，以下诸葛找房整理的部分规定。
注：信息来自NAR2019HandbookofMLSPolicy；由诸葛找房数据研究中心整理
同时，为了保障信息安全以及平台之间信息交互的高效，NAR联合其它行业参与者制定了房地产信息交互标准（RealEstateTransactionStandards，“RETS”)，该标准规定了一系列统一规范，如数据字典（DataDictionary）、网络接口标准（WEBAPI）等。2016年开始，NAR要求其地方行业协会的MLS机构均要执行RETS标准。
（3）费用
MLS收取的费用根据经纪机构所选服务有不同收费，其中主要的费用包括初始申请费、房源信息挂牌费用、信息订阅费等。在最终费用的核算方面，是基于经纪机构的总人数来计算的，包括参与会员及其所有关联的经纪人和估价人员。而费用收取的方式主要包括两种，一种是协会直接通过参与会员统一收取，另一种是直接摊派给个人，经纪人各自支付。NAR规定在第二种情况下，若发生拖欠等问题，参与会员负最终责任。
（4）针对地方协会权利的规定
NAR对于地方协会的权利进行了如下规定：
总的来看，NAR通过不断修订完善其MLS管理运营规则，一方面是对其所受到的反垄断指控做出改正，另一方面也是通过不断打破区域间的限制，来鼓励区域MLS之间的公平竞争与合作。
（5）Realtor-MLS案例：BrightMLS
BrightMLSInc.于2017年由NAR东部两大区域MLS，即大都市区信息系统公司（MetropolitanRegionalInformationSystemsInc.,“MRIS”）和特拉华河谷房地产信息网络公司（TheDelawareValleyRealEstateInformationNetworkInc.，“TREND”），及其它多家NAR地方协会MLS合并而成，是NAR所属MLS相互融合的一个典型。合并后的BrightMLS服务范围覆盖马里兰州、特拉华州、新泽西州、佛吉尼亚州、华盛顿州及宾夕法尼亚州。基于MLS数据库，BrightMLS也拥有面向C端客户的线上网站，不过所提供的搜索仅包含其自身覆盖范围内的房源信息。
BrightMLS房源信息覆盖范围
注：以上图片均来自BrightMLSHomes官网
1.1.2.Non-RealtorMLS机构
（1）NorthwestMLS
NorthwestMLS（以下简称“NWMLS”）是成立于1984年的一家非营利会员组织，为其会员企业提供一系列房源挂牌系统服务、不动产数据库、电子合同与网签服务、云存储以及数据分析等服务，其服务范围覆盖华盛顿州内的23个地区，当前有超过2300个会员机构及30000+个房地产经纪人。
加入方式及费用与Realtor-MLS类似：首先需要公司管理层或股东申请成为NWMLS的会员企业，向机构提交申请表，其中要指定一名执照经纪人（Broker）作为代表，保证遵循NWMLS的所有规章制度。通过申请后，需缴纳500美元年费作为出资（CapitalContribution），类似Realtor-MLS机构所收取的年费。此外，NWMLS同样要求新入会成员参加定向课程培训(NewMemberOrientation)。
（2）NYStateMLS
总体上来看，Non-RealtorMLS与RealtorMLS的竞争主要是从两个方面，一是为经纪机构和经纪人提供更有价格优势的服务，二是通过创新和提供更多种类的服务来吸引经纪人。
4.面临的挑战
总体上，美国MLS当前面临的挑战同时存在于内部与外部，主要包括以下四点：
（1）脱离MLS的交易频发
伴随着越来越多的互联网类信息平台的出现，这类平台通常既面向C端用户，又面向B端用户，即经纪机构与经纪人，为经纪人与卖房购房客户提供了互联互通的平台，因而越来越多的经纪人倾向于选择更加便捷的信息平台来发布房源信息以及寻找潜在客户，从而抽屉交易、脱离MLS的交易情况也越来越多。根据美国房地产管理咨询机构T3Sixty与MLSRoundTable（由多家头部MLS机构组成的圆桌论坛）联合发布的2020展望报告，多家机构负责人表示当前MLS数据库中的挂牌房源信息正在逐渐减少，而且越来越不不完善，同时越来越多的大型经纪机构在将房源录入MLS前，选择优先在本公司网站上发布。此外，iBuying类新型业务模式的出现，也在一定程度上减少了MLS的房源信息。
（2）缺乏内部创新
（3）无全国性MLS
在过去，购房客户以及经纪人更多的受到地理空间的限制，所以往往房屋买卖交易的区域性很强，因而形成了大量基于区域属地的MLS机构，但是随着技术的发展以及区域间流动性的增强，地域边界逐渐模糊。MLS机构总量的不断减少、区域间MLS机构的不断融合便是体现，但是迄今为止，美国依旧没有一个真正意义上的全国性MLS平台。以NAR为例，该协会虽然是一个庞大的全国性组织，但其区域内的MLS依然是相互独立存在的，因而造成了很多经纪人不得不加入多个MLS的情况。
（4）数据资源的管理与外部竞争
虽然当前MLS仍然拥有着最丰富、完善和准确的房源信息，但是随着一些经纪公司和信息平台公司在全国范围的不断壮大，一方面，MLS为了保证经纪人的房源信息能够更大程度曝光，需要与掌握了主流C端用户流量的信息平台合作，另一方面，这些公司本身也在不断的累积中逐步拥有了作为房源信息数据库提供者的能力。
诸葛找房将于明日发布《基于MLS的美国房地产交易模式研究》第三部分。