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编者按
“2021系列审判白皮书”目录
4.《2016-2020年二手房买卖合同纠纷案件审判白皮书》
5.《2016-2020年股东资格确认案件审判白皮书》
本期主题
2016-2020年
二手房买卖合同纠纷案件审判白皮书
一、二手房屋买卖合同纠纷案件的基本情况
（一）纠纷数量随调控政策波动大
2016年至2020年期间，上海二中院审结二手房屋买卖合同纠纷共2464件，其中2016年审结416件，2017年审结790件，2018年审结472件，2019年审结409件，2020年审结377件。从历年的数据可以看出，2017年的结案数量较上一年出现了近一倍的增长，达到近五年结案数量的顶峰。2018年结案数量重新回落，之后呈现逐年下降趋势。
上述现象反映出二手房屋买卖合同纠纷的数量受房地产调控政策影响大。2015-2016年房地产市场较热，价格上涨较快，卖家跳价较多，引发大量纠纷。2016年上半年随着调控政策提高了购买二套房的首付比例以及购房资格限制更加严格，买家在房款支付和购房资格等方面出现履行障碍，又引发大量纠纷。因纠纷从发生到进入二审诉讼程序具有滞后性，导致2017年上海二中院审理的该类案件数量激增。2017年之后房地产调控趋于常态化，二手房交易市场热度降低，投资性购房比例减少，交易更为理性，纠纷数量也相应呈现下降趋势。
（二）裁判结果呈“两低一高”样态
2016年至2020年，上海二中院审结的2464件二手房屋买卖合同纠纷案件，从裁判结果来看呈现“两低一高”样态。
1.改发率高。改判、发回重审案件共260件，撤销原裁定、指令继续审理案件共31件，共计291件。改发率为11.8%，远高于上海二中院上述期间民事案件平均改发率。
2.调撤率低。调解案件共146件、撤诉案件共505件，调撤案件共计651件。调撤率为26.4%，低于上海二中院上述期间民事案件平均调撤率。
3.维持率低。维持原判决和裁定案件共1522件，维持率为61.8%，低于上海二中院上述期间民事案件平均维持率。
二手房屋买卖合同纠纷案件的裁判结果呈现上述样态主要原因在于：该类案件法律关系复杂，因当事人证据保全能力欠缺导致事实查明疑难，一些案件类型的法律适用问题尚存争议，案件审理难度高，故二审维持率较低，而发改率较高。因房屋价值高，案件的诉讼请求标的额也相对较大，案件所涉利益大，矛盾化解难度高，故调撤率较低。
（三）纷争地域性特征显著
2.中心城区与城郊总体案件数量基本持平。黄浦、静安、普陀、虹口、杨浦五个城区近五年的案件总量为1262件，宝山、嘉定、青浦、崇明四个城区近五年的案件总量为1202件，两者差距较小。
3.各区域之间案件数量的变化差异大。宝山、嘉定两区近五年案件数量呈上下波动状态。黄浦、崇明区案件数量比较平稳，变化较小。其它区域案件数量自2017年之后基本呈下降趋势。
（四）买受人起诉居多且诉请较固定
在近五年的二手房屋买卖合同纠纷案件中每年抽取100件案件作为样本进行统计分析后发现：一是买受人起诉的案件要明显多于出卖人起诉的案件。买受人要求继续履行的案件也明显比出卖人要求继续履行的案件多。究其原因在于：近五年房价整体呈上升趋势，二手房交易市场整体呈现卖方市场，出卖人相对处于强势地位，违约较多，且发生纠纷后继续履行合同的意愿较弱；二是当事人的诉讼请求较为固定，包括继续履行合同、解除合同、确认合同无效，上述请求往往与支付违约金、赔偿损失、双方返还定金等一并主张。
二、二手房屋买卖合同纠纷案件的主要类型
二手房交易包括咨询、磋商、缔约、贷款、买受人资格审查、房屋核验、解押、缴税、过户、交房等多个流程，各个交易环节不确定因素多，纠纷产生的原因纷繁复杂，根据纠纷的成因主要包括以下案件类型。
（一）买卖一方悔约引发的纠纷
2.买受人悔约。在房价上涨的行情下，买受人悔约的案件数量较少，悔约原因主要在于：一是受房产调控政策的影响，买受人欠缺购房资格或首付款比例大幅提高后付款能力不足；二是置换型购房的买受人，其出售房屋不顺导致其购买房屋时房款无法到位；三是签约前对房屋没有充分了解，签约后又对房屋的地段、户型等不满意。在房价下行的行情下，买受人悔约则相对较多。此时往往出卖人起诉要求继续履行，而买受人以各种理由要求解除合同。
（二）房屋或出卖人权利瑕疵引发的纠纷
1.房屋上存在抵押或司法查封。买受人在签订定金合同或买卖合同之后，发现所购房屋上除存在银行作为抵押权人的住房抵押贷款外，还存在其它抵押登记或者司法查封，导致房屋办理过户存在障碍。买受人由此起诉，要求出卖人继续履行合同，在涤除房屋上的抵押登记或解除司法查封后办理过户手续，也有买受人在与出卖人协商涤除抵押登记未果或无法通过执行异议等解除房屋上的司法查封的情况下，以合同无法继续履行为由起诉要求解除合同、支付违约金以及赔偿损失。
2.夫妻一方出售夫妻共有房屋。夫妻婚后购买的房屋，除非另有约定，一般无论是登记在一人名下还是双方名下，都属于夫妻共同财产。夫妻一方签名将房屋出售的案件，时有发生，主要包括两种情况：一是夫妻共有房屋登记在夫妻双方名下，夫妻一方代另一方与买受人签订房屋买卖合同，另一方以房屋买卖合同非本人所签且其不知情，也不予追认为由拒绝履行合同。买受人起诉要求夫妻双方继续履行合同；二是夫妻共有房屋登记在夫妻一方名下，非产权登记人以产权登记人名义签订房屋买卖合同，产权登记人以房屋买卖合同非其本人签署、对房屋买卖合同不予追认为由拒绝履行，买受人起诉要求夫妻一方或双方继续履行合同。
3.父母出售未成年子女所有或共有的房屋。未成年子女作为家庭成员基于长辈的赠与或动迁安置等原因可能成为房屋的所有权人或共有人。父母一方或双方出售未成年子女单独所有或共有的房屋并不少见，一般包括三种情况：第一，父母双方共同在房屋买卖合同上签字，父母后以出售房屋损害未成年子女利益为由，要求确认买卖合同无效并返还房屋。第二，父母夫妻关系存续期间，由父母一方在房屋买卖合同上签字，另一方以出售房屋未经其同意且损害未成年子女利益为由，要求确认买卖合同无效并返还房屋。第三，父母离婚，由父母一方在房屋买卖合同上签字，另一方以出售房屋未经其同意且损害未成年子女利益为由，要求确认买卖合同无效并返还房屋。
（三）附有违章建筑房屋引发的纠纷
二手房买卖中，别墅、顶楼、带有天井的一楼这类房屋，往往因其可改造性，受到部分购房者的欢迎，然而未经行政主管部门审批而进行的改造、重建，属于违法行为，将产生房屋被限制交易的法律后果。这种情况一般存在如下诉讼形态：一是买受人以附有违章建筑而房地产交易中心不予办理过户登记为由起诉要求出卖人拆除房屋上的违法建筑，办理过户手续，支付违约金；二是买受人以违章建筑无法过户或出卖人故意隐瞒房屋附有违法建筑为由，要求解除合同，返还房款，支付违约金。
（四）受房产调控政策影响引发的纠纷
（五）户口迁移或学籍已占引发的纠纷
三、二手房屋买卖合同纠纷案件审理中发现的问题
（一）中介公司提供服务不规范
二手房交易有着涉及面广、政策性强、交易流程复杂、履行周期长等特点，因此中介服务在二手房买卖中至关重要。然而从案件反映的情况来看，中介机构提供的居间服务存在诸多问题，成为买卖双方发生纠纷的重要原因。
1.告知不充分。中介合同是居间人向委托人提供订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。中介公司应就订立合同的事项向委托人如实报告。但在案件审理中发现，中介公司并未就与交易有关的信息履行充分的告知义务，导致纠纷的发生。主要包括：一是对房屋状况不充分告知。中介机构未就交易房屋的情况向买受人进行披露，如房屋是否“满五年唯一”、学区房的学籍是否已使用、房屋上是否有无法迁走的户口、房屋是否漏水、有无违章建筑等信息进行如实告知，导致买卖双方产生争议。二是对合同和买受人支付的款项性质不充分告知。中介公司往往提供格式合同让买卖双方签署，但对于该合同是定金合同还是买卖合同，买受人所支付的款项的性质是意向金、定金抑或首付款，以及签约和交付定金的法律后果等均未对买卖双方进行充分的告知，导致部分买受人在签订了买卖合同后还以为自己只是签了定金合同。三是对特殊风险不充分提示。如房屋性质是动迁安置房时，中介公司未对该类房屋存在限售年限进行特别提示。
（二）规避法律及政策行为频现
在案件审理过程中发现，二手房交易过程中买卖双方以及中介公司的工作人员，从事规避法律及政策的行为频频发生，主要表现在：
1.中介公司在二手房居间服务中的违法违规行为。有的中介公司工作人员为使不具备购房资格的购房人具备购房资格，为购房人开具虚假社保证明、怂恿购房人“假离婚”“假结婚”等，达到逃避限购政策的目的。有的中介公司工作人员参与套路贷，成为套路贷犯罪的一环。还有的中介公司工作人员收取买受人支付的定金和房款后占为己有，甚至下落不明。上述问题暴露出中介公司在聘用工作人员时把关不严，在规章制度上存在漏洞，在内部管理上监管不到位。
2.买卖双方在二手房交易中规避法律和政策的行为。有的二手房买卖双方为了追求非法或不当利益，在交易过程中出现了一些规避法律和政策的行为，为纠纷的发生埋下了隐患：一是签订阴阳合同做低房价逃避税费。二是家庭成员之间的赠与房屋通过签订买卖合同的形式办理过户手续。三是借用有购房资格的亲友的名义购买房屋。四是与他人签订虚假买卖合同套取银行贷款。这些规避法律和政策的行为，增加了买卖双方的交易风险：在做低房价的情况下，买卖双方在履行过程中可能会对交易价格发生争议；在名为买卖实为赠与的情况下，当双方关系恶化或赠与人过世后，赠与人或赠与人的继承人可能会以买卖关系为由要求受赠人支付房款或确认合同无效；在借名购房的情况下，如名义购房人不配合恢复产权登记，则可能引发诉讼风险；在套贷的情况下，如原产权人还贷不及时，会影响名义买受人的征信，甚至会因无法及时还贷而引发银行诉讼风险，并且原产权人还会面临房屋被名义买受人恶意处分给案外人或被设定抵押的风险。
（三）交易主体风险意识淡薄
随着房屋的价值越来越高，房屋买卖对于老百姓而言属于重大财产的取得和处分，应持有谨慎的态度。但上海二中院在案件审理中发现，不少出卖人或买受人在交易过程中风险防范意识较弱，签约前未能尽到必要的审慎注意义务，也没有必要的证据保全意识，导致合同履行中发生争议，诉讼中又因证据不足处于不利地位。
四、预防和化解二手房屋买卖合同纠纷的对策建议
准确把握房地产宏观调控政策的性质和精神实质，依法妥善运用审判职能保障二手房交易市场的正常交易秩序，引导房屋交易回归居住属性，促进二手房交易市场健康平稳发展，保护交易主体的合法权益，是法院为经济社会发展大局服务的职能体现。以下就有效预防和化解此类纠纷提出若干对策建议。
（一）加强宣传指引，提升公众法治意识和风险意识
充分发挥法院作为法治宣传主阵地的作用，通过发布二手房屋买卖合同纠纷的典型案例、类案指引、风险提示要点等方式，增强社会大众对法律法规的理解和对政策风险的预期，引导公众理性购房、诚信履约，不从事做低房价规避税费、“假离婚”逃避限购等不规范行为，形成守法诚信的交易环境，增强市场主体对于交易风险的防范意识，提升交易主体依法理性维权的能力。
社会大众在二手房屋买卖过程中，可以着重从几个方面入手防范交易风险：
一看政策是否知悉。买卖房屋是重大财产的取得和处分，交易双方都应该秉持谨慎的态度。在买卖房屋之前应认真仔细地了解现行房地产调控政策的内容，并对政策的可能变动建立基本的心理预期。如在房价增长过快情况下，应存在调控政策可能收紧的基本预期，避免合同履行的政策性障碍。
（二）加强部门联动，综合治理行业不规范行为
（三）完善调处机制，促进纠纷快速稳妥化解
加大对二手房屋买卖合同纠纷案件的调解力度，积极引导当事人诉前调解，强化司法审判与行政调解、司法调解之间的制度衔接，努力将矛盾化解在诉前。针对二手房屋买卖合同纠纷案件的特点，加强与住建、房管、工商、物价等部门的沟通联系，共同排查矛盾纠纷，打造多层级、全方位的二手房屋买卖合同纠纷解决联动机制，积极整合各方力量，以对话和协商方式化解矛盾，发挥多元化纠纷解决机制的作用。发挥居委会、业委会等桥梁纽带作用，及时介入房屋买卖合同纠纷的化解，把纠纷化解在诉前。进一步完善在线多元解纷机制，运用“一站式多元解纷平台”以及“委托调解掌上平台”等为群众提供菜单式解纷机制，提升纠纷化解的便捷性。
原标题：《上海二中院2016-2020年二手房买卖合同纠纷案件审判白皮书》