动辄一个小目标,老洋房都是谁在买?湃客Talk澎湃号·湃客澎湃新闻

今年四月,巨鹿路一套花园洋房易主,成交总价约3.1亿元,成交单价约100.9万元/平方米,刷新了上海豪宅市场单价“天花板”。今年也是武康大楼100周年,《繁花》、《承欢记》等影视剧不断为观众勾勒出对上海老建筑的优雅想象。

老洋房凭什么卖出“天价”?老洋房围墙后的生活离普通人有多远?做老洋房中介真能“三年不开单,开单吃三年”吗?本期《湃客Talk》邀请了两位长期和房子打交道的年轻人,一起聊聊“物以稀为贵”的上海老洋房。

陈玉坤澎湃新闻·湃客高级编辑

【本期嘉宾】

邱泽柱上海老洋房领域专家经纪人

巧克丽丽房产自媒体“真叫卢俊”主笔

【内容节选】

*以下内容为基于节目录音的口述稿,仅对语法与用词稍作修改。

天价老洋房都是谁在买?

老洋房的买家,越来越年轻化了

邱泽柱:

目前在上海,拥有独立产权、能够交易的老洋房,不超过100套。由于供给少、交易周期长、客户群体比较固化,政策对老洋房市场的影响并不是特别大。

真正懂老洋房、喜爱老洋房的客户,最主要考虑的因素还是地段价值,历史文化风貌区是买家首选和优选的区域。其次就是老洋房的品相,包括了外观、开间、花园大小、占地大小、邻空、与周边其他建筑的距离等。第三是小区品质,一个干净整洁的老洋房小区说明住户普遍具备爱护公共卫生的共识,弄堂的宽和窄也决定了是否能够便利停车。

此前在房市整体比较热的阶段,买家的投资需求是很旺盛的。从国家提倡“房住不炒”,让房屋回归到居住属性之后,这种投资需求是在减少的。但还是会有老洋房爱好者再购入,到这个层级应该叫“文化收藏”了。

早期的买家以外籍人士和有过留洋背景的人士为主。这些年,国内本土的企业家、投资界的大佬、对老上海有情怀的“土著”、一线明星影星等,也开始入手老洋房。客户群体的年龄层集中在40-55岁左右,不过现在也越来越年轻化了,这也是一种文化传承吧。

上海长乐路上,售价1.06亿元的老洋房。/湃客Talk拍摄

豪宅抢购潮来袭,想看老洋房也有门槛

巧克丽丽:

相对来说,浙江人是购买豪宅最多的一群人。哪怕是在二手市场里,浙江一带的购房人数占比也是最多的。

买豪宅跟地缘性有很大关系,生活在上海的人更有可能会买。另外也有一些现实因素,比如物质条件好的家庭会有足够多的资金去“撬动”上海豪宅。

过去两年,购房预算在3000万以上的客户群体,他们的购房需求是被积压的。今年随着购房政策调整,豪宅交易迅速恢复。另一方面,之前积压在开发商手里的一手豪宅陆续放出,包括很多核心地段的楼盘。那么,对于豪宅买家来说,今年一定会看一下新房市场。我觉得这阵豪宅的抢购潮,反映了人们对于更好房子、更品质生活的期待。

有些老洋房会设定门槛,筛选客户品质,但这个门槛并不是由经纪人定的,往往是业主自己的诉求。比如,一栋标价在一亿元左右的老洋房,业主的验资标准会定在资金量的50%以上,也就是5000万元。

业主希望客户提供验资证明,或者提前了解客户的年龄、背景以及之前看过哪些房子,初步判断客户的购买力。这也是可以理解的,业主并不希望所有人都来看自己的房子,希望能提高成交效率。

长乐路上老洋房的庭院。/湃客Talk拍摄

老洋房围墙后的真实生活

网红老洋房里,住的也是普通人

随着互联网的发展和自媒体的兴起,一些老公寓、老洋房也成了“网红”,其中武康大楼可谓是“网红顶流”。武康大楼总共有143户人家,但实际上真正有独立个人产权、具备在市面上流通条件的房屋,屈指可数。其他绝大部分是无法进行交易的。

“网红”老洋房里的住户在曝光之下,也一度成为话题和热点。游客的频繁造访和打卡对住客的生活还是有一定影响的,有些居民比较在意私密性,比如武康路“蝴蝶结”阳台小楼上的那位奶奶就曾不堪其扰,被家人接走了。

络绎不绝的游客能够带动片区的消费,形成旅游经济,这对于稳定片区的房价,无论是租金还是售价都是很有帮助的。很多沿街的老洋房还能够商用。但对大多数普通住户来说,他们并不希望自己生活在别人的聚光灯之下。

武康路“蝴蝶结”阳台小楼/视觉中国

年轻人租进老洋房,但愿意出租的业主并不多

虽然买得起老洋房的是少数人,但也有年轻人选择租房。

我们组一位年轻的外地同事,就租住在静安区的老洋房,月租特别高。我问他为什么花大价钱租老房子?他告诉我,老洋房街边的生活氛围,是别的区域给不到的。哪怕是路上行人的精神风貌,也是和其他地区不一样的。

我想,住老洋房的年轻人都是为了感受人文氛围,这种烟火气是独一无二的。

一些外地的朋友是通过社交媒体或者电视剧,了解到老洋房。比如影视剧《繁花》就让老洋房再次回到大众的视野,许多观众喜欢这部剧里的生活氛围。

但是,从实际居住体验来看,老洋房并没有影视剧中那么理想。早些年,我也住过那种砖木结构的老洋房,隔音不好、潮湿和白蚁问题都是在实际居住中面临的挑战。

一整幢的老洋房,租金是比较高昂的,便宜的可能十几万元,贵一点的几十万元。虽然有些老洋房会整幢出租,但这种情况不会特别多,主要是因为业主不愿意接受。比如说,买家租下来之后,会有自主装修的需求,很多业主会担心会不会对房屋造成损害。而且租客的数量往往会比较多,能够接受的业主真的很少。

至于租给剧组拍影视剧,这种需求都非常短期,剧组在里面拍戏也就拍个一天甚至半天,不可能一个月或者半个月租用,绝大多数业主都不太愿意。

当然,因为剧组能够支付的租金比较高,极个别的业主可能会接受,但会对剧组提出要求,必须按照自己的想法来布景和拍摄。

上海,张爱玲故居“常德公寓”/视觉中国

做老洋房中介,体验如何?

做这个工作,会见识到人世间的方方面面

从2013年大学毕业至今,我一直从事房地产经纪工作。接触老洋房也是机缘巧合,因为当时我投递简历的门店就在历史风貌区。

在我的职业生涯里,也遇到过电视剧《安家》里那种“鸡零狗碎”的事情。做这个工作,会遇到人世间的方方面面。有时候交易的不仅仅是一栋房子,更是家族过去的兴衰荣辱,可能最后都停留在这个薄薄的合同上了,

涉及祖产继承类的房屋,对于出售后的资金分配,大家的争议和分歧自然会更多。老洋房中介只提供房产经纪服务,至于具体的家庭纠纷,我们只能从房屋交易的角度去提供帮助,既确保卖家的利益,也要确保买家的利益。

从事老洋房经纪,其实并没有特别硬性的要求,学历什么的都不是最重要的,但是如果要做好这个工作,必须足够专业、对产品有足够的了解,保证整个交易流程的安全性;服务品质也要有更高标准,客户和业主都是比较有身价的人士,要确保双方的私密性。

上海安福路老洋房店铺/视觉中国

直播卖房,卖的是中介和客户的信任关系

现在很多房产中介在直播平台上卖房,其实早在四五年前就出现了,但当初只是噱头。因为房产本身是超级标的,客户在直播的过程中,无法体验房子的真实情况,比如地段、配套、居住感受等都不可知。但是,直播越来越火后,哪怕房产这样的产品,也是有线上出售的可能性的。

所以,直播卖房的最大优势,是中介能够通过自己的视频号、抖音号,在平台上面讲解房地产政策,介绍看房的线下感受。很多潜在客户虽然不会直接通过直播平台买房,但会主动去认识中介。

老洋房中介在直播的渠道里,也不会直接销售房子,但可以由此和客户建立信任。客户到了线下,会根据面相和理念,进一步判断中介是否老实、可靠。这是直播和卖房最直接的关系。

对年轻人而言,顶豪中介是理想的职业吗?

入行中介的年轻人,学历越来越高

今年四月,巨鹿路一套老洋房成交,单价实在是太惊人了。如果这笔交易的佣金有三个点,买卖双方各自分成,那最后可能有近几十万甚至上百万元。

实话实说,我自己都面试过中介的工作,虽然当时是因为选题的需求,但我确实也动过这个念头。

中介行业会根据学历,不断增加底薪收入。据我了解,本科毕业生入职中介的保底工资有8000元,硕士毕业生能有1万元。

我遇到过一位本科学历的中介。在买房过程中,我发现高学历的人在做事的思维和效率上会非常不同,甚至会和客户分析经济的走势,分析此时房产市场是波峰还是谷底,它的周期大概是怎样的。这是过去在房产中介身上完全看不到的。

做顶豪中介,则对形象气质都有一定要求。他们要多接触有钱人的圈层,可能需要去看展、跑拍卖会,需要知道有钱人在干什么,需要到这样的场合去认识他们。

上海,武康大楼附近的老洋房/视觉中国

对年轻人来说,顶级豪宅经纪依然是一扇窄门

顶豪中介是一条小众而且充满挑战性的赛道。因为相对于整个上海的房地产市场,顶级豪宅的体量只占到4%,简直就是九牛一毛。进入这个赛道的人,首先自己的资本得够,否则就会感到迷茫、焦虑、不知所措,面临最基本的生存压力。所以我还是建议年轻人,不要上来就单挑最有挑战性的。

作为职业化的房地产经纪人,能把刚需普通住宅卖掉,能够完成客户和业主的托付,就是了不起的经纪人。比如目前链家排名前十的经理人里,卖普通住宅的还是占到大多数。

能把房子一套套卖掉,这对经理人来说是件成就感很高的事。但如果是卖顶级豪宅,更像是埋伏在草丛里的狙击手,你不知道什么时候能打出这一枪。

就老洋房而言,一般成交周期至少一两年。如果一个经纪人一年能成交一套老洋房,已经是这个圈子里口碑非常厉害的人物,很多人可能两三年也没有成交。

长周期的沉淀,对人的心理考验是非常严苛的。能不能“三年不开单,开单吃三年”,这件事完全不能确定。

THE END
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