无锡市国有土地上房屋征收评估技术规范
第一章总则(3)
第二章术语(3)
一、市场比较法(3)
二、收益法(4)
三、成本法(4)
四、假设开发法(4)
五、样本房屋(4)
六、基准价格(4)
七、房屋基本重置价格(4)
八、综合费用(5)
第三章评估技术路线(5)
一、市场比较法(5)
二、收益法(6)
三、成本法(7)
第四章评估方法的应用(8)
一、住宅房屋评估(8)
二、非住宅营业用房评估(9)
三、非住宅非营业用房评估(9)
四、工交仓储用房评估(9)
五、在建工程评估(9)
六、土地面积大于建筑面积的土地使用权评估(9)
七、附属物价格评估(10)
第五章征收评估报告(10)
一、评估结果报告(10)
二、评估技术报告(11)
第六章附件(12)
附件一可比案例选取要求(12)
附件二样本房屋选取要求(12)
附件三房屋实体因素修正(13)
附件四房屋区域因素修正系数(18)
附件五租费率、净收益逐年递增比率、风险调整值、自有资金收益率、基准地价期日修正系数与土地还原利率(20)
附件六土地综合修正系数(21)
附件七综合费用(23)
附件八无锡市房屋结构等级评定标准(25)
附件九无锡市房屋基本重置价格标准及修正(35)
附件十无锡市房屋成新评定标准(37)
附件十一房屋用途分类(38)
附件十二附属物及室内装饰重置价格标准(38)
第一章总则
一、根据住建部、省、市有关国有土地上房屋征收评估的规定，为维护房屋征收当事人的合法权益，规范国有土地上房屋征收评估技术行为，保证房屋征收评估结果客观公平，结合本市实际情况，制定本规范。
三、本技术规范所指的被征收房屋价值，是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
五、被征收房屋室内装饰装修，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可委托评估确定。
六、征收评估应根据被征收房屋的用途分别采用不同的评估方法进行。
第二章术语
一、市场比较法
市场比较法可分为可比案例直接比较法与基准价格比较修正法。
1．可比案例直接比较法
将估价对象与在评估时点近期有过交易的可比案例进行比较，对这些可比案例的已知价格作适当修正，直接估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2．基准价格比较修正法
将估价对象与样本房屋进行比较，对经按同一评估时点评估得出的样本房屋市场价值进行适当修正，间接估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
二、收益法
预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到评估时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
三、成本法
求取估价对象在评估时点的重置价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
四、假设开发法
预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理的价格或价值的方法。
五、样本房屋
在征收范围内与多数被征收房屋相类似的房屋，各被征收房屋与此房屋仅存在实体因素的差异，被征收房屋的价值可通过对样本房屋的评估价格进行实体因素修正进行估算。
六、基准价格
基准价格为不同用途的样本房屋在评估时点的市场价值(不含其相应结构等级应具备标准以外的装饰及附属物价格)，此价格一般采用可比案例直接比较法、收益法进行评估。
七、房屋基本重置价格
采用评估时点的建筑材料和建筑技术，按评估时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的房屋所需的建筑安装工程费用。
八、综合费用
按成本法评估的原理，综合费用为可计入房地产价格中的前期费(平整场地、设计费、勘测费等)、规费、基础设施费、管理费用、投资利息、销售税费与开发利润等费用的总称。
第三章评估技术路线
1．可比案例直接比较法的技术路线为：
(1)选取可比案例。可比案例的选取条件应符合附件一的要求；
(2)进行因素修正，求取比准价格。比准价格的计算公式：
比准价格V=可比案例价格Vs×P1×P2×P3×P4
P1—交易情况修正系数。可比案例采用正常交易案例时，该系数取1；
P2—交易日期修正系数。系数可参照《锡房指数》的分区(或新村)价格指数进行确定；
P3—可比案例修正为待估房屋实体因素修正系数，系数确定参见附件三；
P4—可比案例修正为待估房屋区域因素修正系数，估价人员应根据待估房屋的所处区域的繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异，进行调整。房屋区域因素修正系数确定参见附件四；
(3)确定评估价格。评估价格按比准价格的算术平均值确定。
2．基准价格比较修正法的技术路线为：
(1)选取样本房屋。样本房屋的选取条件见附件二；
(2)确定基准价格(Vo)
样本房屋的评估价格即为基准价格，当样本房屋有类似房地产交易的，应选用可比案例直接比较法进行评估；样本房屋或类似房地产有经济收益的，应选用收益法进行评估；样本房屋是在建工程的，应选用假设开发法进行评估。