（1）房价：1-11月，百城新建住宅价格累计上涨0.16%，主要受政策管控及部分优质改善楼盘入市带动等因素影响，新房价格出现结构性上涨。1-11月，百城二手住宅价格累计下跌3.00%，跌幅较去年同期扩大2.45个百分点，房价走势持续低迷，至11月，已连续19个月环比下跌，连续6个月环比下跌的城市数量超90个。
（2）市场供求：1-11月，重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约5%，1-10月重点15城二手房销售规模同比增长35%。全年来看，受疫情后需求集中释放带动，一季度市场升温明显，年中量价出现回落，市场表现低迷，8月底中央及各级政府加大政策托底力度，9-10月新房销售同比降幅有所收窄，但政策效果持续性不足，年末市场仍旧面临下行压力。50个代表城市商品住宅批准上市面积同比下降超10%，可售面积小幅回落但仍处高位，短期库存出清周期延长至19.5个月。
（3）需求结构：2023年以来，改善性住房需求仍为新房市场关键支撑，30个代表城市中多数城市套总价均值、中位数和各价位门槛值均高于上年同期。面积段来看，90-120平方米产品仍占据市场主流地位，伴随着各城市逐渐取消或优化楼市调控政策，再改、高端改善需求得以释放，改善市场表现出一定韧性。
（4）土地市场：1-11月，全国300城住宅用地推出、成交面积同比分别下降21.5%、28.0%，仅部分城市或个别地块热度较高，整体低迷态势未改。
重点22城方面，优质地块成交量增加，央国企为拿地主力，拿地金额占比达50%，民企投资力度仍不足。至11月末，除北京、上海、深圳外，多数城市已取消土地最高限价，但仅少量核心城市优质地块拍出高溢价，整体热度仍较低。
（5）政策展望：需求端，未来京沪有望降低二套房首付比例，降低房贷利率，优化普宅认定标准，降低交易税费等，此外，一线城市按照因区施策的方式优化郊区限购也存在可能；核心二线城市中预计将有更多城市全面取消限购；更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。
新建住宅方面，2023年1-11月百城新建住宅价格累计上涨0.16%，受政策管控及部分优质改善项目入市带动，自9月起房价月度环比微幅上涨。
重点100城：2023年1-11月，重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约5%，绝对规模为2016年以来同期最低水平。
据初步统计，2023年1-11月，重点100城新建商品住宅月均销售面积约2861万平方米，同比下降4.6%。
具体来看，受疫情后需求集中释放带动，年初市场升温明显，叠加低基数效应，1-4月销售面积同比增长23%，年中量价出现回落，市场表现低迷，8月末以来，多个核心城市陆续落地执行“认房不认贷”、优化限购和限售政策，政策环境已接近2014年最宽松阶段，但居民预期仍未能明显改善，政策带动效果较为有限，9、10月重点城市销售面积环比小幅回升，但同比仍有较大降幅。
进入11月，购房者置业情绪继续走弱，重点城市销售面积环比下降约8%，同比下降约14%，年末市场仍旧面临下行压力。
1-11月，从不同梯队城市来看，代表城市中，一线城市新建商品住宅累计销售面积同比增长，二线、三四线城市同比均下降。
据初步统计，2023年1-11月，一线城市新建商品住宅月均成交67万平方米，同比增长约3%。其中，上海、广州在低基数下，累计销售面积同比分别增长10.9%、1.3%，而北京、深圳累计销售面积同比下降，深圳同比下降11.1%。
二线代表城市商品住宅月均成交46万平方米，同比下降2.3%，成交规模仍处2016年以来同期最低水平。在低基数影响及部分规模较大城市集中备案的带动下，10月二线代表城市销售面积同比降幅明显收窄，但进入11月，多个城市市场活跃度转弱，政策效果持续性不足。
三四线代表城市在进入四季度后，累计同比降幅持续扩大，多数城市市场调整压力较大，部分城市如惠州、镇江等，在低基数下累计销售面积同比增长，但绝对规模仍处近年同期较低水平，市场情绪延续低迷态势。
二手房市场维持一定活跃度，在政策显效以及低基数下销售面积同比增长。2023年1-10月，15个代表城市二手住宅累计成交面积约11670万平方米，同比增长35.4%，绝对规模处在2019年以来同期较高位，仅次于2021年同期。
上半年二手房市场运行节奏与新房基本一致，但受去年末需求积压及购房者对期房交付的担忧影响，年初重点城市二手房销售增幅明显，1-5月销售同比增幅近70%，年中同样市场热度下降，9-10月，在政策优化带动及低基数下，二手房市场表现相对较好，同比延续增长态势，10月重点城市二手房成交面积同比增长超30%。
进入11月，二手房市场表现相对平稳，在低基数下同比维持增长。11月前四周重点城市周均成交套数较10月周均增长17.0%，较去年同期增长24.1%，二手房市场保持一定活跃度。
2023年1-10月，30个代表城市中16城套总价均值、中位数同比均上涨，8城套总价均值、中位数均下降，其中北京、合肥、成都、东莞等城市涨幅较为突出。主要原因在于：
一是，房地产行业出清仍在持续，个别房企风险暴露，消费者购房信心不足，刚需置业群体观望情绪未见明显好转，改善产品入市带动改善性住房需求释放，带动套总价上涨。二是，年内首套房“认房不认贷”、降低二套商贷利率等政策不断落地，也进一步促进改善性住房需求释放。
多个重点城市中高总价段成交套数同比增长、占比提升，低总价段成交套数同比有所下降。
北京、上海、成都、长沙等城市中高总价段成交占比提升态势延续，其中北京1-10月500-1000万总价段成交套数同比增长29.3%，占比提升8.7个百分点，而500万以下产品成交套数同比下降16.2%，占比下降8.8个百分点。成都250-500万、500万以上总价段的项目成交套数在低基数下同比增长均超三成，占比分别提升8.1个、2.1个百分点。
从成交面积段来看，90-120平方米产品仍是新房市场需求主力。与上年同期相比，30个代表城市中，16个城市120平方米以上新房成交套数占比提升，18个城市120-144平方米成交套数占比有所增长，其中合肥、西安、成都等核心二线城市增加明显。
另外，随着越来越多的新房产品定位于满足改善性住房需求，30个代表城市中半数城市90平米以下面积段产品成交占比下降。
重点城市：房企供货能力、供货意愿不足，50个代表城市商品住宅批准上市面积同比下降超10%。
据初步统计，2023年1-11月，50个代表城市商品住宅月均批准上市面积接近1600万平方米，同比下降约10%（同口径销售面积同比下降约4%），供给端表现整体偏弱。
具体来看，上半年在较低基数下供应规模同比小幅增长约2%；但进入三季度后，受销售低迷影响，同时受限于前期拿地缩量，房企推售积极性、推售能力均偏弱，新房批准上市面积同比降幅较大，7月以来，单月批准上市面积同比降幅均超20%。
进入11月，在冲刺全年业绩目标下，房企加快项目供货节奏，50个代表城市批准上市面积环比由降转增，环比增长超三成，但同比下降仍超20%。
销供比方面，供需均走弱背景下，重点50城整体表现供小于求。据初步统计，2023年1-11月，50个代表城市商品住宅月均新增供应接近1600万平方米，同期月均成交面积为1965万平方米，销供比为1.23，高于去年同期水平。其中，一季度为1.47，二季度为1.14，三季度为1.04，11月供应回升但仍偏弱，销供比为1.16，供小于求态势未改。
受供给端表现整体偏弱影响，截至11月末，50个代表城市商品住宅可售面积约3.4亿平方米，较2022年底下降9.4%，但规模仍处在近年高位。
出清周期方面，截至2023年11月末，按近6个月月均销售面积计算，重点50城短期库存出清周期为19.5个月，较2022年末延长1.4个月，其中三四线代表城市短期库存出清周期达28.1个月，短期库存去化压力大。
各线城市推出和成交规模同比均下降，三四线城市推出面积降幅明显。推出方面，据初步统计，2023年1-11月，二线、三四线城市住宅用地推出面积同比降幅均在两成左右，一线城市降幅相对较小。
成交方面，房企投资仍趋审慎等因素影响下，各线城市成交面积同比下降均近三成，土地出让金亦呈不同程度下降。
楼面价方面，受核心区优质地块成交占比提升影响，各线城市均呈现不同程度上涨。
一线城市土拍情绪整体较稳，成交楼面均价上涨8.6%，其中北京、上海今年以来多宗地块竞拍至地价上限，而广州、深圳房企竞争程度相对较弱，广州部分地块甚至流拍。
二线城市今年持续推出优质地块，成交楼面均价整体上涨10.3%，10月以来济南、合肥、成都、福州相继有地块竞拍出较高溢价率。
三四线城市中，多数城市土地市场低迷，在部分城市如东莞、佛山、常州、盐城等优质地块带动下成交楼面均价结构性上涨6.3%。
土拍热度方面，2023年在新房销售端修复缓慢影响下，房企拿地力度及策略并未转变。
北京、上海、杭州仍是房企拿地重心，多宗地块触顶，杭州、上海地价达上限占比在六成左右；成都、合肥、厦门、广州、宁波等地，房企向优质板块侧重，这些地块普遍竞争激烈，带动城市整体地块达上限占比超三成。
另外，据媒体报道，9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，其中包含建议取消土地拍卖中的地价限制等内容。截至11月末，22城中有18城已实际落实“取消土地限价”，北上深尚未调整，宁波溢价率上限由15%上调至30%。
从土拍表现来看，取消限价带动少量核心城市优质地块土拍升温。10月30日，济南成交10宗土地中，有3宗溢价率超50%。11月15日，成都成交7宗地中，1宗地溢价率达30%，1宗溢价率17%，其余多底价成交；30日，成都出让5宗地中，天府新区麓湖地块溢价率达61%，由润达丰地产获取，其余地块均底价成交。
优质地块推出带动半数城市高溢价地块成交同比增长，未来改善型楼盘供应增加或对新房市场形成一定支撑。
在当前市场环境下，能够引起房企积极竞拍，并高溢价成交的地块多为核心区域优质地块，根据中指监测，2023年1-11月，22城高溢价率地块成交规模2538万平方米，同比增长18.7%。
具体城市来看，天津、济南、广州、苏州、厦门、福州低基数影响下，高溢价地块成交规模同比增幅均超100%；成都今年加大核心区供地力度，高溢价地块成交面积同比增幅亦超100%；北京、上海、杭州土拍表现稳定，呈不同程度增长。
若2023年成交的优质地块明年逐渐入市，有望对部分城市新房销售提供一定支撑。
拿地企业方面，根据中指统计，今年截至11月末，22城集中供地累计拿地金额中，央国企占比50%，较去年全年提升13个百分点；地方国资占比23%，较去年全年下降19个百分点；民企占比刚过两成，较去年提升6个百分点。
今年以来，央国企拿地金额占比提升明显，地方国资托底乏力。
一方面，2023年地方政府财政压力较大，叠加受去年10月“财政部严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口”影响，地方平台拿地现象减少。
另一方面，市场下行期，央国企资金优势凸显，尤其是北京、上海热点城市，央国企拿地金额占比较高；苏州、青岛、武汉央国企拿地占比较去年全年均提升20个百分点以上。