1.2月28日，香港政府全面“撤辣”。首个周末香港楼市便空前火爆，9成购房者为本地居民。此次“撤辣”效果远超预期，楼市回暖的同时，也提升了民众对香港未来的信心。
2.香港现在的问题是流入房地产业的资金不足。如果“撤辣”能够提升民众购房意愿，实现楼市价格止跌回稳。稳定之后，再增加私人住宅土地供应，这样才能使得房价在民众负担得起的水平，才会有越来越多人靠自己打拼买房。
3.施永青认为，内地城市的楼市问题与香港并不类似，需要政府向民众讲清楚，现有问题是什么，未来的政策会是怎样的。只有政府与民众在这些问题的看法上达成一致，才可能在房地产问题上“对症下药”。
香港楼市“撤辣”是对症下药，效果胜预期
凤凰网香港號陈笺：施先生，您好！在您不断的呼吁下，上周在财爷陈茂波公布的财政预算案中，不但全面撤销额外印花税（SSD）、买家印花税（BSD）、新住宅印花税（NRSD）等“辣招”，金管局还宣布取消压力测试及提高按揭比率，为香港楼市可以说带来意外惊喜。之前您为什么那么迫切地提议把这些“辣招”全拆除，是怎么样的考量呢？
另外，我们的基本建设、社会福利，很多都是跟房地产有关的。就算我们坐地下铁，我们的票价相对便宜，很大的原因就是因为我们地下铁的上盖可以做地产开发，卖的钱可以补贴地下铁的建筑费、利息的成本，我们才有这么便宜的交通费。不是一个简单的事情，所以我觉得问题严重，我才提出来的，有些人说我好像在威吓政府，其实没有这个用意，我都是替香港的前景担忧，所以说话的时候可能说重了一点了。
凤凰网香港號陈笺：您可以说是说出了每一个在香港努力打拼人的心里话。我们看到之前香港的房价已经跌到了七年前的水平，而且无论是自住的还是投资者入市意欲都非常低的，也出现人才流走的现象。您怎么评估这一政策落地对香港的影响？
因为之前大家有一个感觉，小市民觉得问题严重，政府好像觉得还不是太严重，可能一松房价就会飙升，其实这种机会是很低的。现在我们的问题是流进房地产的资金不足，不是流进房地产的资金过多。如果流进的资金过多，一些投资的资金、投机的资金，可能抢走了香港人自用的需求。若在这个情况下，我们要有“辣招”去阻挠这些不需要的投资资金进来。
现在我们资金不足的情况下，开发商开盘又卖不出，小业主要套现有困难，市场的流动性不足的情况下，就算是自住性的刚性需求也不买了，有些人不是没钱买，就是担心买进了之后，不容易卖出去，就算卖出去可能要蒙受损失。
所以他们为了避免风险，情愿租楼都不买楼，对市场就很不好。因为越是没有人买的话，流通性就越不足。现在大家觉得政府的看法跟市民的看法越来越接近，大家看法接近，大家就有信心。未来政府推出的措施会比较贴地、贴近市场。这次不但是“全撤辣椒”，还不用做压力测试，整体的按揭比例也有所提升，使要投资的人比以前容易得多了。
以前你想用有限公司投资，要交30%的印花税，虽然后来减了也要加15%，15%不是一个小数，你买房子收租的话，差不多是头5年的租金都交给印花税变成没租收，所以对买楼收租是一个很大的打击。现在一些投资的资金也有机会去补充市场的一些信心不足，有资金来补充市场的信心就比以前好。
▎香港于2010年实施“辣招”，是为了抑制楼市升势。如今楼价下跌，“减辣”措施效果也不尽人意，因而特区政府宣布全面“撤辣”。
所以，在调整市场的时候，最好就是一步到位，心理作用就大一点。否则的话，你好像挤牙膏一样一点一点，每一次都差一点，变成措施出了也起不了作用。
“撤辣”首个周末楼市火爆，市民重获信心
凤凰网香港號陈笺：确实就像您说的，人们在任何一座城市买房子的话，其实也对这个城市长远的一个Commitment（承诺），你相信它的未来才会跟它长相厮守。“撤辣”之后的短短几天，香港一二手楼盘成交活跃，刚过去的周末更是火爆，具体数据是怎样？主要是香港本地还是内地买家为主？
施永青：其实在香港买房的人主要都是本地人，中小型的房子，我相信95%都是本地人，豪宅跟一些新房，内地的人可能比其他的市场要好一点，但是，加起来从来也没超过10%的。为什么把内地人买房说的这么重呢？主要是他们在买豪宅的时候的能力比较强。因为中国这么大，在内地富起来的人很多，他们赚钱赚得多，赚得快，出手也比较阔绰一点，所以大家都以为全靠他们。他们的到来是对市场的平衡产生了一定的作用，本来比如刚刚平衡是零，如果买家方面多了一点点，对于这个价钱也会造成很大的影响，因为你好像一个天平，你如果在另外一边加一点点砝码，这个天平就立即失去平衡了，所以，内地的钱来香港对房价是有一定影响的。
▎香港售楼处在“撤辣”后人流增长迅速。图源：大公文汇网
这次“撤辣”之后，无论是要买房子自用的人，还是买房子投资的人，信心都提升了很多，产生了良性互动的作用。我相信香港人对前程也信心提升了，应该对于整体政治也好，经济也好都有好处的。应该说政府这一次的选择和力度都是做对了。
凤凰网香港號陈笺：刚刚您就说到，比起我们香港本土的入市者来说，其实国内的资金或者国内的客人的比例并不高，而且以前都基本上是一些高端的买家，就像周末我们也看到刚刚成交了1亿的房产，是来自内地的买家，那么对于普罗百姓的需求可能不构成什么影响。您说您是希望看到在全“撤辣”之后，香港的房地产市场能重上“正轨”，那这“正轨”应该是一个什么样的轨道？
施永青：“正轨”应该是什么样的轨道？其实是市场来决定的。政府要做的是提供足够的土地给香港人去居住，现在其实供应量还是不太足够的。
所以你看到香港这两年房价掉下来，租金是没有掉下来的，租金还反而上升，这代表我们房子的供应还是不够的。如果房子供应多的话，房价跌租金也会跌的。现在是一些本来可以买房的人，因为市场的流动性不足，对后市缺乏信心，所以可以买的人也转去租楼，这样的话，就使租金反而上升。所以，如果现在政府应该怎么做？之前房价一路在跌的，我们经济其实香港还有一点增长的，但是房价就跌了差不多百分之二十几，这是很不正常的。
▎“撤辣”后首个周末，香港新盘成交量爆发。图源：大公文汇网
所以，现在先要使房地产的价格止跌回稳，回稳找到支持点之后，以后房价最好能够跟经济增长同步，也不要升得比经济增长快，太快的话也会造成泡沫，也会扭曲整个市场资源的配置，资源错配对社会也不好，太多的钱都流进房地产也不好。
但是现在眼前的危机，不是流进的钱太多，而是流出的钱太多。所以，我们要放一些投资性的资金进来补充，那市场才会平衡下来。在这种情况下，政府可以先造一些公屋居屋，加强这方面的建设，使香港一般老百姓住房都没有问题。如果房价真是可以稳定下来的话，那就还要增加私人住宅的土地的供应，这样的话才可以使房价控制在老百姓负担得起的水平。
现在这几年拥有自己房屋的人大概是占了香港家庭的50%多一点，我是希望看到先是50，将来是60、70，越来越多的人可以住在自己努力拼搏赚来的钱自己买下来的房子，比住在公屋里面好，公屋都是千篇一律的。大家有一个平均的居住面积，大家有一个公屋的建筑水平，这是没有个人特色的。资本主义社会，应该是透过个人奋斗去改善生活。不是靠政府、依赖政府去建房给个人住。其实中国内地改革开放之后，也是市场化，靠自己赚钱去买房，住得比以前靠单位分配的好，你自己有本事就住好一点啦。
房地产业重回正轨有利于购房民众，更利好经济发展
凤凰网香港號陈笺：香港回归之后，两地之间有很多可以相互借鉴的东西。我记得从中国内地加入世贸组织开始，我就专访您，然后有了CEPA，我们也举行论坛，邀请您发表见解，很多政策在两地之间可以互补并共同推进实现双赢的。目前比如说像广州、上海等城市，也有放松楼市限购的政策。您怎么看内地这些大城市的房地产现状？
▎今年春节前夕，上海、广州先后调整楼市调控政策。
施永青：其实很重要的一点，让老百姓知道政府是怎么看的？政府对现在的房地产的形势是怎么理解？问题出在什么地方？要告诉老百姓，这个是很重要的。就像你去看医生，医生要告诉你，你生了什么病，才可以开药给你，如果医生觉得你是肺病，你觉得不是，我是胃病，看法都不一样，这个医生开药给你，你也不敢吃，也不相信这个药可以吃得好。所以首先要在诊断上病人跟医生要取得一致，医生开的药才会有效果。
所以我觉得现在是先要把诊断的问题讲清楚，我们是出了什么问题，是供应量太多？消化的能力不足？你就要减少供应，使积累的库存可以慢慢消化。如果是一些开发商，好像现在爆雷，资金周转出问题，那你先要查清楚这些开发商哪些有问题？问题有多大？因为现在这些开发商的债务我觉得都是不清不楚的，要重新去核算，政府要派人去核算清楚才可以解决问题的。那你推出的方法才会使老百姓觉得有用还是没用。如果对症下药的话，大家就会觉得有用。
药有没有用是一件事情，这个症不要断错，大家觉得你没有断错症了，那你开的药就应该没有问题。现在只是有一些局部性的处理，没有一个整体性的处理。我觉得先要把房地产的现有问题讲清楚，然后提出如何去解决这些问题的方法。接下来还要把未来的政策会怎么做，都告诉给老百姓，老百姓的心态才会改变，否则的话市场的担忧没有改变，信心没有改变的话，做什么都没有用。所以，我认为是要整体说明白内地的房地产出了什么问题，这些问题对社会有什么影响？为什么这些问题必须要去处理？处理有哪些方法？打算一步两步三步以后会怎么走？
凤凰网香港號陈笺：虽说内地的房地产市场跟香港有不同之处，但其实现在内地老百姓的主要财富也是在房产上的。这次香港一下子全面撤除“辣招”，以及取消风险评估和提高按揭成数等等的政策一步到位，我们看到它的成效了，哪怕不是从经济层面，哪怕只是从心理层面，它已经是超乎我们预期了。那么在内地一些大城市，您觉得会不会也效仿香港的这样一个政策来提升民众的信心呢？
施永青：这个我认为也需要。问题内地现在的确是流进去房地产的资金太多，一个国家要强大，不能够单靠房地产的，一定要有资金流到创新科技，甚至一些理论研究。
如果要这样做的话，需要商场里的民企也好，不能够独孤一味都去做房地产。所以对房地产的打压本来是需要的，但是这种打压你不能够一棍子把他打死，你最好是用宏观调控的方法一步一步地调。现在是一下子用药过猛，吃了这个药之后，身体一下子适应不过来，所以现在其实药要调整。
另外，你的目标也要调整，就是不能够一次过到位。有些地方是在减少房地产在经济动力方面扮演的角色，不能够一下子完全叫停，有些地方还是要慢慢地调。
比如说现在对购房人的资格审查，没有完全撤销，只是放宽了一点，比如说广州可以让一些面积大的豪宅单位减少限购，比如说深圳外来人的限购，本来你要在工深圳工作五年，现在可能减到两年，但是没有完全撤销。
我认为现在其实可以先撤销，让资金来使一些就要倒闭的开发商可以活下去。
香港未来发展最需要保持国际金融中心地位
凤凰网香港號陈笺：两会正在北京举行，在过去的20多年，我们经常看到国家会推出一些惠港政策，比如说自由行，比如说CEPA等等。两会之前，夏宝龙主任也刚刚来过香港，您觉得在这一次两会，今后国家方面对香港还会有一些什么样的政策推出？您有怎样的期盼？怎么样的措施能够让香港的发展也重上正轨呢？
施永青：其实香港现在比较着重的是游客、零售业，这种情况其实内地要辅助一下香港还是比较容易的。香港只是一个700多万人的城市，内地有14亿人，如果国家开放多一点，让多一点人来香港，香港的旅游业，零售业立即就可以好起来的。
现在香港问题比较大的是金融方面受到美国为首的西方政府的打压。本来你作为一个金融中心，很需要海外的资金来支持，世界上资金最多的就是西方政府，因为他们工业革命之后，一路是都掌握整个社会整个世界经济的。
香港其实最重要的角色还是要保持一个国际金融中心的位置，这个上海、深圳一些国内的城市是不容易做得到。但是现在外国的资金来得少了，香港自己去找一些补充，找一些中东的石油、美元，或者找一些发展中国家的资金，但是这些地区的资金是没有西方的资金这么多，他们如果不来香港的股市的交投量、市场的流通性都会受到影响。
当然香港自己也要去想办法了，但是如果国家能够帮助一下就更好。因为现在中国内地要人民币国际化，在这个过程中应该是不断地增加离岸人民币的比重，这些离岸的人民币要放出来的时候，最好就经一经香港，那香港的功能就可以发挥多一点。
我自己觉得国家可以考虑每年有一定的配额给一些内地的人民币，从在岸的人民币转为离岸的人民币。在这个过程中有配额的话，政府可以去控制，不会一下子就走了很多。除了有配额之外。资金离境的时候可以收税，收取一定的费用之后，就可以把资金调来香港。这样的话，他们先要经一经香港，既符合人民币要国际化，也可以让香港扮演一定的角色。你可以说离岸之前先要持有香港的投资3年、5年，这样的话香港的金融中心就会做得更好。
因为现在香港上市的公司很多都是在内地经营的公司，但是内地的人民币又不可以买香港的股票，虽然现在有深港通、沪港通，但是这个量其实还可以增加一下。另外，参与这项工作的一些证券商现在都是一些国营的，如果能够开放让多一些普通的民营证券商也可以参与一下，资金的参与度会更多。外国退出的空位，可以有内地的资金去补充，当国际金融中心的地位可以维持，那外国的资金就会回来。
但是，这中间的空档期我希望中央政府也做一点功夫，现在做的时候好像是要付出，但是做好了就能够使香港继续扮演中国内地其他城市不可扮演的角色。所以，要维持香港作为国际金融中心这个地位的话，政府也帮帮忙，那一定可以维持得更好。
凤凰网香港號陈笺：您刚才这个建议非常新颖，您认为在国家人民币国际化的进程中要让香港成为离岸人民币中心，可以让一部分资金第一步来到香港，香港的金融市场活跃了，流失的西方资本自然也会回来的，对不对？
施永青：有钱赚谁也不会放弃，现在是股价在下跌，所以他们也离开了。但是如果股价到底了，有机会上升，他们也会回来。怎么使股价早一点到底呢？就要中国自己的资金来支撑一下，好像香港的楼市“撤辣”之后，就见底回稳了，一回稳，老百姓就会自动自觉地去参与，支持它回暖得更快。
凤凰网香港號陈笺：好的，非常感谢施先生对港府全面撤除“辣招”对香港房地产市场影响的深度分析，您认为政府此举做得非常好，符合民意，让民众对香港市场前景重振信心，相比内地房地产市场现状和香港还有所不同，有时提升信心比政策本身更有效。您还认为香港要保持国际金融中心地位，可以在国家人民币国际化的进程中担当离岸人民币中心的角色，当香港的金融市场、资本市场再度活跃，西方资本也会自然回流。谢谢您。
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