“以前他们（购房者）想要买，有些会直接过去（海陵岛），有些会过来找我们，但现在问都没人问了。”嘉伟（化名）是土生土长的阳江人，现在在主城区江城做房产中介，主攻那里的一二手房，但也覆盖其它区域，包括海陵岛。
阳江是一座广东小城，最有名的“特产”有刀剪、豆豉以及一望无际的碧海蓝天。这座旅游城市，拥有458.6公里的海岸线，其中大陆岸线323.5公里，海岛岸线135.1公里，后者主要由海陵岛贡献。尽管海岛岸线的长度远远小于大陆岸线，但只有登上海陵岛，才能看到阳江最美的海。
海陵岛曾连续三年被“中国国家地理”杂志评为“中国十大最美海岛”之一，也是国家最高级别的5A旅游景区。
中国的旅游地产在2010年和2016年左右曾迎来了两波应激性的发展，海南、云南和山东是房企们的最爱，但海陵岛也不差。身为阳江的旅游资源担当，小小的海陵岛，早已吸引了保利、恒大、碧桂园、龙光、敏捷和其它大大小小的房企。
然而，投资降温叠加疫情的影响，如今海陵岛上的房子，已经没有那么吃香了。
近日，海陵岛保利银滩一栋面积为190.88平方米的双层别墅，在阿里拍卖平台上进行司法拍卖，起拍价221.57万元，按此计算单价约为11608元/平方米。尽管对比评估价格，这套别墅的起拍价已经打了八折，但耗时24小时的竞价周期内，无人报价，最终流拍。
时代财经统计发现，2021年以来，海陵岛的房源在阿里拍卖平台前前后后开展了6场拍卖，涉及4套房子。其中，1套流拍，3套至少经过1-2次的流拍和降价，才在最后一次拍卖中顺利寻到买家。
“深坑！”这是阿宏（化名）看到阿里拍卖平台上海陵岛的房源时，不假思索作出的唯一评价。阿宏也是阳江本地人，目前在广州经营一家公司，但多年的研究使得他在地产投资方面颇有心得。
疫情发生前的2019年，海陵岛全年共接待游客1000.2万人次，首次突破千万大关；而疫情发生后的数据较为零散，2021年春节期间游客数量为30.8万人次，五一假期首日则超过10万人次。
第七次全国人口普查结果显示，海陵岛的常住人口为78376人，与2010年第六次全国人口普查的76082人相比，10年仅增加2294人；而作为阳江主城区的江城，常住人口673984人，对比2010年增加了138758人。
“疫情影响很大。”在江城做房产中介的嘉伟对时代财经说道，但他表示，江城楼市从去年5月份就开始恢复，但海陵岛的楼市似乎还未缓过劲儿来，“以前他们（购房者）想要买（海陵岛），有些会直接过去，有些就会过来找我们，但现在问都没人问了”。
“现在是价格最低的时候。”海陵岛当地的中介告诉时代财经，海陵岛的房子是投资房，因为疫情影响，很多业主都在低价抛售，2019年二手房价大约8000元/平方米，今年已经降至6000元/平方米，降幅高达25%。
阳江只是中国旅游市场大盘中的小小一隅。疫情发生前的2019年，中国全年实现旅游总收入6.63万亿元，而阳江仅为349.39亿元。中国文化和旅游部每个季度和年度都会发布《全国星级饭店统计报告》，公布全国和50个重点旅游城市的星级饭店经营数据。这其中被单列出来统计的50个重点旅游城市，是中国旅游产业最为发达的城市，阳江并未上榜。
相比阳江，这50个重点旅游城市才是旅游地产的投资高地。国内的旅游地产项目主要集中在北部湾、粤港澳、长三角、环渤海、中部、云贵川渝等六大区域，而50个重点旅游城市也主要分布于这些区域。
而近几年，新增旅游地产项目亦主要分布在上述区域，其中尤以北部湾的海南较为突出。根据克而瑞的数据，2012-2019年，海南每年新增文旅地产项目占全国整体比例最小约8%，最高曾达45%。
海南全省陆地总面积3.54万平方公里，其中海南岛占去了3.39万平方公里，其房地产项目多为旅游地产项目。
当购房者向海南当地的房产中介或销售咨询买房事宜时，他们一般会先得到一张海南岛的地图，该地图以北纬18°为界，将海南岛划分为两个板块，其中北纬18°以南仅包括三亚市、乐东县、保亭县和陵水县。
北纬18°以南实际上为热带区域，它不仅是游客过冬的地方，也被视为最值得投资的旅游地产板块。按照发展成熟度及房价从高到低排序，旅游地产项目主要分布在三亚市的亚龙湾、海棠湾，以及陵水县的香水湾和清水湾。
小雪（化名）是海南的一名资深房产中介，她告诉时代财经，疫情之后海南的游客确实变少了，但这并不妨碍房子的畅销，“在这边买房的基本上都是外地人，疫情之后大家更珍惜生命，重视环境质量了，人们开始有享受的需求，（他们）就越来越向往这个地方”。
她以海棠湾举例，去年以来卖得“非常好”，现在剩下的房源已经不多。“你如果要来看房的话，喜欢的项目不一定都有房源，我可能要提前半个月帮你做好攻略。”
根据海南省统计局的数据，2020年海南全省实现房屋销售额1232亿元，同比疫情之前的2019年，仅下降3.4%；而今年1-5月份，全省销售527亿元，比2020年同期增加83%，比2019年增加9.84%。
不过，三亚2020年房屋销售额同比出现30.7%的下跌，但陵水则出现了68.8%的上涨。值得一提的是，海南省的省会海口在2020年也出现了8.4%的增长。
房价方面，2019-2021年，三亚和陵水上涨趋势明显。2021年1-5月，三亚房价达到了33574元/平方米，陵水则为30434元/平方米；而2019年三亚为25321元/平方米，而陵水为24661元/平方米。
“旅游地产的房源也有出现房价下跌的情况，主要是看不到海的房子，而海景房只会越来越贵。”小雪说。
不过，影响海南旅游地产价值的并不全是海景或森林，中介或销售人员跟购房者打交道的时候，总会提到与自贸港有关的各种规划、政策等利好，“自由贸易港法刚通过，谁都在观摩（政策效果），万一（房价）暴涨了呢？所以谁都不想这时候卖掉（房子），除非业主很缺钱。”
然而，并不是所有的旅游地产都像海南的一样，衔着政策的金钥匙。
李玲（化名）是云南人，由于省内旅游资源丰富，身为旅游地产从业者的她，时不时要根据项目换个工作城市。去年，李玲刚刚从她的家乡--位于中缅边境的著名旅游城市腾冲，被调往旅游小城澄江。
澄江的面积很小，仅有916平方公里，还不到腾冲的1/5，整座城市2020年末总人口仅21.6万人。澄江最著名的旅游资源就是抚仙湖，为珠江源头的第一大湖，流域面积674.69平方公里。
李玲告诉时代财经，现在抚仙湖的游客不多，但已处于淡季的尾声，“从下个月开始，会有很多人过来避暑了。”抚仙湖的旺季很短，从7月持续到10月，相比之下，淡季则长达9个月。
度假客和投资客向来是旅游地产项目的购买主力，从投资收益的角度讲，李玲也不敢打包票房价一定会上涨，“业主如果考虑二次转手的话，最好买住宅，公寓比较难卖”。
淡季的冲击是旅游地产项目普遍面临的问题，环渤海地区的重要港口城市秦皇岛也是如此。
身为北方区域少有的沿海城市，秦皇岛深受北京游客的喜爱，当地的房产中介吴亮（化名）告诉时代财经，这里的游客大约有5成来自北京，他们基本在5-10月份前往秦皇岛游玩，因为十一假期一过，北方开始明显降温，直到来年的4月份海水依然太凉，“淡季的时候，客流量只能达到旺季的10-20%。”
不过，吴亮表示，秦皇岛的旅游地产市场比较分化，“社区概念的项目，比如阿那亚基本不愁客流量，社区内部的结构做得特别好，可以理解为国外的小镇子那种形式，业主收租也好，未来出售也有一定增值空间。但有些盘他们只不过是拿了一块地，建了个小公寓之类的，就很便宜。”
实际上，分化是近几年旅游地产的一个大趋势。“好的非常好，差的可能就越来越不对，差的基本上就倒闭了。”好好生活创始人、赛博文旅董事长谢翅表示，用简单粗暴的方式开发旅游地产的时代已经过去，未来要用运营的思维，“其实物业就是持续经营才有价值，如果不去经营它，物业就是一个钢筋水泥的建筑垃圾。”
最近十年，中国的旅游地产获得了巨大的发展。2009年12月，国务院印发《关于加快发展旅游业的意见》，首次明确旅游是战略性产业，此后政策支持不断。
根据旅游地产观察的报告，截至2020年，在TOP100房地产企业中，已经有近九成涉足旅游地产。
近两年，旅游地产的概念相对冷淡。不过，无论是谢翅，还是中国城市经济专家委员会副主任宋丁都不认为旅游地产到了“退潮期”或“冷淡期”。
“严格来讲，旅游地产不应该有这么大的空间、这么大的量，但大家都在做，量起来以后才发现市场承接力没那么大。”宋丁说，“某种意义上是前些年不应该有的‘虚潮’涨得太猛了，现在只是回落到它应该有的高度。”
房企开发思维需要转变，这是谢翅和宋丁的共识。不过，宋丁认为，需要改变思维的不仅是开发商，还有购房者。
实际上，为数不少的业主正在为几年前买下的旅游地产房子后悔，除了资产保值性不足、使用频次低，他们往往还会考虑到由于远离市中心导致配套不足的问题，有业主对时代财经表示：“我们准备把房子卖掉了，拿着钱去租一个，再也不买了。”