今年上半年，杭州二手房的成交水平，延续了去年下半年的平稳态势，但比起往年同期，行情近乎腰斩，属于近4年来的波谷值，业内认为，这是杭州楼市“艰难的半年”。
新政利好刚需，90方以下成交超6成
杭州我爱我家统计数据显示，2022年上半年，杭州全市二手房共计成交约2.55万套，不及去年同期成交水平的一半（去年上半年成交约5.41万套，同比降幅52%）。
在这样的行情下，出手买房的绝大多数都是自住购房者。而在这些人群中，又以90方以下刚需购房者为成交主力，占比超6成。
那么改善客户去哪了？
有业内人士认为，一方面有一手房分流的因素——新房市场上的改善楼盘受热捧，说明改善客户是在积极参与新房摇号的。
“有一点值得注意，杭州二手房市场向来都是以总价300万以内的刚需为主，哪怕过去市场再红火，中高端小区占的成交比例还是较小的。”周包军说，拥有总价500万元以上购买力的客群，近几年有增加的趋势，但他们大多需要先卖掉原来的房子，再用卖房的资金去买下一套。而今年上半年二手房整体行情一般，不好卖，如果想快速出手就得降价。但降价的决心可不好下，这也间接导致二手房改善客群少了。
天都城
“巨型”楼盘压倒性霸榜
上半年二手房小区成交榜单中，广厦天都城以157套的成交量排名第一，网签均价1.9万元/方。相比第二名翡翠城的89套，有压倒性优势。
天都城位于临平区星桥板块，开发已20多年，现在有大大小小二十来个组团。
今年地铁3号线全线贯通后，拉近了星桥和主城区的距离，区域内住户乘坐3号线可以直达武林、西湖，再往西还能去西溪湿地。
天都城最早一批房子天湖苑2003年开盘，均价只要每平方米两三千元。此后2004-2014年十年间，房价也只在每平方米七八千元徘徊。
这几年配套建设提升后，天都城被刚需广泛接纳，住习惯了的刚需购房者，也倾向于在天都城置换大点的房子。
翡翠城
最近几乎每天成交一套
翡翠城位于余杭区闲林板块，是一个超级大盘，几乎把地铁3号线高教路站周边“包圆”了。
翡翠城热销，一方面有小区大、挂牌房源多、可选余地多的因素；另一方面，地铁3号线的通车，补上了翡翠城的交通短板。特别是近30天成交了28套，翡翠城可以说是保持着每天成交一套的势头。
翡翠城相继建成一期到四期，前后跨度近20年。目前最受欢迎的是交付不久的四期梧桐郡。
梧桐郡小区有一部分是毛坯房，挂牌单价4万多元/方，另一部分带装修房源挂牌均价在4.5-5万元/方。
梧桐郡的户型以大户型为主，非常适合同区域内想换大房子的改善客户。如果想买小户型，梧桐郡最小的93方是三房一卫户型，挂牌价格在400-450万元之间。
如果能接受两房户型，翡翠城二期是以小户型为主的，有80-89方，但房源相对老一些，目前最便宜的挂牌单价3.5万元/方左右。
三墩北
200万预算的“经济”之选
在榜单第三名的是都市阳光小区，位于三墩板块，是都市阳光嘉苑、乐苑、和苑等多处经济适用房的统称。
林女士就住在都市阳光小区，不过最近她多次动过换房的念头。
“因为房价这么多年几乎没有涨过。要是当时咬咬牙买商品房小区就好了，更保值、增值。”她说，当时刚结婚着急买房，小两口预算有限，“买在这里总价不到200万元，在西湖区算是很便宜了，而且又比市中心的老房子环境好。”
今年上半年，都市阳光二手房签约均价在2.9万元/方，比同区域的商品房价格要低不少。房源以60多方的两房户型为主，总价170-190万元。
附近一家中介门店的经纪人介绍，虽然经济适用房的品质稍逊于商品房，但这里的房价是西湖区的洼地，很适合重视教育的刚需小两口过渡。
受欢迎的二手房小区有哪些特点？
专家为大家总结了这几点
我们发现，上榜小区多是历时多年开发的大盘，比如有多个组团的天都城、良渚文化村、翡翠城等。前20名中，70%小区的均价在3万元/方以下。值得一提的是，还有两个酒店式公寓小区上榜：临平的欢乐城和下沙的保利天地中心。
周包军分析，第一，价格稳定是这些房子的共性。“能成交的都是性价比高的房子，它们相比过去的价格都降了不少”。
第二，榜单里出现的小区越来越新了。往年常上榜的市中心老小区，比如翠苑、朝晖等，在热销榜单上“消失”了。
年代越老的房子越难卖，周包军认为，这和年轻一代购房群体的喜好有关。
“房龄老、户型大、品质不突出的小区，目前的挂牌价格往往也比较低，但依然出售困难。”周包军补充说。
杭州5月17日房产新政对二手房相当利好，那么接下来杭州二手房有可能涨价吗？
“5月17日新政出台后，二手房挂牌量的确大幅增长。但市场在上个月短暂快速激活后，近期又回落了。”周包军说，“决定价格涨跌的根本因素是供需关系。杭州二手房房源库存仍然在高位，每年都有大量新房交付，大部分小区的出售周期都很长。因此，目前的二手房价不具备整体显著拉升的条件。”周包军说。