擅长：公司企业,婚姻家庭,房产纠纷,证券投资,征地拆迁
【案例观点】
因涉案商品房的购房价高于备案价20%而无法进行网签。B公司作为专业的房地产开发经营者，其应当知道房屋实际购买价超过房管部门备案价的20%时，能否进行网签。因此，双方之所以未能在2018年10月2日前签订《商品房买卖合同》，责任在于B公司。合同违约责任应采取客观标准的严格责任模式进行认定，除有法定的免责事由外，一方不按合同约定履行合同义务的行为即构成违约，而不在于其主观上是否存在违约的故意。故B公司以其主观上并未拒绝与陈A签订《商品房买卖合同》为由，主张其行为不构成违约的依据不足，本院不予支持。一审法院认定B公司的行为已构成违约并无不当，本院予以确认。
【案情简述】
陈A于2019年3月22日向一审法院起诉请求：1、解除陈A与B公司于2018年9月12日签订的《商品房认购协议》；2、B公司双倍返还定金300000元给陈A；3、B公司退还首期房款210199元（不含定金150000元）、物业维修基金5746元、房权证综合费1000元给陈A；4、案件全部诉讼费用由B公司承担。
一审法院认为，商品房买卖是市场行为，定价是售卖方单方行为，政府在房价过高时予以调控并非控制或限制商品房买卖，而是保护和促进市场的良性发展，本案的《商品房买卖合同》无法通过网签的原因如B公司所言是网签价格与原备案价格相差了20%，不能通过网签正是政府合理调控进而保护和促进市场良性发展的体现，而非政府控制或限制商品房买卖，且在B公司调整价格后即于2019年3月可以网签。在B公司调整价格即可通过网签的情况下，B公司没有及时调整又无法合理解释该价格是否是正常良性市场竞争导致，而抗辩不能签订合同的原因在于政府调控，该原因一审法院实难采纳。故一审法院认定《商品房买卖合同》逾期不能签订责任在于B公司，B公司的行为违反双方签订的《商品房认购协议》的约定，应承担违约责任。
陈A诉求应否支持。陈A主张解除双方签订的《商品房认购协议》，B公司举证其于2019年4月10日方通过邮寄方式向陈A送达《网签告知函》，与双方签订的《商品房认购协议》约定的签订后20日内付款（陈A已于2018年9月20日依约付完款项）及同时签订《商品房买卖合同》的日期相差长达6个多月，根据法律规定，对陈A该主张，予以支持。陈A主张B公司双倍返还定金300000元，双方在《商品房认购协议》第七条约定150000元作为订约定金，基于《商品房买卖合同》至今未能订立原因在于B公司，一审法院予以支持；《商品房认购协议》解除后，陈A主张B公司返还已付的首期房款210199元、物业维修基金5746元、房权证综合费1000元，一审法院亦予支持。
一审判决：一、解除陈A与湛江市B投资有限公司签订的《商品房认购协议》；二、湛江市B投资有限公司在判决生效之日起十日内向陈A双倍返还定金300000元；三、湛江市B投资有限公司在判决生效之日起十日内向陈A退还首期房款210199元、物业维修基金5746元、房权证综合费1000元。
【二审】
本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案属于商品房预约合同纠纷。根据上诉人B公司的上诉理由和被上诉人陈A的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题如下:
四、关于B公司应否返还首期房款、物业维修基金、房权证综合费及双倍返还定金的问题。首先，陈A已向B公司实际支付了购房首期款210199元、物业维修基金5746元、权证综合费1000元。涉案《商品房认购协议》被解除后，B公司占用上述费用已无合法依据，应返还给陈A。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”陈A已实际向B公司支付了定金150000元。如前所述，导致预约合同目的无法达成，责任在于B公司。根据法律规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。B公司应向陈A双倍返还定金300000元。
综上所述，B公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8969.45元，由上诉人湛江市B投资有限公司负担。