Zillow发布2022年美国房价预测：房价将飙升16%
Homebuyersgotcrushedlastyearashomepricessoaredattheirhighestcliponrecord.Housingeconomistssawthatpricegrowth—whichpeakedatayear-over-yearrateof20%lastyear—assimplyunsustainable.Theireconomicmodelsagreed:AmongthesevenforecastmodelsreviewedbyFortuneheadinginto2022,everysingleonepredictedhomepricegrowthwouldslowsignificantlythisyear.
参考译文：去年，随着房价飙升至有记录以来的最高水平，购房者被压垮了。住房经济学家认为，价格增长（去年达到20%的同比增长率）简直是不可持续的。他们的经济模型一致：在《财富》杂志审查的进入2022年的七个预测模型中，每个模型都预测今年房价增长将显着放缓。
Butoverthepastfewweeks,thatconsensusisnolongersounified.Now,moreindustryinsidersarethrowingouttheirpreviousforecastsandreplacingthemwithmorebullishshort-termoutlooks.Indeed,someexpertssaythe2022springhousingmarketmightgodownasoneofthemostcompetitiveonrecord.
但在过去的几周里，这种共识不再那么统一了。现在，越来越多的业内人士抛弃了他们之前的预测，取而代之的是更乐观的短期前景。事实上，一些专家表示，2022年春季房地产市场可能会成为有史以来最具竞争力的市场之一。
LooknofurtherthanZillow.BackinDecember,thehomelistingsitepredictedthatU.S.homevalueswouldclimb11%thisyear.EconomistsatZillownowsaythatforecastistooconservative.Theirlatestforecastfindshomepricesaresettospike16.4%betweenDecember2021andDecember2022.Ifitcomestofruition,itwouldmarkanotherbrutalyearforhomeshoppers.
看看Zillow。早在去年12月，这家房屋上市网站就预测今年美国房屋价值将上涨11%。Zillow的经济学家现在表示，这种预测过于保守。他们的最新预测发现，房价将在2021年12月至2022年12月期间飙升16.4%。如果实现，这将标志着购房者又一个残酷的一年。
WhyisZillowraisingits2022homepricegrowthforecastAlotofitboilsdowntohousinginventory.Duringthepandemic,inventoryplungedtoafour-decadelowasmorebuyersrushedintothemarket.Thattrendwaspredictedtoreverselatelastyearasforbearanceprotectionprogramslapsedandmortgageratesrose.Butnotonlyhasthatnothappened,theinventorysituationhasgottenworse.InJanuary,therewerejustover923,000U.S.homeslistedforsaleonZillow.That’sdown40.5%fromthepre-pandemiclevelinJanuary2020,anddown19.5%fromJanuary2021.
为什么Zillow上调2022年房价增长预测？其中很大一部分归结为住房库存。在疫情期间，随着更多买家涌入市场，库存暴跌至四年低点。随着宽容保护计划失效和抵押贷款利率上升，预计这种趋势将在去年底逆转。但这不仅没有发生，库存情况还变得更糟。1月份，在Zillow上挂牌出售的美国房屋超过923,000套。这比2020年1月疫情前的水平下降了40.5%，比2021年1月下降了19.5%。
Simplyput:Thehousingmarketistighterrightnowthanitwaslastyearwhenbiddingwarsclimbedtoanall-timehigh.ThatexplainswhyZillowforeseesaroughfewmonthsaheadforhomeshoppers.
简而言之：现在的房地产市场比去年竞购战攀升至历史新高时更加紧张。这就解释了为什么Zillow预计家庭购物者将面临艰难的几个月。
Butthereisabigwildcard:AstheFederalReserveshiftspolicytohelptameinflation,itsmoveswillindirectlyresultinhighermortgagerates.Infact,theaverage30-yearfixedmortgagerateinJanuaryalreadyspikedto3.56%—upfrom3.11%inDecember.Thatmarksthebiggestone-monthjumpinmortgageratesinmorethannineyears.
但有一个很大的不确定性：随着美联储改变政策以帮助抑制通胀，其举措将间接导致抵押贷款利率上升。事实上，1月份的30年期固定抵押贷款平均利率已经从12月份的3.11%飙升至3.56%。这标志着九年多来抵押贷款利率的最大单月涨幅。
Intheshortterm,morebuyersmightrushintothehousingmarketinordertolockdownratesbeforetheygohigher.Butinthelongterm,highermortgagerateswouldputdownwardpressureonpricegrowth.WhyAsmortgageratesrise,somebuyersgetlockedoutofthemarketaltogether.
“Downsideriskstoourforecastremain,”writetheZillowresearchers.“Elevatedinflationheightenstheriskofnear-termmonetarypolicytightening,whichwouldresultinhighermortgageratesandweighonhousingdemand…Higherratesareexacerbatingbuyers’struggleswithaffordability,andtheymightdissuadesomeexistinghomeownersfrommoving,byraisingthemonthlymortgagecostofeventhosehomespricedsimilarlytotheircurrenthomes.Bydampeningbothbuyers’andsellers’appetiteinthismarket,risingratescoulddrivedownsalesvolumesthisyear,withuncertaineffectsonhomeprices.”
在短期内，更多的买家可能会涌入房地产市场，以便在利率走高之前锁定利率。但从长期来看，较高的抵押贷款利率将对价格增长带来下行压力。为什么？随着抵押贷款利率的上升，一些买家被完全排除在市场之外。“我们预测的下行风险仍然存在，”Zillow研究人员写道。“通胀上升加剧了近期货币政策收紧的风险，这将导致抵押贷款利率上升并给住房需求带来压力……更高的利率加剧了购房者在负担能力方面的挣扎，他们可能会通过提高房价来劝阻一些现有房主搬家。即使是那些价格与当前房屋价格相似的房屋的每月抵押贷款成本。通过抑制买家和卖家在这个市场的胃口，利率上升可能会导致今年的销量下降，对房价产生不确定的影响。”
HomebuyersandsellersalikewouldbewisetotakeZillow’s16.4%pricegrowthprediction—oranyotherrealestateforecastmodel—withagrainofsalt.Afterall,noneofthemajorrealestateforecastmodelspredictedthehistorichomepriceboomwe’veseenoverthepasttwoyears.Indeed,whenthepandemicstruckinspring2020,ZillowandCoreLogicbothpredictedhomepriceswouldfallbyspring2021.
购房者和卖家都对Zillow的16.4%的价格增长预测——或任何其他房地产预测模型——持保留态度是明智的。毕竟，主要的房地产预测模型都没有预测到我们在过去两年中看到的历史性房价上涨。事实上，当大流行在2020年春季爆发时，Zillow和CoreLogic都预测到2021年春季房价将下跌。
订阅美国房产实时资讯EDM
威翰罗森投资咨询（上海）有限公司，来自美国，是很早面向中国市场提供美国房地产投资咨询服务的企业。威翰地产的国内团队携手威翰美国经验丰富的团队及合作伙伴，为中国投资者提供全美主要房地产市场的优质项目咨询，也为有移居、留学及纯投资需求的客户提供一站式美国置业服务和咨询。