最近政策和市场变化幅度都较大，上周调研了150名左右房地产行业和上下游产业的从业人员，80%为百强企业的领导，基本为部门负责人以上的领导，其中1/3多为投资部，1/3为营销部，还包括科研、战略、品牌等部门的领导，主要调研目的是金融委会议下大家对于房产政策和市场的观点与看法。
企业普遍态度较为悲观，短期内持悲观态度占比为50%，短期内中性占比为27%，只有19%持乐观态度，总体上是理性中显现出一些悲观。
1、金融委会议是协调会
大家认为金融委发声主要是为了统一预期，协调各个部门的举措，这是一个协调会，但具体的措施和细则需要各部位和各层级的政府进一步解决，会议主要目的是化解风险。
2、市场主要问题在于需求萎缩
3、市场信用体系恢复需要3-5年
4、关于再投资问题
5、关于收并购
收并购落地性很差，国央企主要承接一部分出险但已经有项目合作的企业，可能会把部分股权收回，因为国央企承担了社会责任，需要保障合作项目还能正常运转。国央企主要有两点担忧：
1）预期是转弱的，大家都审慎性拿地，为什么我还要在非公开市场承担这个风险；
2）招拍挂市场明显改善，收并购市场项目也较多，大家都想再等等看。
6、关于营销
强化营销，目前降价可能性不大，降价的效果也不是太好，大家仍处于等待观望周期中。
二、郑州市场调研回顾
两会之前郑州出台的郑州“19条”对于地方政府，或者低于郑州的能级城市出台放松政策或刺激性政策有很好的示范作用，在政策出台的一到两周内，整个市场变化的情况慢于预期。大部分新房项目来访量和成交量都没有明显增加，只有少量的位置较好的学区房和偏改善的项目略有增加，增加幅度非常有限。
1）郑州市场问题主要出在供给端和需求端两方面
2）大部分城市市场表现低于预期
整个市场中北京、河北市场情况不错，南宁市场表现较差，广州市场在2月最后一周成交情况有一定回暖，3月受疫情影响市场又平复了，东莞、中山和惠州市场和深圳的市场情况表现较为一致。这些城市以新房为主，新房市场表现较差，其中东莞的变化比较大，东莞边际政策出现了放松的迹象。成渝市场中成都市场表现一般，重庆市场略微好些但仍差于去年3-5月表现。总体上这些城市市场的表现延续了先前的走势，特别是3月前两周，市场并没有出现实质性回暖，表现低于预期，未来政策方面的加码毋庸置疑。
三、金融委政策的变化
1、关于市场风险：当前的救市政策和节奏慢于预期，我们认为未来房地产企业继续出现风险暴露问题的概率较大。整个市场的症结还是在于需求和需求端的政策，我们认为未来针对需求端的政策放松的预期在变强，郑州的政策放松标准可能是最低的放松标准。政策的步伐会加快，幅度会加大，这样才能平抑房产企业出现风险的问题。
2、新的发展模式：是一个低杠杆的开发模式，从18年房企降杠杆提出来看，我认为有几个确定性：
1）预售制度的改革会逐步推进和演绎，未来即使按照预售的标准，预售资金的监管不会放松，倒逼企业降低自己的经营杠杆。
2）表外融资逐步回归到表内，非标产品逐渐被标准化的债券型产品取代，开发企业的资产负债表会被充分暴露，企业实质性负债会有大幅度放松。在这种背景下会推动中国的开发模式由原先的香港模式转变为美国模式，在开发商逐渐去杠杆的情况下可能会有些金融机构参与房地产开发投资，或者一些公开的标准化市场为项目提供资金，未来产业资本也会适当介入开发投资，未来开发商的角色也会发生变化，不再把杠杆加到自己身上，而是作为一个资源整合者，负责把项目从规划设计定位到销售的阶段进行规划统筹，开发商在降杠杆的同时角色会更细分，资产会更轻。新的开发模式的变化较为明确。
四、总结
1.当下政策拐点已经出现，未来政策落地需要各地政府需要以大步快走的方式因城施策。
2.整体市场较为低迷，最主要是因为需求端出现问题，如果没有更强有力政策出现，整个市场的下行趋势很难被阻止。原先托而不举的政策不再适用，需要大步快走的政策解决需求端问题。从供应端看，大部分民营企业投资意愿差，这牵涉到整体经济状况和产业链问题。我们还需要特殊的政策激活投机预期，让经营上有压力的企业进入良性的循环。现在已经是最黑暗的时候，整个市场恢复的希望不远了，如果采取大步快走的方式，可能在三季度可以看到整个市场迎来实质性恢复。
五、问答环节
Q1：3月份环比2月，预计整个月的新房销售和二手房销售会出现什么变化？有没有分化或者二手房比新房恢复得好一些？
1、二手房交易税费里，一部分城市对二手房进行税费的减免，但二手房税费比新房税费多得多
但前面几个有优势的政策、房产能够迅速满足需求的特征的加持之下，整个二手房的市场还是有稍微回暖的态势，在局部的少数城市里的一些区域，可能有一定程度上的回暖，而且这个幅度并不是特别强，二手房的回暖并不是趋势性的回暖。
Q2：3月环比2月回升超越不了季节性？
A2：对。最近更多的城市是出台了契税、所得税的减免，由于地税的性质，给地方政府很大的自由度，所以出台的政策还是比较多，对于二手房有比较大的助力作用。二级市场上的印花税，如果全部都免，对于交易量是有提振的作用。但是显现出来的效果并不明显，主要还是需求端实质的出了一些问题。对于未来的一个收入的预期，可支付的能力，支付的意愿，实际上都出现了一些变化。
Q3：去化周期不长，库存低，全国性的政策出不来，价格可能会出现大幅上涨？
Q4：北上广深这10个城市把需求恢复起来后，才能把整个的价格向上的空间带起来？
A4：如果这10个城市政策不放，整个价格体系不会有太大的变化。
Q5：假设这里面隐含的假设就是价格涨了之后，需求才能动起来？
A5：只需要放二线的普通的城市就可以了。上海、北京，没必要放。北京的市场还是相对比较好的，广州和深圳主要需要维持现有的一些政策即可，少许配套一些人才方面的政策。像杭州的这种市场，也没有特别大的放松政策的空间。只要放到二线城市，政策给足，整个市场是能够重新恢复的，因为现在库存还是处于低位的状态。像郑州这种库存比较高的城市，还是占到相对的少数。
Q6：二线城市后续政策，会有什么具体的抓手？
A6：参照郑州最核心的政策，针对改善型的住房的首付比例的问题，有两个错配。
1、城市的错配，3456线出台城市没有拉动作用，只有一个稳作用是没有用的。
2、拉刚需没有用，市场如果想恢复的话，一定要靠改善，郑州的政策将两个问题都解决掉了。郑州属于具有拉动作用的城市，至少对于河南的很多的地级市、郑州周边的地县市有明显的拉动，打消城市错配。普通的二线城市出台政策就不叫城市的错配了。
对于改善型的，将认房又认贷改成只认贷不认房，所以把改善性需求往市场里赶，才是最关键的，刚需型的市场永远是一个非常差的市场。
Q7：为什么刚需的市场是非常差的市场？
A7：单纯的刚需的市场是比较差的市场。没有改善型的市场，无论是价格、成交量，还是对于项目的出价能力都非常有限。
Q8：刚需要把市场带活的话，量级不够？
A8：是的。
Q9：3月份新房能看到比2月有环比的改善吗，哪怕是季节性的？
A9：应该会有改善，整个变化还是比较明显的。
Q10：二手房成交已出现回暖，一轮地产周期修复起点是否先看大面积的二手房先回暖，然后是新房的回暖，再是投资的回暖？零星城市二手房的边际修复是否符合周期回暖的起点的特征？如果想从零星的回暖到整个周期的回暖，最有效的是什么类型的政策以及其效果可能会在什么时候能看得到？从政策到效果之间是否也有相对稳定的领先滞后关系？
二手房、一手房回暖没有周期性的显示，二手房现在还是有优势的。在现在这种预期或者经营背景、市场背景下，这些买房的人即使是改善型的，也是刚需性的改善，可能为了小孩上学而买学区房，也可能是为了某种目的，对于这种目的性的，即使改善，也是用来自助或者是用于实现某种目的的。因为二手房最显著的特征就是立刻就能拿得到、办完房产证、把户口迁回来。即使没有这些政策，成交还是会成交的。在现有的情况下，包括新房开发商信用偏低的情况下，二手房已经占有先机，但之前并没有观察到二手房跟新房的回暖有提前量，在现有的购房者预期的情况下是有恢复的。如果从经济底线思维的角度上来讲，它应该是一个结果。它的过程只能一步一步通过这个政策来进行验证。只要政策到位的话，整个市场的回暖并不是很悲观。但可能在这些政策到位的过程中，很多企业风险已经暴露。
A11：主要集中在需求的疲弱。我们担忧地级市，因为16年-18、19年，整个市场的回暖最显著的特征，是以这些地级市的回暖为主，核心城市主要体现在价格上，地级市价格和量都有。卖的比较好的、增幅比较大的是地级市。三四线城市占了整个中国房地产市场的面积的70%。市场上50%的地级市，需求从15、16年开始到现在，大概透支了5年，这5年地级市的成交量，基本上能够实现人口的量的百分之三点几，甚至是4%，都新购了一套新建的商品住宅。15%以上不到20%新购新建商品住宅，是从镇上村上升级上来的需求，还有一些是地级市本身的户籍人口的需求。无论它是升级改善还是当地的改善需求，当然这部分地级市基本上没有外来人口进行购房，都是本地市的户籍的人口购房，这么大量，20%的人新购了新建的住宅，对于市场的结构是打破，对于需求来说的话，它是释放，对于后续需求来来说的话，它是压力，该买的房子的人在最近这几年都买了。
Q12：稳健的民企像龙湖和旭辉，和国企央企对比，它自身发展的能力有多大的区别？
A12：区别比较大。央企、国企责任无限，而且在这种震荡的环境下，这些民营企业还是会受到一定程度上的冲击，总体上市场需求端伪命题会逐步映射到企业身上。原来活跃在市场上的国央企实际上也并不积极，现有主力还是地方型国企。总体来说，这些优质的民营企业也会受到比较大的冲击。
Q13：预售监管资金目前各城市的执行情况如何？房企动用项目公司资金能力如何？全国性的政策是否会出台？
A13：此前城市出台的预售资金监管方面的政策主要的作用是规范，不是放松。现有执行的政策主要是规范的标准值，可能有略微低于标准值，但幅度不大。房企要有新的发展模式，国家不会全面采取现房销售，未来现金流改善不大，只能说是逐渐规范。
Q14：正常改善需求就可以了还是要用一定的投资性的需求才能稳住市场？
A14：如果整个市场能发生一定程度的反转，必须得有比较合理的市场的结构，如果这个市场里面缺乏了投资性的需求，就代表着这个市场可能还没有回暖。
如果回暖的话，一定会有投资经济需求入场，但至于它是不是政策驱赶入场还是改善型市场入场，整个市场有恢复的苗头，需要进一步的观察。但是投资性需求没入场，就代表这个市场还没有回暖。什么时候观察到了投资性的需求入场。这个市场才能够处于一个明确复苏的状态。
Q15：如果房价没有上涨趋势，投资性需求合理吗？
A15：要看政策是不是被投资性需求发现了。因为现在的房价比较便宜，但是可能大部分有未来房价上涨预期的城市限购还没有放开，投资性需求还没入场，但还是会有一定口子放开，比如个人可以多套，而不是直接限购套，如果这些政策出台之后，投资性需求在现有政策预期、流动性预期情况下，投资性需求会出来。
Q16：未来企业杠杆下降，向现房销售转型，更多的是需要自己拿出来的开发投资的资金，房地产开发企业追求资本回报率，开发投资者资金量，收益小不愿意干，风险大不赚钱，没办法持续，这个问题怎么解决？
三道红线，或预售资金监管，来逼迫开发商建杠杆，那杠杆的标尺已经不是优秀线或者是及格线，而是生死线。剩下的开发商可以接受杠杆带来的收益率。毛利率的恢复情况还是比较乐观。在土地的投资端开发商下降之后，现在普遍的土地成交的毛利率基本上恢复到20%、30%的水平。
那么它对于资本是有需求的，出资方可能是金融资本、产业资本、开发商自有资本。出资方跟开发商的分离，或者出资和开发的职能上的或者是产业细分上的分离，是确定性的事件。
即使国有企业，也有70%的杠杆率，也接受三道孔线，三条红线出现了之后，不能超过销售的40%的再投资股线，他们的杠杆也会受到限制，信用虽然无限，他们也要出现一些变化，所有开发商都要实现金融委员会提出的新的发展模式。
相对偏中长期的整个地产行业的演变的路径，可能会像类似于美国的这种方式去走。
当前尽管有预售资金监管政策，但是它与完全的现房销售依然是不太一样的。预售资金监管是主要监管，一个是重点监管户，一个是一般资金监管户。
Q17：从今年政府救市的角度，企业有没有可能在今年或者今明两年暂时性的延缓或者打破这个要求？
A17：很难，因为现在放这个政策没有意义，对于已经有风险的企业，已经没有人愿做注资，强制要求商业银行给这些企业放贷款不太现实。
Q18：现在企业资金链在融资端有改善吗？现在疫情也不会消散，二季度的销售也比较难改善，但这种情况下民营企业的现金流最晚能够撑到什么时候？
A18：有改善，从去年的10月份就已经开始，主要体现在一些不合理的预售的资金监管的政策退出，以栋的预售资金监管，还是以单套房子的预售资金监管，标准的限定究竟是什么样的，支付使用的途径究竟是什么样的，或者是控制的力度是什么样的，这些可能都都出现了一些变化，但是这些变化可能也仅仅是边际性的，对于企业的实质性的影响不大。
Q19：目前还在正常投资销售开工的房企有哪些？2022年哪些房子的销售增速能够跑赢行业？A19：最近做统计，去年地方国企有60%已经拿地开工，地方国企能重新占到一定的市场份额，民营企业拿地不多，上半年80%的项目已经开工，有20%还没开工，当下情况不是很好。