焦点|30多个城市上百位业主深陷购房骗局西双版纳房地产乱象调查
晴宇榕和小区
写在前面
自海南省全域限购后，西双版纳楼市行情一路走高，再加上得天独厚的生态、气候和地理资源优势，吸引着越来越多外地消费者到西双版纳度假、买房、投资、养老。然而，随着大量热钱的涌入，“一房多卖”“欺骗误导”等房地产违规销售乱象丛生，数百名购房者面临着“钱房两空”的境地。
中房报记者高中华王迎超|西双版纳报道
他们的遭遇与董先生的大体相同，他们在西双版纳购买的项目晴宇榕和涉及“一房二卖”，有可能收不到房子。
“我家买的两套房子中的一套就抵押给了银行，还有一套房子已经网签备案在了另一个人的名下；我舅舅家买的房子情况也差不多。”董先生无奈地说。
通过多方了解，董先生了解到晴宇榕和小区原来是一个烂尾项目，之前的开发商向红塔银行贷款1亿元，还从民间借贷了1亿多元，把很多房子抵押在银行和小额贷款公司手中，后来由项目建筑商接手，采用与银行协商贷款（玉溪红塔银行）、回购被抵押房源方式，继续项目后续建设，现在晴宇榕和很多房子早已经备案登记在了小额贷款公司的负责人名下，有的房子抵押给了银行；还有部分在建工程抵押房和法院查封房。不少房子涉及“一房两卖”。
面对“无法到手”的房屋，董先生及晴宇榕和的100多位业主从2019年年初开始不断上访维权。政府也多次出面协调解决，但因涉及多个方面、问题复杂，进展缓慢。
中国房地产报记者拿到的一份晴宇榕和项目解决工作进展汇报显示，截至5月4日，安华公司已办理了53套上访业主的网签手续，28套退房退款手续，第三方解备17套。但仍有业主的诉求没有得到解决。
晴宇榕和项目购房者们的遭遇并非个案，这几年在云南楼市不断上演着类似桥段，不断积聚与引发多方矛盾，也不利于市场健康有序发展。不过，随着政府市场监管的加强，类似事件或将有效减少。
房子早已被抵押
晴宇榕和小区接待中心
“当时看了房以后，我们都挺满意，售楼处里‘五证’齐全，且该项目与希尔顿花园酒店签约书也悬挂在销售中心内，感觉比较可靠后当天就交了40万元定金，买了4套房。”董先生告诉中国房地产报记者，其中2套是他家购买的，一套90平方米左右的房子打算自住，另外一套55平方米左右的房子作为投资。另外2套是他舅舅家购买的。
售楼置业顾问对他们表示，购房可交全款，也可以办理分期付款，办理分期可以减轻资金压力，还可享受团购优惠，交5万元可抵10万元优惠，交7万元可抵14万元优惠。于是，董先生和家人选择了分期付款购房。
同年3月22日，董先生来到西双版纳傣族自治州景洪市，交了四套房子总房价的30%作为首付款，其他分3期（每3个月一期）交钱，至2018年11月15日前，4套房的房款全部交齐，一共223万元。
“当时置业顾问承诺，项目2018年12月末交房，房子精装修，拎包即可入住。”董先生告诉中国房地产报记者，然而，到了12月末，我们却没有接到交房通知。
2019年1月2日，董先生再次来到西双版纳。这时，晴宇榕和项目销售经理称，项目改到2019年春节前交房。随后，交房日期不断延期。
董先生陆续了解到，晴宇榕和小区原来是一个烂尾项目，之前的开发商向红塔银行贷款1亿元，还从民间借贷了1亿多元，把很多房子抵押在银行和小额贷款公司手中，后来由项目建筑商接手，采用与银行协商贷款（玉溪红塔银行）、回购被抵押房源方式，继续项目后续建设，现在晴宇榕和很多房子早已经备案登记在了小额贷款公司名下，涉及“一房两卖”，还有很多房子早已经抵押给了银行，还有部分是在建工程抵押房和法院查封房。也就是说，后接手的开发商是在用后来购房者的钱给之前的抵押房源“解套”。
购房们提供的部分购房协议和收据
和董先生有着同样遭遇的，还有来自台湾的林先生。2017年12月20日，他交了100万元现金，全款在晴宇榕和小区买了2套房子，“当时就是冲着希尔顿花园酒店来的，想着价格也不贵，托管给酒店运营，每个月都还有一笔收入当做养老金，结果没想到这两套房子早已经抵押给了银行，至今还没有解套。我想知道，政府作为监管部门是如何行使责任的”？这次买房的离奇遭遇让在大陆经商多年的林先生连呼“不可思议”。
2月25日，董先生和100多名来自全国各地的购房者集体到西双版纳州政府维权。来自黑龙江省鸡西市的李女士的爱人和铁力市的梁女士也参与了这次集体维权。
截至目前，李女士已交了41万元，还了全部房款的80%，但剩下的钱她不敢再还了。
与李女士有着相同遭遇的梁女士是黑龙江省铁力市人，2018年5月份，出于投资目的，梁女士在晴宇榕和小区购买了一套122平方米房子。当时与开发商签了6期还款购房协议，截至目前已经还了2期，加上首付款一共交了65万元。当发现自己购买的房子已经网签备案在另一人名下后，她也拒绝继续还款。“再交钱不就是继续打水漂吗？”
政府协调解决未果
2月26日，购房者们来到西双版纳州人民政府上访维权，最终，在西双版纳旅游度假区管理委员会副主任陈刚和管委会建设局局长唐莉的协调下，开发商与购房者代表共同达成了一份处理方案，陈刚和唐莉及开发商都在该方案上签了字。
然而，协议签订后的近3个月里，包括董先生、李女士、梁女士在内的大部分购房者，始终没有等来开发商解决问题的通知。
5月23日，董先生、李女士、梁女士等一行7位黑龙江省购房者再次来到西双版纳，从黑龙江到西双版纳，单程高达4000多公里，多次往返奔波已让他们身心疲惫，生活和工作受到了严重影响，“光是来这么多次，我们每个家庭都花了数万元，现在我们不要额外补偿、不要报销差旅费，只要将已交的房款全部退还。”
不过，在购房者们看来这已经是最低标准诉求，仍被开发商拒绝。
5月24日，在西双版纳旅游区管理委员会副主任陈刚和建设局局长唐莉的协调下，开发商派出代表与购房者们研究如何处理此事，对于购房者们提出的退款诉求，晴宇榕和项目营销负责人表示，目前暂时无法给购房者退款，因为公司账户已被查封，只能尽量给购房者们置换其他未被抵押房源，目前已经办理了部分网签手续，还有一些房源已经办理了第三方解备，还有一些房源已经退款，但要有先后顺序，何时能够彻底解决仍没有给出具体日期，双方会谈不欢而散。
以“盘活烂尾楼”为名的欺骗
5月25日，西双版纳旅游度假区管理委员会建设局局长唐莉接受中国房地产报记者采访时介绍，“晴宇榕和”项目由西双版纳安华房地产开发公司（以下简称“安华公司”）开发建设，四川省富顺县富达建筑安装工程有限公司承建，建设地点位于景洪市曼听路27号，2014年4月29日办理了建设工程规划许可证。晴宇榕和项目共搭建1007套，其中可售房源981套，不可售房源26套。
该工程于2014年12月开工建设，2015年9月取得《商品房预售许可证》。项目在建设过程中，安华公司以在建项目向红塔银行贷款1亿元（抵押银行304套）和向民间借贷1.7亿元（抵押578套房）。2015年底，因安华公司资金链断裂，项目停工至2017年7月。2016年10月至12月，承建方张翔（施工企业项目负责人）等人与原安华公司多次协商，通过股权转让方式，受让安华公司全部股份及债务。新安华公司通过与银行协商贷款（玉溪红塔银行）、回购被抵押房源方式，继续项目的后续建设。2016年12月25日，西双版纳安华房地产有限公司进行了股权和法人的工商信息的变更。2017年8月项目复工建设。
唐莉介绍，2019年2月25日，“晴宇榕和”项目100余名业主因开发商未按时交房等问题，到州政府、旅游度假区管委会及“晴宇榕和”项目现场上访。西双版纳旅游度假区管理委员会高度重视，及时组成工作组开展接访劝访工作，并制定出上访处理方案。通过劝解和会议等形式进行协调处理，指派了专人进行督促企业整改，并要求开发商每周汇报工作进展情况，并于3月29日和5月5日两次约谈安华公司和张翔，要求加快对事件的处理。在唐莉向中国房地产报记者出示的一份工作进展汇报显示，截至5月4日，安华公司已成功办理了53套上访业主的网签手续，28套退房退款手续，第三方解备17套。
唐莉介绍，对于安华公司的违规情况，建设局曾于2019年2月27日—3月5日启动了执法调查程序，并依据《商品房销售管理办法》第十条：“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。”及《商品房销售管理办法》第三十九条：“在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任”之规定，3月11日向西双版纳安华房地产有限公司违规销售行为下达了《行政处罚告知书》，3月17日下发了《行政处罚决定书》，对安华公司的违规销售行为进行了警告、限期改正，并处罚金3万元。
中国房地产报记者梳理整个事件发展脉络可知，在前任开发公司将大量房屋抵押给银行及民间借贷公司，资金链断裂造成项目烂尾之后，项目承建商张翔试图通过与银行协商贷款、使用后来购房者的资金来解套抵押房源等方式来盘活项目，按照近两年西双版纳火热的房价走势，这种操作看似具备了一定的可操作性。然而，2018年7月，云南红塔银行股份有限公司昆明关上支行一纸诉状将安华公司及张翔等告上法庭，要求偿还拖欠借款本金及利息，其中本金达8954万元，再加上项目“爆雷”之后，许多购房者不愿继续支付剩余房款，造成开发商装修资金和第三方解备资金难以支付。
在明知项目大部分房源已经抵押，不属于自己的事实下，晴宇榕和项目开发商采用欺骗、诱导的方式，向购房者们隐瞒了事实真相，违规出售虚假标的物，“拿后来者的钱为前面的人埋单”，其行为实际上已经构成了合同诈骗。
房产乱象亟待整治
晴宇榕和项目购房者们的遭遇并非个案。5月24日，在西双版纳旅游度假区管理委员会办公室内，中国房地产报记者遇到了前来投诉的孙先生，家住牡丹江的孙先生于2018年5月份在景洪市金版纳尚城楼盘购买了一套80平方米住房，当时宣传为70年产权的项目并无预售证，合同价8000多元/平方米，实际成交价格为12000元/平方米，溢价的4000多元/平方米、近38万元差价房款被引导打进了该开发公司股东的个人账户，5万元定金打到了开发公司账户中。后期孙先生发现，该楼盘实际为40年产权的公寓项目，承诺的开盘日期也一推再推，感觉上当后孙先生打算退钱，却被告知公司只承认收到了5万元，打给公司股东的钱属于个人行为，即使想退钱，也要扣掉10%的费用。
2018年8月2日，西双版纳州整顿规范房地产市场领导小组办公室发布消息称，针对景洪市（含两园区）今年以来出现的房价过快上涨、房地产经纪机构数量剧增，且多数未取得合法手续违规开展业务等房地产市场新情况，对景洪市（含两园区）在建在售房地产项目开发经营行为、房地产经纪机构销售行为进行“拉网式”排查。6月28日至7月28日，共检查在建在售房地产开发项目44个，约谈房地产开发企业21家，清退违规收取认购金的房源共计416套。共检查房地产经纪机构332家，约谈房地产经纪机构79家。通过开展严查严打一系列整治行动，西双版纳房地产市场经营活动已逐步回归到依法、正常、有序、可控的轨道上。
陈饶表示，目前晴宇榕和项目并没有进行消防单项验收，也没有取得竣工验收备案，因此，目前无法进户，他们将会介入调查。对于金版纳项目存在的“虚假宣传”“违规销售”等情况，目前他们已督促西双版纳旅游度假区管委会进行立案查处，将持续跟踪此事。