这句话意味着，中国这轮房价下跌，可能要在2027-2029年见底。
“泡沫先生”朱宁是谁？他的预测靠谱吗？
朱宁是上海交通大学的金融学教授。他以前对房价的判断很是精准，而且非常敢讲。
2016年，中国房价暴涨一倍。当时炒房客们弹冠相庆，全国中产都沉浸在房价暴涨、财富升值的狂欢氛围中。
在人声鼎沸之时，朱宁教授众人皆醉我独醒，写了本《刚性泡沫》。
他在书中预言：中国房地产市场的泡沫正在被逐步瓦解，而这次泡沫破裂可能带来的连锁效应，远比我们想象的要复杂和深远。
他的这句话，准确预言了8年后的今天。我们回过头看：2016年，正是中国房地产泡沫破裂的开始。
因此，朱宁被称为“泡沫先生”。
就在上周，“泡沫先生”朱宁在访谈中再次预测：中国房地产市场至少还需要3-5年。
第一，他参考了日本和美国的国际经验。
因此，“泡沫先生”朱宁认为，中国这轮房价崩盘，大概介于美国和日本之间。
由于中国房价已经下跌了3-4年，因此朱江教授认为，可能还要3-5年见底。换言之，朱宁认为这轮中国房价可能会下跌6-10年。
这是朱宁教授的观点，我不敢苟同。
因为朱宁教授没有讲明，为什么中国这轮房价下跌，会介于美国和日本之间。
为什么中国房价不能3年见底，早于美国的经验呢？或者为什么不能30年见底，晚于日本的经验呢？
因此我估计，朱宁教授可能也只是毛估估，供大家参考而已。不过朱宁教授提到的第二点，我倒是十分认同。
第二，年轻人买房的心态转变巨大。
十年前的80后，亲眼目睹了房价持续大涨的过程，因此他们愿意相信“房价只涨不跌”的神话。
再者，80后群体大学毕业参加工作，赶上了中国的外贸红利（WTO），收入快速增加。因此他们对未来充满信心，愿意借钱买房，甚至刷信用卡炒房。
但是，这成为了过去式。
现在的90后、00后，亲眼见证了这几年地产爆雷的惨状，甚至还有交完钱、拿不到房子的案例。在这群年轻人心中，“房价只涨不跌”是个笑话。
再一方面，这几年经济下行，失业降薪成为常态。即使年轻人攒下2-3成首付款，也不敢像80后一样贷款买房。
房价下跌的预期、收入的不确定性，都会降低年轻人的买房意愿。
但在我们看来，房价见底，和买房信心是两回事。
大部分人讨论房价，总喜欢讨论这轮房价下跌，什么时候可以见底，是3年、5年还是20年。
在我们看来，这都是无稽之谈。
我们认为：房价下跌，跌幅比时长更重要。
比如一二线城市，普通中产的月薪为1万元左右，一套房子的均价三四百万。
普通中产需要30年不吃不喝，才能买上一套房，这明显是不合理的价格。房价过高，就会下跌。
有人说，房价会阴跌20年。我们假设，一套300万房子，每年阴跌5万，20年也就下跌100万。
这个跌幅有意义吗？大部分中产仍然买不起，房地产市场还是死水一潭。
但我们想想，一套300万的房子，如果每年跌二三十万，连跌5-6年，就只要100多万。普通中产工作十年八年就买得起，肯能就会上车。这样楼市成交才能活跃起来。
因此我们认为，房价跌幅，比时长更重要。
看时长没意义，看跌幅才是更为明智的选择。
我们如何判断，房价跌幅是否到位？
可以计算“房价收入比”。
比如在星球做1对1答疑时，有朋友提问，在北京有套多余的房子，现在需不需要卖出。
我们只需要计算一下北京的“房价收入比”，就能知道，北京的房价是否合理，需不需要卖出。
我们查阅了一些数据后发现，北京平均房价高达7万多每平，位列全国第一。对于月薪3000的小城镇居民而言，这绝对是个天文数字。
但我们又发现，北京中产的收入比较高，平均月薪有1.5万元，同样处于全国领先水平。
从上述两个数据可以得出，北京中产大约工作13年能买一个小房子。
这个价格绝对算不上便宜，但跟纽约、东京等国际大都市相比，差别也不大。因此北京房价看似天价，实则合理。
我自己在看房买房时，用“房价收入比”这个指标，避开过一个大坑。
比如我2021年看房，发现广州近郊的房子普遍要300-400万，户型大点、靠近地铁的都是500万以上。
广州白领月薪1万左右，工作二三十年才能买得起一个小房子，这远远超出国际平均水平。
因此我们判断，房价已经过热，上涨不可持续。
果然，这几年房价大幅回调。
如今我们再看广州的房价，近郊的房子普遍在200万左右，没有地铁的房子只要100多万。
再按月薪1万计算，普通中产工作十来年就能买上一个房子，夫妻二人合力只需要7-8年。
这个价格，就是合理水平。
因此，我们只要计算“房价收入比”，就能判断所在城市的房价到底贵不贵。
后记：
一些人在讨论房价时，喜欢说“中国房价”。
但在我们看来，“中国房价”是个伪概念。只有不了解房子的人才会用“中国房价”这个概念。
我们以一线城市为例。
我做了北、上、广、深的二手房价趋势图。我们可以看到，即便是4个一线城市，房价走势也是不同的。
上海有反弹的迹象，北京、广州有企稳迹象，但深圳二手房价还在走下跌趋势。
很多人都以为，4个一线城市，房价会同涨同跌，但实际上走出了分化趋势。
面对这种分化趋势，我们就要采取不同策略。
比如在上海有购房计划的朋友，最近应该多跑跑楼盘，掌握意向小区最新的挂牌价和成交价。因为上海二手房已经止跌了3个月，要做好上车准备。
但如果在深圳有购房意向，那就没必要着急。因为深圳房价还在走下跌趋势，多等等也无妨。
不同城市，房价走势不一样，我们采取的策略也不一样。
4个一线城市，房价走势尚有差距。中国有300多个地级市，房价走势自然是千差万别