售后包租的格子铺，十个有九个是坑。
发生在内蒙古包头市万顺包百广场的售后包租事件，同样逃脱不了这条定律，戏剧性的是始作俑者不经意间也将自己装进了这场自设的“套路局”里。
开发商先是以本地老牌百货公司运营为噱头，打出投资少、回报高的旗号将五证不全的商铺公开出售。商场开业后运营不景气，高回报难以兑现，开发商自己贴钱返租却陷入资金链断裂的窘迫局面。
现在，摆在众多万顺包百广场业主眼前的问题是，起诉开发商之后，开发商却没有能力支付，久拖无果之后，半生积蓄就这样化为乌有。
“售后包租”暗藏的违规风险，官方早有明确提示。2001年和2010年住建部就前后两次发布通知，明确称未竣工的商品房和预售房，不得采取售后包租的方式销售。
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名企和高利的诱惑
从商场内侧可以看出其周边环境与宣传的相差甚远。
单从名字上理解不难看出，这是一个由二者合作开发主营小商品的商业项目。挂上包百集团的招牌，意味着这个项目的商业价值将得到更大的市场认可。
这种合作最终成为万顺包百广场售后包租纠纷的导火索，因为事态的发展远远的超出了预期。
在这个基础上，万顺房地产还推出“年均10%经营补贴”的购铺优惠活动。具体来说就是与业主签订委托租赁协议书，每年以“经营补贴”加“铺面租金”的形式为业主们提供收益。按照这种方式计算，购买不同楼层不同面积商铺的业主，每年将得到1万~5万元不等的收益。
对于商业市场尚不发达的包头来说，投资几十万元买一间几十平方米的商铺，不仅收益高，还有本地名企入驻，升值潜力大，是足够吸引眼球的事情。
事与愿违的“售后包租”
所谓的商业综合体就是一座外表普通的商场。
2019年10月下旬，中国房地产报记者来到了万顺包百广场看到，其周边属于包头老城区。往南约两公里的位置，虽然是包头昆都仑区的老商圈包百大楼，也就是包百集团的所在地，但这里的环境和基础设施仍然较差，远远达不到宣传时所说的那样美好。所谓的商业综合体也仅仅是一座外表普通的商场，外加环绕在周围称作万顺包百广场二期的几栋住宅楼。
业主认为，运营不景气与包百集团没有参与经营有关，只不过在万顺房地产看来，这完全是意料之外的事。
万顺房地产法人在接受中国房地产报记者采访时称，前些年售后包租的风波席卷包头时，万顺房地产对这个项目进行了可行性论证，虽然没计划盈利，但是只要培育个两三年，最多四五年项目就可以正常运转了。“这几年的市场变化太大，电商对于小商品的冲击使实体店不赚钱，就算商场开业之后经营良好，正常的租金也很难抵扣承诺租金，开发商只能自己贴钱返租。开发商每年补贴300万~400万元来扶持商场的经营，至今已补贴近2000万元。”
“销售时商铺卖的很好，说明市场是认可的，可是开业以后就不行了，招商难，招完还留不住，谁也没有想到能亏这么多。即使如此，在包头来讲，同样的商场，我们也是最好的一家。类似的商场在昆都仑区一共有四家，另外三家早就关门了。我们能开下去，一个是有我们的补贴，另一个就是包百超市在里头。”这位法人认为，打着包百集团的旗号进行销售，也是不成为事实的说法。因为早在2011年11月，万顺房地产就与包百集团签订了合作经营协议。最初包百集团确实是要作为大股东主导经营管理，但是万顺包百广场快开业的时候，包百集团说做不了市场，因为他们是做商场的，所以最终万顺房地产才成为了大股东，负责经营与管理。
针对此事，中国房地产报记者登门向包百集团表达了采访意愿，负责接待的一位负责人先是质问这件事与包百集团有什么关系，然后称需要和领导汇报，不过截至记者发稿仍然没有获得包百集团的回复。
对于这个问题，万顺房地产法人表示，在销售时，万顺房地产并不知道售后包租这一行为违法，顶多是有违规嫌疑，从未有主管部门对此进行过处罚。
资金困难与政策有关
成片的空置商铺。
寄希望开发商按时返租开始慢慢破灭，“退铺”成了唯一的出路，但摆在眼前的问题是，万顺房地产旗下的项目经营不善，兜里“没钱”。
企查查显示，万顺房地产注册资本1000万元人民币，由法人王某珏持股33.4%，张某田和谭某平各持股33.3%。近几年以来，万顺房地产被司法部门列入被执行人158次，法人股权已经冻结，且被限制了高消费。2018年10月，张某田和谭某平还将股权质押给了包头农村商业银行股份有限公司。
万顺房地产旗下项目同样问题频发。2015年1月，万顺房地产开发建设的呼得木林新天地项目因未办理商品房预售证、擅自向买受人收取预订款被包头市房产监察支队处以警告，并处以行政处罚。2017年10月、2018年8月，万顺房地产旗下的万顺包百广场二期和奥林1号项目因相同原因分别被再次处罚。
铤而走险暴露出万顺房地产紧迫的资金压力。万顺房地产法人称，公司开发建设的包头呼得木林项目，原本是享受包括贷款、税收等优惠政策，而且贷款事项已经获得银行方面的通过。但是等到土地挂牌的时候，棚改政策突然有了变化，也就是棚改贷款必须是国有开发，而且要三级资质以上。万顺不符合这一要求，也就得不到这个贷款。
这位法人称：“公司并没有彻底完了，等贷款下来之后，经营将会有所转机。”
破解资金困局现在成为了万顺房地产必须迈过的一道门槛。在一份落款为2019年7月2日的信访会议回复中，万顺房地产提出自己撤出商场，交由业主经营管理。针对尚未返还的租金，万顺房地产希望在将旗下项目盘活之后再进行偿还，例如在万顺包百广场二期手续完善后，可以先办理按揭贷款用于返还所欠租金，以及将于明年完工的奥林1号项目，其资金在偿还银行贷款后将用于返还所欠租金。万顺房地产还要求200余户贷款购铺的业主尽快办理按揭贷款，以解决资金难题。
这份回复还称：“与业主达成的协议有效且一直在履行中，不存在欺诈行为，更不存在合同无效，故退铺是不可行的。”
胜诉也难挽损失
开发商曾表示将尽快要回政府拖欠款项。
业主们对于开发商的这些说辞并不认可。
有业主表示：“在我们拿到胜诉判决书后，开发商以资金短缺为由推诿，拖延支付，大家手中的胜诉判决书犹如‘白条’，至今无法得到约定款项。”
万顺包百广场的一位负责人对此表示无奈，甚至对商场今后的运营感到绝望。他表示，最初就考虑到了后市的不确定性，所以开发商和部分业主签订了返租不保底协议，但还有一部分包租协议是保底的，这就意味着商铺的租金没办法降低。现在市场在变化，高租金和狭小的格子铺很难赢得市场。
针对此事涉及的法律问题，北京盈科（上海）律师事务所全球合伙人郭韧分析说：“一般来说，商品项目违规售后返租所签订的合同不会被认定为无效。虽然开发商违规操作是事实，但为了保护购买者的权益，购房合同和返租协议被认定为有效可能性大。”
至于包百集团，按照郭韧的说法，包百集团作为小股东，如果是以资金投资，并没有投资自身的品牌价值，那么很难认定违规售后包租与与包百集团有关。即使这个项目因资金链断裂被诉，包百集团也仅需承担其入股出资为限的责任。
万顺包百广场售后返租纠纷背后还反映出更为严峻的现实问题，与这里情况类似的纠纷已经在许多城市发生。如同业内常说的一样：“产权式商铺的主要承载形式‘售后包租’模式虽然在法律上一直被禁止，实际上却从未被真正的禁止。”
“政府要加大宣传力度，让购房人提高风险防范意识。如果问题已经发生，只能诉诸法律途径解决。建议对违规返租销售行为纳入开发商入信用不良记录，对其加大惩戒。”北京房地产法学会秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池在接受中国房地产报记者采访时表示，开发商售后返租的动机就是增加购房吸引力，吸引更多的人买房。相比之下，大城市人口多，房地产市场供不应求，小城市需求量有限，售后返租问题更为突出。
记者观察
违规售后包租暴露监管“灯下黑”
高拯坤/文
万顺房地产如果依法依规经营，但因为政策原因陷入困局，这无疑值得同情。不过，作为一家企业，如果连最基本的什么是“合法”“违规”都搞不清楚的话，还怎么经营？特别是明知有风险还要去违规操作。企业如果连应对政策不确定的能力都没有，就注定被市场淘汰，这是一个最基本的商业认识。
业主们盲目追求高回报的投机心理也是不可取的，世间哪有天上掉馅饼的好事。
在采访过程中，包头住建系统的一位负责人反问记者：“万顺广场有什么问题？五证都全了呀？”这种说辞令人不禁质问，在房地产市场发展的过程中，我们的主管部门是否起到了应该有的监管作用。要知道，万顺包百广场不仅是无证预售，还涉嫌违反国家明令禁止的政策法规。况且，包头不止一个万顺包百广场出现售后包租纠纷，几个月之前，包头另一起万合城售后包租纠纷也被媒体曝光。
（此文刊于中国房地产报11月11日10版责任编辑何可信高拯坤）