8月市场继续下滑，百强整体保持平稳，TOP30中11家房企单月业绩环比下滑，预计9月房企销售将随着供应上升而回暖。
☉文／克而瑞研究中心
榜单改版说明
自2019年1月起，在原有的销售流量榜和权益榜的基础上，我们新增了销售全口径榜。销售全口径，是指把企业集团连同合营及联营公司所有项目计入业绩的统计方式，不考虑权益比例和是否操盘。由于代建属于输出管理行为，在全口径榜单数据中统一不包括代建产生的销售业绩。全口径榜反映的是企业城市布局和项目拓展的能力。
操盘榜是以企业操盘为口径，即若某项目为多家房企合作开发，则该项目的业绩仅归入操盘企业。反映的是企业的营销和操盘能力，企业代建产生的销售业绩纳入操盘口径统计中。
权益榜是以企业股权占比为口径，即若某项目为多家房企合作，则该项目的业绩按照股权占比计入相应企业。反映的是企业的资金实力与投资能力。（注：权益口径数据不包括母公司以及关联方权益、员工跟投部分）
鉴于目前绝大多数的上市房企已经将业绩公告的口径从并表改为了全口径，需要与上市公司发布数据进行对照的读者，可以参考全口径榜单。
榜单解读
2019年8月，TOP100房企单月业绩表现相对平稳，8月单月权益口径的业绩规模较7月环比微降1.7%，略低于1-7月均值。企业表现来看，8月TOP30房企中有11家房企单月业绩环比下降，多数企业8月业绩仍表现为环比上升。这主要是由于今年8月份企业加大供货力度，但我们认为市场并不如总量数据体现的这么好，项目总体去化率并不佳。
另外，截止目前多数规模上市房企均已披露了2019年上半年的经营业绩。相较于2018年同期行业利润规模的大幅增长，今年上半年房企整体的利润增速显著放缓，仅同比增长不到20%。同时，2019年上半年规模房企的盈利能力经历了前两年的快速增长，已经进入平稳期。
01整体业绩
百强房企8月业绩环比基本持平
2019年8月，百强房企单月业绩表现相对平稳，单月权益金额同比增长2%。相比7月，8月单月权益口径的业绩规模较7月环比微降1.7%，略低于1-7月的均值。1-8月，按照可比口径统计，TOP100规模房企的累计业绩同比增速在4%左右。我们认为，为实现全年业绩目标，8、9月特别是第四季度之后房企将提高货量供应，加大推案及营销力度。相比去年“金九银十”的爽约，今年百强房企的整体销售或将会有一定幅度的提升。
02上榜门槛
TOP50房企权益金额门槛提升11.7%
2019年1-8月，除TOP30房企外，TOP100各梯队房企的权益金额门槛较去年同期都略有提升。其中，TOP10房企权益金额门槛达到1033.3亿元，同比提升6.5%。TOP20和TOP100房企的权益金额门槛分别为642.1亿元和115.4亿元，均同比提升近3%。TOP50房企竞争格局加剧，权益金额门槛较去年同期大幅提升11.7%至324.2亿元。
03企业表现
11家TOP30房企单月业绩环比下滑
从企业业绩表现来看，2019年8月，TOP30房企中有11家房企单月业绩环比下降。TOP3房企中，万科8月单月实现全口径业绩规模451.3亿元，较7月环比降低6.3%，相比去年同期降幅收窄。另外，旭辉和招商蛇口8月实现单月销售金额137.4亿元和180.9亿元，分别环比下降5.6%和6.4%。
同时，也有不少规模房企销售业绩环比提升，这与企业推案节奏和城市布局有很大关系。比如，融创8月单月销售金额502.9亿元，环比上升22.2%。保利发展和华润置地8月实现单月销售金额298.4亿元和207.3亿元，分别环比增长10.4%和63.9%。我们认为，虽然多数企业8月业绩仍表现为环比上升，但市场并不如数据体现的这么好。业绩上升的原因主要是由于今年下半年企业加大供货力度，项目总体去化率并不佳。
04半年报
规模房企利润增速放缓
整体盈利能力进入平稳期
截止目前，大部分规模上市房企均已披露了2019年上半年的经营业绩。通过分析64家典型上市房企1的业绩，我们发现相较于2018年同期行业利润规模的大幅增长，今年上半年房企整体的利润增速放缓显著，仅同比增长不到20%。另一方面，2019年上半年规模房企的盈利能力经历了前两年的增长，也已经进入平稳期。而在目前行业利润空间受到挤压的背景下，未来房企的盈利能力将更取决于企业自身的精细化运营管控及产品力的打造。
05市场预判
市场持续转冷
成交量同环比双降，9月或将出现变局
展望未来，相较去年同期，当下房企依旧面临较大的供货压力，但8月份供应层面已有改善的迹象，重点城市累计供应量企稳回升，6成以上城市环比均有不同程度的增长。随着“金九银十”销售旺季的到来，房企势必进一步加大新推案以及营销力度，届时市场或将出现变局，持续下滑的指标或将企稳并回升。相较而言，我们更为看好中西部地区房地产市场，尤其是武汉、成都这类中西部地区核心二线城市，市场热度有望惯性延续。