表：2024年3月50城住宅租赁价格指数（元/平方米/月）
1.指数走势：2024年一季度50城住宅平均租金累计下跌0.29%
2024年一季度，住宅租金累计微幅下跌。根据中指研究院50城住宅租赁价格指数，2024年一季度50城住宅平均租金累计下跌0.29%。分月度来看，1月、2月受春节假期影响，租房需求释放有所放缓，住房租赁市场处于传统淡季，租金环比保持下跌态势；3月，受节后人员返城、工作变动等因素带动，租房需求集中释放，住房租赁市场逐步进入旺季，3月50城住宅平均租金为36.5元/平方米/月，环比止跌转涨，同比仍下跌0.73%。
图：2021年7月至2024年3月50城住宅平均租金走势
2.城市租金：39个重点城市2024年一季度住宅平均租金累计下跌
从绝对水平来看，36个重点城市租金处于20-40元/平方米/月区间。具体来看，2024年3月，北京、上海、深圳租金水平超过80元/平方米/月，明显高于其他城市；杭州、广州等5个城市租金在40-60元/平方米/月；珠海、福州、苏州等36个城市租金在20-40元/平方米/月；惠州、太原等6个城市租金在20元/平方米/月以下。
从一季度涨跌幅来看，39个重点城市租金累计下跌。具体来看，2024年一季度，北海、三亚等11个城市租金累计上涨；温州累计跌幅最大，为-2.00%；厦门、徐州等8个城市累计跌幅在1.0%-2.0%之间；兰州、东莞等15个城市累计跌幅在0.5%（含）-1.0%之间；合肥、贵阳等15个城市累计跌幅在0.5%以内。
3.租金收入比：50城租金收入比平均18%，深圳、北京、三亚、上海超30%
我国重点城市租金收入比整体处于合理区间，少数城市租金收入比稍高。根据中指监测数据，2024年3月，50个重点城市租金收入比平均为18%，处于合理区间。50城中，多数城市租金收入比低于20%；深圳、北京、三亚、上海租金收入比超30%，居民租房压力较大。近来，租金走势趋于平稳，同时随着居民收入水平的稳步提升，租金收入比有下降趋势。未来，随着保租房大规模入市，将对租金走势起到平抑作用，居民租金负担预计将进一步减轻。
图：50个重点城市2024年3月租金收入比
注：租金收入比按人均住房建筑面积30平方米估算，租金为2024年3月城市平均租金，收入为2023年城镇人均可支配收入。哈尔滨和长春尚未公布2023年人均可支配收入数据，故图中不包含这两个城市。
4.租金房价比：50城租金房价比整体处于较低水平，但近期呈上升趋势
根据中指监测数据，2024年3月，50个重点城市租金房价比平均为2.15%，处于较低水平。50城中，26个城市租金房价比低于2.0%。厦门租金房价比仅为1.0%，深圳、北京、南京等核心一二线城市房价较高，租金房价比相应较低，在1.5%左右。
图：50个重点城市2024年3月租金房价比
注：租金房价比=2024年3月城市平均租金x12÷2024年3月城市二手房均价
随着房价持续下跌，租金房价比有所回升。2022年以来，50城二手房价格呈现持续下跌态势，随着房价持续下跌，租金房价比有所回升。根据中指监测数据，2024年3月，50城平均租金房价较2022年末低点提高0.09个百分点。短期内，随着房价预期持续走弱，租金房价比有望继续提升，将有利于提升租赁项目投资回报率，凸显租赁项目运营价值。
图：2021年7月至2024年3月50城二手房均价与租金房价比
一季度住房租赁政策总结
2021年以来，以保租房发展为核心，中央积极出台住房租赁支持政策，住房租赁政策体系愈发完善，逐渐进入政策落实推进阶段。2024年一季度，中央指导性政策出台数量较为有限，主要以地方政策落实为主。
1.中央政策：“住房租赁金融17条”正式发布，住房租赁金融政策环境进一步改善
2024年一季度，中央层面的住房租赁政策主要集中在金融支持方面，尤其是“住房租赁金融17条”的正式发布，具有一定的标志性意义。1月5日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（银发〔2024〕2号），从加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理等方面推出17条举措（简称“住房租赁金融17条”），支持住房租赁市场发展。“住房租赁金融17条”的征求意见稿于2023年2月发布，本次正式发布标志着我国住房租赁金融支持体系进一步完善。
“住房租赁金融17条”为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供了多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务，其中很重要的是，构建了覆盖租赁住房项目全周期的信贷支持产品体系，包括开发建设贷款、团体购房贷款和经营性贷款等。“住房租赁金融17条”进一步加强了对住房租赁市场的金融支持力度，有利于拓宽住房租赁企业的融资渠道，降低融资成本，使得租赁住房项目更能够“算得过来账”，从而提升住房租赁企业的投资运营积极性，促进租赁市场快速健康发展。
表：住房租赁信贷产品体系
2.地方政策：各地积极出台供需两端租赁政策，促进市场健康发展
表：2024年一季度各地出台的住房租赁重点政策分类（不完全统计）
注：保租房供应计划将在下文梳理展示，本表未包含。
保租房发展
1.保租房筹集：多城发布2024年保租房筹集计划，保租房筹集仍将维持较大规模
2023年保租房筹集超额完成年度目标。“十四五”时期，全国计划筹集保租房870万套（间），截至2023年底已筹集573万套（间），完成率达66%。其中，2023年全国保租房筹集目标为204万套（间），完成筹集213万套（间），超额完成年度目标。2024-2025年保租房筹集仍剩余297万套（间）的任务规模，体量较为庞大，各企业进入长租公寓赛道的窗口期仍在。
一季度，多城发布2024年保租房筹集计划。广州、上海、北京等重点城市纷纷公布2024年保租房筹集计划，总体而言，2024年保租房计划筹集规模较2023年有所减少，但绝对量仍保持较高水平。
表：部分重点城市2024年保租房筹集计划
2.保租房REITs：2023年保租房REITs可供分配金额目标完成率均超100%，底层资产项目出租率均处高位
图：保租房公募REITs核心财务指标数据
表：保租房公募REITs可供分配金额目标完成率
表：各保租房REITs底层资产项目不同时期出租率对比
长租公寓企业规模排行
榜单说明：
（2）统计类别：集中式长租公寓（含保租房，不含公租房）。
1.开业规模榜：TOP30入榜门槛提升至11227间
据中指研究院统计，截至2024年一季度末，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达112.7万间，较2023年四季度末增加4.1万间。其中，TOP5企业累计开业规模达52.1万间，较上季度末增加0.4万间，占TOP30总规模比重为46.2%，较上季度末下降1.3个百分点。2024年一季度末，开业规模TOP30入榜门槛为11227间，较上季度末提升1527间。
分类来看，开业榜TOP30中，分别有13家房企系住房租赁企业、7家地方国企系、5家创业系、3家酒店系、1家中介系和1家金融系。其中地方国企系较上季度末增加1家，3月份宁巢公寓因2个项目由母公司杭州安居划分至宁巢品牌，开业规模明显增加，进入榜单。从开业规模变动来看，受新企业入榜影响，地方国企系开业规模增长明显，达1.8万间；另外，创业系和酒店系开业规模亦有较明显增长，分别为1.0万间和0.9万间。“十四五”前半程已经筹集了大规模保租房，未来随着已筹集保租房的逐步入市，地方国企系开业房源规模预计将进一步明显扩大。
表：TOP30中各类住房租赁企业开业规模统计
2.管理规模榜：TOP30企业累计管理房源量达165.9万间
据中指研究院统计，截至2024年一季度末，TOP30集中式长租公寓企业累计管理房源量达165.9万间，较2023年四季度增加3.1万间。其中，TOP5企业累计管理规模为72.6万间，较上季度末增加1.1万间，占TOP30总规模比重为43.8%，与上季度末基本持平。2024年一季度末，管理规模TOP30入榜门槛为18000间，较上季度末微增222间。
分类来看，管理榜TOP30中，分别有11家房企系住房租赁企业、9家地方国企系、6家创业系、3家酒店系、1家中介系，结构较上季度末未发生变化。从管理规模变动来看，房企系、酒店系和创业系增量较大，分别为0.9万间、0.8万间和0.7万间。
表：TOP30中各类住房租赁企业管理规模统计
结语
2016年以来，随着“租购并举”住房制度的建设和保障性租赁住房的发展，大量长租公寓品牌涌现出来，住房租赁市场快速发展。2023年，短期内由于居民收入预期有所下行，住房租赁消费出现了一定的降级趋势；但长期来看，随着我国社会经济的持续发展，流动人口规模进一步扩大，叠加住房租赁政策的持续支持，住房租赁市场将有望持续发展。
2024年一季度，住房租赁市场整体发展平稳。各地积极出台供需两端政策，促进租赁市场健康发展；长租公寓企业积极拓展业务，开业房源和管理房源规模稳步提升；一季度，租赁市场处在由淡季向旺季的转变过程中，租金月度环比由跌转涨。
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