李玉林，最高人民法院第六巡回法庭法官，北京大学法学博士。
本文系国家社科基金重大研究课题“运用司法解释弘扬社会主义核价值观研究”（批准号：19VHJ002）的阶段性成果。
摘要
预告登记保障债权实现的功能主要体现在权利保全、顺位保证及破产保护等效力方面。新修订的《民法典物权编解释一》第5条明确不动产物权变动协议“被解除”不再是预告登记失效的原因，扩大了预告登记的适用范围。《民法典担保制度解释》第52条则进一步拓宽了抵押权预告登记的效力空间，突破预告登记不具有优先受偿物权属性的传统理论。这些变化势必影响到理论界及司法实践对抵押权预告登记效力的再认识。抵押权预告登记在特定条件具有优先受偿效力，在预告登记的财产毁损、灭失或者被征收情形下，权利人也可以就预告登记义务人获得的保险金、赔偿金或者补偿金等替代财产优先受偿。同理，在民事强制执行程序中，预告登记的标的物在具备本登记条件时，还应具有对抗申请执行人对标的物处分的效力，即权利人有权向拍定人请求同意本登记。
关键词
预告登记抵押权预告登记权利保全顺位保证破产保护
一
预告登记的含义及类型
二
预告登记的效力
（一）权利保全
预告登记的权利保全效力，又称担保效力、保障债权实现的效力，是指预告登记完成后，具有防止登记义务人作出加害被保全债权请求权的拘束力，义务人另行处分该不动产的行为，不发生物权效力。
相对无效立法模式。该模式认为预告登记并不限制登记义务人处分不动产，只要不损害权利人的利益，该处分行为并不当然无效；只有在损害了预告登记权利人利益的情形下，该处分对于权利人而言才是无效的。例如，《德国民法典》第883条第2款规定，如果处分行为将会破坏或者妨害债权请求权实现时，该处分不生效力。也就是说，预告登记权利人针对以后对土地或者土地权利作出的处分受到保护，此种处分对于预告登记权利人，为相对地不发生效力。也有学者对于相对无效模式提出异议，“如果物权变动妨害预告登记权利的行使，则在行使预告登记时，该物权变动对预告登记人无效，第883条第2款这一规定首先导致了难于理解的相对无效；违反预告登记作出的处分行为对于除了预告登记权利的之外的任何人都是有效的。”根据哈理·韦斯特曼教授对《德国民法典》第883条第2款的诠释，相对无效立法模式与限制处分立法模式并无本质上的区别，只是文字上表述不同而已。我国台湾地区“土地法”第79条也采德国立法模式。
（二）顺位保证
笔者认为，在许多情形下，预告登记后出现数个内容冲突的不动产变动且完成登记场合，预告登记的保全效力发挥作用，之后的物权变动无效或者对预告登记权利人不发生效力；出现数个内容不相冲突的不动产变动且登记的情形下，之后的物权变动有效，但预告登记的顺位保证效力发挥了作用。例如，房屋或者建筑的抵押权在设立、变更请求权预告登记后，房屋或者建筑物的所有权人又将该房屋或者建筑物转让且办理登记的，根据《民法典》第406条第1款之规定，在承认抵押权人对抵押物享有追及权的前提下，没有必要否定房屋所有权物权变动效力，而应当承认预告登记的抵押权成立在先，顺位在先，受让或继受的所有权负担抵押权，受让人可以通过涤除权的行使获得无负担的所有权。此时，体现了预告登记的顺位保证效力。从交易实践看，预告登记已经对登记的标的物权负担情况进行了公示，只要第三人对该不动产的登记信息进行合理的注意义务，赋予预告登记权利人请求权实现的优先顺位，不会损害此后对该标的物进行交易第三人的信赖利益，亦未影响公平、有序、高效的不动产交易市场秩序和诚信理念的保护。
（三）破产保护
预告登记的破产保护效力，是指在登记义务人进入破产程序后，预告登记的权利人，仍然有权向破产管理人就预告登记的债权请求继续履行，抵押权预告登记的请求范围以人民法院受理破产申请时抵押财产的价值范围内为限。认可预告登记的破产保护效力，实质上赋予了预告登记的请求权具有物权的属性。
三
抵押权预告登记能否产生优先受偿
效力
实务中，抵押权预告登记主要包括预购商品房贷款抵押和在建工程抵押预告登记两种形式。抵押预告登记后，如果债务人届期未履行主合同约定的义务，抵押权人能否享有对抵押标的物优先受偿的权利，司法实践中对此存在争议。否定的裁判观点认为，预告登记权利人在未办理房屋抵押权本登记之前，其享有的仅是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押登记的请求权，并非对系争房屋享有抵押权，故不能享有优先受偿权。也有裁判观点认为，对因购房人的原因导致抵押权登记不能办理的，抵押权预告登记权利人可以对抵押财产享有优先受偿权。学理中，有观点认为抵押权预告登记所保障的对象是债权请求权，即以将来成立抵押权为内容的合同债权，债权具有平等性，除法律另有特别规定外，某一债权并不具有优先于其他债权受偿的效力。预告登记只是使权利人获得了在符合条件的情形办理抵押权登记的请求权，而并没有使权利人对抵押物享有支配权，故不能产生设定抵押权的优先受偿效力。
《民法典担保制度解释》在起草过程中，并没有僵化地以抵押权预告登记不等同于抵押权登记为由，不加区别地全部排除抵押权预告登记权利人对抵押标的物的优先受偿权，而是承认在特定条件下具有优先受偿权，且也认可了其顺位保证效力，进一步细化了预告登记权利人的权益保护。根据该解释第52条第1款之规定，在特定条件下，即当预告抵押登记的不动产，包括预购商品房和在建工程等已经在不动登记部门办理建筑物所有权首次登记，已达到了办理不动产抵押登记的条件，在不存在抵押权预告登记失效的情形下，为了保全预告登记权利人“办理抵押登记”的请求权，赋予其就抵押财产优先受偿权。实际上，在满足上述条件的情形下，抵押权预告登记转为抵押权本登记已经不存在任何法律上的障碍，如果仍然要求登记权利人先主张抵押权预告登记办理本登记后，再向法院主张行使抵押权，只能加重当事人的诉累，悖离了预告登记制度的功能和价值。保护预告登记抵押权人在特定条件下的优先受偿权，有利于充分发挥预告登记制度保障债权实现的功能，也契合了担保功能主义的解释路径，提高了预告登记抵押权人实现债权的效率，避免完全依赖物权变动形式主义导致的僵化风险。
四
不动产买卖协议解除是否导致
预告登记失效
五
抵押预告登记是否具有物上代位效力
我国原《物权法》和《民法典》均规定了担保物权的物上代位效力。《民法典担保制度解释》第42条则进一步明确了抵押权的物上代位效力的范围及抵押人的诉讼地位。但是，由于《民法典》及其解释对于预告登记是否具有物上代位性没有规定，导致预告登记的房屋等不动产标的灭失等原因造成预告登记权利人无法实现本登记目的的，其赔偿请求权是否具有担保物权的代位效力及能否优先于经其同意后设立的抵押权所担保的主债权？有观点认为，预告登记无保障预告登记权人物权变动之请求权的实现，与担保物权等典型物权相比，不具有代位效力，也正是在此意义上，它所依附于物权变动请求权的属性才得以展现。