关键词：国有房企，商业地产，盈利模式
中图分类号：C35文献标识码：A
1引言
2国有房企的优劣势分析
2.1国有房地产企业的开发优势
拥有优良的资质和信誉，各方合作单位均喜欢找国有背景的企业进行合作，就拿建筑单位来说，它们甚至可以先行垫资也要和国有房企合作，因为国有房企为了维护自己的社会形象和承担一定的社会责任，特别是努力杜绝社会性的恶劣影响，坚决不会拖欠施工单位的佣金。资金充裕有保障，如果是上市的国有房企，股值稳定，现金流有保证，银行信用等级高，贷款获批较民营房企更为容易，银行贷款利率也更低，大大降低了融资成本，在资金运作方面占据了很大的优势。甚至连国外投资机构都比较看好国有房企，特别是首次进入中国发展的外企，注重的是资金的安全性，而国有房企的企业“稳定、安全“的发展理念正符合双方的诉求。
与地方政府能够更好建立紧密的关系，往往国有房地产企业在土地市场上的踊跃，其背后是地方政府的推动。更有甚者还能得到政府发放的巨额“财政红包”，在众多获得地方政府补贴的国有企业中，华侨城2013年获得的政府补助金额最高，达3.66亿元。据媒体报道，国有房企获取政府补助的形式多样，除了常规的地价偿还、税收返还外，还有其他方式，如帮助提高就业率、支持绿色生态、绿色建设等名目。
2.2国有房地产企业的开发劣势
和决策程序同样有问题的是国有房企的用人机制和考核激励机制。国有房企仍带有浓重地“铁饭碗”色彩，企业员工存在着“少做少错，不做不错”的无为之道，导致公司结构越来越臃肿，但是工作效率却越来越低，长期以来干部能上不能下，职工能进不能出。在薪酬分配方面也存在平均主义，公平原则失效等现象。例如某国有房企，新成立了商业地产部门，部门人员过多，商业地产方面的专业技术人员却没有几个，商业地产业务开展起来困难重重，也试着对外招聘，却由于固化的工资体系和用人机制，无法和其它房企相竞争，最后只能寄希望于公司内部培养。
3现有的商业地产盈利模式
按照国际惯例，商业地产的盈利模式大致可分为发展物业模式、投资物业模式和混合模式。发展物业模式又称持有物业，是指商业地产企业持有开发物业，进行整体经营，获取租金收入和增值收益。投资物业模式是指商业地产企业将项目建成出售，取得销售利润。投资物业+发展物业混合模式是指商业地产企业持有物业与投资物业并举，一方面开发出售高回报、高价值的商业项目，获得盈利率高增长，另一方面持有稀缺的商业物业，产生持续收入，提升净资产价值。
三种盈利模式各种指标对比分析
考察指标三种盈利模式
投资开发模式持有发展模式投资开发+持有发展
平均开发周期最短最长中位
资产周转率最高最低中位
业绩可控性最低中位最高
投资回报率（短期）最高最低中位
投资回报率（长期）最低最高中位
运营成本最低最高中位
经营能力依赖度最低最高中位
4国有房地产开发企业的商业地产盈利模式建议
与成熟的商业地产开发公司不同的是，国有房地产开发企业更偏偏重于“以住宅为主，商业为辅”的发展模式，“快进快出，现金为王”的战略思想。国有房企既然没有办法避开商业地产的开发，不如主动迎头而上，在塑造和提升企业核心竞争力的过程中，结合自身的企业实力，扬长避短，确定合理的目标，制定行之有效的措施。在初期，国有房企通过对可售物业的销售实现阶段性利润及现金流入，并对持有型物业的开发经营进行初步探索。在中期，可通过对销售物业的销售回款、开发贷款和经营性物业抵押贷款力争实现项目的现金流基本平衡，以形成项目的滚动开发和商业地产的良性循环。在后期，通过境外上市或其它房地产金融工具拓展融资渠道，扩大资金规模和开发规模，最终实现销售和持有型物业并举的经营机制。
4.1追求现金流的同时，逐步增加持有商业物业
4.2整合多元产品线，挖掘细分市场
随着商业地产市场需求的日益细分，领先企业更加注重打造不同定位的产品线，推出特色鲜明的项目品牌，并通过品牌复制战略，快速实现跨区域拓展，占据主流商业地产市场。目前大多数企业基本围绕城市商业、区域商业、邻里商业三个层级划分产品系列，诸如华润置地的“万象城”、“五彩城”、“欢乐颂”系列产品。在商业地产快速发展的背景下，拥有系统化、专业化的产品线，更能精准锁定不同层次的目标群体，并通过规模效应获得更大收益。
4.3创新经营、拓宽融资渠道
随着万科、金地、招商、中粮相继在香港购买上市公司，相比于目前国内严厉的调控环境，内地房地产企业更倾向于在港上市。国有房企如能实现在港上市，将实现规模化发展：满足国有房企的业务发展需要，提升房企在行业的影响力，增加品牌附加值，拓宽融资渠道。财务上由减值计提转变为增值溢价，实现国际化管理，适应可持续发展要求。
5结论
国有房地产开发企业在加快城市建设步伐、改善居民居住环境方面起着重要的推动作用，但在商业地产开发板块却属于落后者。本文是基于对国有房地产企业和民营房地产企业的体制对比，结合商业地产开发的特点，探讨国有房企在开发商业地产物业时，应摒弃住宅开发的套路，谨慎看待商业地产开发，商业地产开发不是朝夕就能完成和快速周转的。只有降低预期和利润指标，全面平衡项目的资金成本，在务实的指导思想下，给予一定的耐心和信念，找准商业项目的定位。
参考文献：
1.大连万达商业地产股份有限公司.商业地产投资建设.清华大学出版社，2013
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的税款。土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物和附着物并取得收入的单位和个人，包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。
2006年，国家税务总局颁发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），2009年国家税务总局又制定了《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号），标志着房地产开发企业迎来“清算”时代，以清算方式征收土地增值税的可操作性也随之加强。
1.符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的。
2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）省税务机关规定的其他情况。
二、土地增值税清算模式下房地产开发企业主要利润指标的上限测算
（一）主要利润指标测算的前提条件
土地增值税纳税义务人为从事房地产的开发企业，而且纳税人建造的项目是普通标准住宅并进行出售，并未进行出租或者赠予等；
1.假设该房地产项目已完成土地增值税的清算，不考虑土地增值税的预征，同时假设该房地产项目的土地成本、开发成本及开发费用等均有合理的发票等凭证，财务核算规范；
2.为方便测算及说明，将取得房地产项目的土地使用权支付金额和房地产开发成本合并统称为开发成本，即该房地产项目成本费用包括两部分：开发成本和开发费用；
3.在确定土地增值税的扣除项目金额时，允许单独扣除的税费包括“三税两费”（即：营业税、城市建设税、印花税、教育费附加、防洪费）。其中营业税为房地产项目销售收入的5%，城市建设税为应纳营业税的7%，教育费附加为应纳营业税的3%，印花税假设为销售收入的0.05%，防洪费为销售收入的0.2%（防洪费具体以各地规定为准），以上税费合计为销售收入的5.75%。
（二）土地增值税清算模式下，主要利润指标上限的测算
假设房地产项目的销售收入为S，开发成本为C（此处的开发成本含：取得该房地产项目土地使用权支付的金额），开发费用为F（包括：销售费用、财务费用、管理费用等，不含营业税及附加及印花税等税费）
增值额=S-C-F-C×0.2-S×5.75%
其中：C×0.2为从事房地产开发的纳税人允许进行加计扣除的部分。根据税法规定，从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除，加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×20%。
土地增值税扣除项目金额=C+F+C×0.2+S×5.75%
1.当增值额超过扣除项目金额的20%时
S-C-F-C×0.2-S×5.75%>（C+F+C×0.2+S×5.75%）×20%
即：0.931S>1.44C+1.2F
整理可得：S>1.5467C+1.2889F
而当增值额占扣除项目金额比例在50%以下（含50%）时，税率为30%最低，也就是说，在税率为30%时，需要缴纳的土地增值税最低。因此，土地增值税≥[（S-C-F-C×0.2S×5.75%）×30%]。
（1）项目销售利润率=项目利润总额/销售收入=（销售收入-开发成本-开发费用营业税金及附加）/销售收入=（S-C-F-土地增值税-S×5.7%-S×0.05%）/S。
其中，销售税金及附加包括：土地增值税、营业税金及附加（S×5.7%）、印花税（S×0.05%）等。
由于土地增值税≥[（S-C-F-C×0.2S×5.75%）×30%]，推算可得：项目销售利润率=（S-C-F-土地增值税-S×5.7%-S×0.05%）/S≤[S-C-F-（S-C-F-C×0.2-S×5.75%）×30%-S×5.75%]/S=[0.6598S-（0.64C+0.7F）]/S=0.6598-（0.64C+0.7F）/S。
由于前述计算得出：S>1.5467C+1.2889F，即S无上限，因此项目销售利润率>65.98%。
关键词：“互联网+”房地产金融价值与风险应对措施
一、世界互联网大会与“互联网+”
互联网大会是国际间互联网界人士的交流的渠道，对促进互联网的发展有极大的作用。2014年，第一届世界互联网大会在浙江省嘉兴市桐乡乌镇召开。此后，总理认识到了移动互联网的价值，赋予了其全新的理解，在2015年初提出“互联网+”概念。
“互联网+”是信息时代的一种形态，是随着互联网不断发展、互联网重要性的不断提高而提出的较新的概念，其中的“+”是传统行业的各行各业，包括第一、二、三产业。同时，“互联网+”计划是推动媒体进行新一轮转型的外在动力和必要途径。
2016年，互联网大会已经第三次在乌镇召开，“互联网+”的概念也逐渐被各个年龄层次的人所接受，互联网已经成为人们生活中必不可少的一部分。“互联网+”行动计划，不仅能够在经济方面取得卓越的成效，例如：培育新的经济增长点，推进商业模式的革新，还可以带动个人思维模式变革与社会变革，这种思维变革带来的效应，将在国际、企业、社会组织和个人的日常生活延伸开来。
二、房地产金融与“互联网+”
房地产和互联网作为当前社会的热点话题，两者结合会使得双方的优势更加突出，贸易也能更上一层楼。目前房地产的市场前景广阔，发展空间较大，但是一味单一地重复建楼售楼模式不可能长久。目前，部分城市已然出现了供大于求的现象，不少房地产商投入了大量人力物力后发现预期的销售目标没有达成，更多的是无人问津的冷清场面。在近日举办的地产财富会上，与会的地产大佬和金融大佬们也都普遍认为，“房地产行业，只有与金融和互联网行业抱团搭伙，才能安然度过库存大战所带来的危机。”那么，房地产金融与“互联网+”结合的优势、风险以及模式又是什么呢？
1.价值及优势
房地产的发展、利润的获得，不仅需要房地产商的敏锐的商业头脑，良好的形象，感知并抓住机遇的能力，还需要一个销售的渠道和广阔的市场，如何在当前市场上扩大自己所占的份额是每个房地产商所需要考虑的问题。而通过“互联网+”，两者无疑可以相得益彰。首先，互联网的顾客数量庞大。没有人可以否认互联网提供的是世界的平台，也可以说，是目前为止最大的平台，房地产金融可以凭借互联网这一窗口，让自己的产业被更多的人知道，从而拥有更大的市场份额，房地产金融的资讯也能及时地在互联网上，以供更多的人了解，使得双方的机会都增大。其次，互联网交易成本低，且更具有安全性。房地产商在应用互联网这个大平台时，不仅扩大了自己的房产的受众，也无需运用较多的人力，省去了大量的人力成本以及可能存在的房屋成本等，使得融资更加便捷和容易。并且，如果房地产金融能和互联网保持密切合作，通过对房地产金融的促进，使消费者或者说投资者感受到智能升级、运营升级和服务升级，才能吸引更多的投资，最终推动社会经济蓬勃发展。
2.风险
3.应对措施
房地产金融在合作发展的过程中要注重自己内部结构的调整，经营模式改变，在利用互联网进行宣传的时候要明白其中所带来的风险。明白自己所处的社会背景，在利润上升时保持冷静与理性，不要盲目跟风，避免产生泡沫经济，以免导致更大、更深层次的经济萧条。
房地产经济应该保持平稳的增长速度，过高或过低，都难免会影响国民经济的稳定增长。房地产经济的合理增长是保障国民经济健康稳定增长的必要条件。因此，在深入双方合作的同时，政府应起到宏观调控的作用，抑制因“互联网+”的发展使得房地产金融超负荷运转，影响到百姓的正常生活状况，保证全民得益，而非部分得益。
同时，投资者应当认清现实的状况，在积极利用互联网寻求广阔投资渠道的同时，擦亮双眼，避免因为房地产商过度美化的宣传而盲目跟风。
三、结语
⒖嘉南祝
[1]文青.互联网+金融+房地产[J].中国房地产，2016（5）.
[2]苏小九.当前房地产行业的十大创新方向[J].住宅与房地产，2016（Z2）.
[3]叶海涛.浅析房地产+互联网+金融创新产品对开发商的价值及风险[J].财会学习，2016（1）.
[4]赵振.“互联网+”跨界经营：创造性破坏视角[J].中国工业经济，2015（10）.
关键词：商业信用预收帐款财务杠杆
顺驰是一个几年前才起步的民营房地产公司。当顺驰在2004年提出年销售额100亿元的目标时候，引来的是业界的广泛质疑。而当2004年底顺驰盘点时交出95亿元销售额的“成绩单”以后，人们终于相信了顺驰高速成长的潜力。只是大家仍然疑虑，顺驰是如何取得高速成长所需的巨额投资资金的。
本文通过对顺驰在房地产经营中运用商业信用进行融资的案例研究，论述商业信用在房地产企业融资中的重要性。同时必须控制运用这种融资方式可能引起的财务风险。
顺驰的高速成长原因分析
据《新财富》杂志披露，顺驰在2001年的房地产开发销售额只有4亿元，在当时还只是一个小规模的开发商。2002年、2003年、2004年的销售额则分别达到14亿元、40亿元、95亿元，年增长率分别达到250%、185%和138%。连续三年的高速成长，使它迅速跻身于中国大型开发商的行列。如果保持这样的速度，尽管年增长率是递减的（这符合一般的规律，随着规模扩大，成长率递减），但3-5年内达到管理层预定的1000亿元销售额目标也并不是天方夜谭。
那么，顺驰在典型的资金密集型产业房地产业中，又是如何解决资金问题的？这个问题的答案与商业信用融资在房地产行业中的作用是密不可分的。
商业信用融资在房地产行业中的运用
据顺驰公司披露,2004年顺驰现金流的总量中，78%是销售回款，10%是银行贷款，12%是合作方、股东投的资金。这些都向我们展露了顺驰驾驭百亿销售额的“秘诀”――充分运用商业信用融资的功能。
应付工程款房地产商可以通过由施工单位垫资施工的办法来获得商业信用融资。一般预付一定比例的保证金，比如30%，工程完成后才支付余款，或者依据工期的进度分期支付。当然，施工单位也通过赊账等办法向材料供应商取得商业信用融资，甚至以欠薪等办法解决资金周转困难。这种模式形成了产业债务链，发展商是顶端的债务人，一旦支付发生问题，就影响整个产业债务链的清偿。
预收帐款地产商取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证、销售许可证（即五证）就可以预售房屋。如果市场条件好、项目销售策划成功，地产商通过预售就可在正式交房以前预先收到房款。而为了推动预售，地产商往往给予一定的打折优惠。我们可以把这种折扣优惠理解为商业信用融资的成本。其实，房地产商在做这种预售的时候，有时候的“代价”可能是很大的。上海的物业价格过去几年涨幅惊人，可是有些房地产开发商的利润却并不见得很丰厚，原因就是“预售”。由于物业价格在短期内急剧上升，开发商往往在交楼的时候发现，业主买楼的利润率比自己开发商的利润率高得多。
充分挖掘商业信用的潜力，绷紧资金链
房地产项目最需要资金的时期是拿地以后到办理完“四证”（土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证）以前，一旦走过这个阶段，就有现金流入的可能性。这时可以向银行申请流动资金贷款，还可以运用应付帐款和预收帐款的商业信用融资。
当一个房地产商手头的项目多达几十个的时候，其账户上就可能沉淀大量现金，这样便可以开发-预售-拿地-开发依此这般达到滚雪球式的发展。
房地产业的高收益与高风险
财务比率与收益率
据调查，北京市房地产行业利润空间非常大，最次的开发商一个项目做下来，也能实现30%的利润。比如，朝阳区某个楼盘的商铺部分，综合成本为1.2万元/平方米，但售价却达3.8万元/平方米，这其中存在巨大的利润空间。
为什么房地产开发的利润率这么高呢？高财务杠杆显然是重要的因素。正如上述“北京领海项目”，总投资20亿，顺驰只需要投入3亿元的启动资金就可以足够运作，简单的计算，这个项目的财务杠杆达到85%。如果这个项目能盈利2亿元，总投资回报率为10%，但是股本回报率却达到66.67%。
由于在运作过程中，开发商使用了大量的融资，包括银行信贷、商业信用融资等，很大程度的提高了杠杆比率，使股权收益率大大提高。
财务杠杆与财务风险
财务杠杆比率高，说明财务风险大。设想上述“北京领海项目”不是赚2亿元，而是亏2亿元。投资回报率是-10%，但是股本回报率则是-66.67%。这就是杠杆比率这把“双刃剑”的另一面。
可以说，“销售”是高杠杆运作房地产项目能否成功的关键。马克思把商品的销售环节形容为“惊险的一跳”确实是非常贴切。如果把“惊险一跳”用来形容房地产开发商的房屋销售环节更是入木三分。如果项目不能及时回款，导致一系列的问题：不能及时支付施工单位的款项而影响施工进度、不能依期归还银行的本息而面临银行的追讨、不能向业主如期交付房屋而引起违约诉讼以致赔偿等等。
从财务上的营业收入确认来说，必须在房屋正式交付使用后才能算销售的完成。还未交付使用以前，在财务上都按照“存货”或“在建工程”等项目列项。这样，即使是预售完毕，开发商收到钱了，也还存在风险。比如，原材料涨价使施工成本超出预算等等。
集团资金链的风险理论上说，一个房地产开发商能够在使用一部分启动资金的情况下通过许多项目运作以各种融资途径所产生的现金流进行“拿地-开发-预售-拿地……”的循环进行无限度扩张，但是开发商确实也面临着各种不确定因素所造成的风险。如上所述，每一个项目都面临经营风险，当集团公司以高杠杆比率运作很多项目的开发，绷紧的资金链能否维持下去取决于各个项目能否运作正常。
首先，项目公司的小股东利益可能受到损坏，比如，子公司的富余资金被母公司无偿或以很低的代价长期占用等等。
其次，母公司的财务状况恶化的情况下，很可能影响到下面子公司的正常运作，比如，母公司由于资金紧张无法将占用下属子公司的资金归还而造成子公司无法完成所运作的项目。事实上，由于集团公司内部之间的担保或资金往来关系，一旦其中一个项目的经营出现重大困难，集团内的其他项目就可能受到牵连。
顺驰集团还没有上市，笔者无从得到该集团及其下属公司的财务报表。不过，当一个实力有限的房地产公司同时运作很多耗资巨大的项目时，也难怪业内人士和专家们的质疑。
顺驰多次强调，其公司的资产负债率处于70%以下的安全水平。对于这一点，笔者无法进行考证。而且，从顺驰所披露的零碎信息看，该集团用于香港上市的资产并不是集团的全部。所以，即使今后顺驰的某个子公司上市了，所显示的财务报表也不能反映整个集团的情况。
结论
1.《顺驰董事孙宏斌：顺驰商业模式其他企业学不到》载《21世纪经济报道》2004年07月05日
2.《顺驰涉嫌业绩造假和逃税上市生变数》《经济观察报》，2004年10月14日
第一、高房价导致“餐”“饮”分家，饮品分化为一个新行业
房地产价格高涨，直接导致商业地产的租金升高，势必让传统餐饮业遭到很大的冲击，因为租金常常是餐饮业最大的硬支出，高租金成为商家的天敌，聪明的经营者都知道，最佳的方法不是通过向消费者提价要效益，而是要不断的提高运营效益才能弥补租金上的损失让自己赚得更多，这使得标准化的商业模式、单纯的商业定位成为餐饮业转变升级的新力量。
标准化的商业模式能让餐饮业的运营效益更高，而单纯的商业定位能让餐饮业的品牌力更强，两种思维是从不同的角度来促使行业升级，但它们本质上却又都是在要求“餐”“饮”要分家，因为只有分了家才能让产品链条更短，更容易被标准化，只有分家才能给消费者更清晰的专业品牌印记。在这样行业变革趋势中，“饮品”自然而然的成为一直独立的品类出现在市场中。
第二、高房价提高餐饮竞争壁垒，投资人分流到饮品行业
随着味千拉面、小肥羊、真功夫这些品牌的崛起，资本的介入让餐厅连锁业的圈地运动愈演愈烈，商业地产的租金更是被哄抬。这样一来，以“餐”为主导的餐饮业竞争壁垒变得越来越高。小的投资人很难在这个市场大有起色。
而饮品类别并不直接和餐厅抢消费者(消费的动机不一样），也不直接和餐厅抢铺面（选址的标准和因素不太一样），一定程度上还形成了商圈的互补。因此，饮品业遭遇餐厅业的正面挑战自然少了很多。反而这种交错互补的状态促使饮品行业进入了发展的快车道。
第三、高房价迫使饮品行业变革，不卖空间的饮品成为创新趋势。
有很多消费者常常会花三十块钱卖一杯饮品，在每平米十万元的商场里耗上一下午！这种“卖空间”的商业形态在租金的强压下显得有些脆弱。这也正是投资者和加盟者并不看好这类品牌的原因。
显然，用降低产品单价换取扩大消费频次成为对抗高房价的良方。卖饮品不一定非要提供空间。