周末接待了几位刚需客户，深入沟通之后，发现北京现在的市场真的和10年前不一样了。
10年前北京刚需买房，大家想的都是买哪能赚钱，买哪上班方便，买哪住着舒服。
现在北京刚需买房，大家想的都是怎么样能避开老破小，怎么样能保值增值，怎么样能在未来10年，守护好家庭资产。
（为了帮助当下楼市的购房者高效选房or置换，搜哥为大家准备了一场线下沙龙，详情可见文末）
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搜哥是做数据出身的，在楼市的选筹和板块分析上，也习惯于用数据说话。
目前北京市场上，对比2020年第一季度，涨幅大于20%的板块，基本都集中在东城、西城和海淀。
比如东城的和平里、安交、东四、金宝街、东单、什刹海、建国门内；海淀的羊坊店、紫竹院、田村、四季青、中关村；朝阳区的太阳宫等等。
但遗憾的是，这些板块都是当前市场的改善或者强学区板块。对于刚需群体来说，上车价太高，价格并不友好。
这也是当前刚需买房难的原因：保值增值能力强、涨幅好的板块太贵了，买不起。
比如门头沟的冯村和其他区域；丰台的卢沟桥、大兴的和义；朝阳区的垡头；通州和顺义等等。基本都是远郊板块。
说实话，这些板块在过去10年还是比较受欢迎的，因为北京的基础建设好，在远郊生活，有地铁、有公交，很多人觉得在北京，500万以下能安个家，很满足。
搜哥最近的置换客户，有很多都是想从通州、大兴、顺义、门头沟等远郊地区置换到市区的。
而他们现在面临的问题是，市场上挂牌量太多，老房子卖不出去。
这些老房子对标的购买力，就是当前的刚需群体。
02
当前市场上挂牌量超标，已经是不争的事实，10月初已经冲击到了16万套，目前公开挂牌量也在14万套左右。
相比于去年10月，挂牌量上涨了近5万套。
对于这个数字，总有刚需客户问搜哥：是不是这也意味着市场上的选择多了？
这么说也没错，但如果没有足够的经验和数据支撑，你怎么知道自己做的选择就是对的呢？
举个例子吧。前不久我们有位总预算在550万左右的客户，他最初买房的选择基本在通州和酒仙桥之间横跳，因为这两个地方便宜，通勤也方便。
当时和他一块买房的还有个朋友，动作比他快，直接用不到500万的总价在垡头的双合家园买入一套90平米两居室，觉得很划算。
但也因为我们这位客户的犹豫，反而没有踩坑。后来他和我们说，他这位朋友的房子，一年后跌了十几万。
他感慨：刚需群体买房的钱，都是勒紧裤腰带来的，损失十几万，虽然不影响生活，但真的很上火。
所以有时候决定只在一瞬间，但结果却完全不同。
这位客户我们最终通过合理的资产梳理和购房方案，将预算提升到了600万左右，直接在刚需主流板块买了一套两居室。
后来北京楼市在2023年上下波动起伏，但他的房子却始终没有成为踩雷的那一套，甚至小区内的同户型成交价还上涨了几十万。
所以很多时候，北京买房就像在打一场仗，了解大局，有策略的运筹帷幄，才能做出正确的选择。
03
目前北京市场上的刚需群体，预算整体在500-800万之间。
刚需和改善考虑的重点不同。改善买房，更看重圈层、品质、是否能兼顾教育等等。
而刚需买房，则更要看重一下几点：
1、小区的流通性。
流通性，决定了未来置换时的水平。你的房子未来有人买，你才有机会买到更优质的改善房。
2、产业。
有产业，有强产业的区域，才有源源不断的购买力流入，才能有流通性。
3、地铁。
刚需群体对地铁的依赖非常大，没有地铁的房子，就像巨人少了一条腿。
周末搜哥为几位刚需客户做了数据分析，目前北京楼市，刚需群体主要集中在以下几个区域：
从上述数据表中可以看出，朝阳区是刚需的主要聚集地，北苑、望京、朝青、常营、四惠-十里堡、双井等板块，季度成交量一直领先，且对比2021年第一季度的价格涨幅，除了常营低于10%，其余涨幅全部超过10%。
这组数据实打实验证了这些板块的流通性。
北苑、望京、朝青、常营、四惠-十里堡、双井这几个板块之所以成交量高，主要原因有三个：
1、承接了望京、国贸的产业力。
2、板块的房源品质相对较新，2000年以后的房子很多。
3、地铁便利，1号线、13号线、6号线、10号线几个超级地铁通达。
而丰台的玉泉营区域，则是通过地铁10号线，承接了海淀和丽泽的产业外溢。
此外，还有昌平的龙域和回龙观区域。这两个区域是承接望京和海淀北部的码农购买力，长期以来的保值增值能力都不错。
东城的广渠门，除了产业之外，有一部分学区占坑的成分在。毕竟东城的房子，过去两年由于西城区731多校划片，价格涨幅相当猛。500-800万在这里，大部分还是学区占坑需求。
通过数据来看，在北京楼市，以500-800万之间预算买房，在这些版块里选筹出错的概率更小。
当然了，每个人的家庭情况不同、资金方案不同、需求不同，在房源选筹和方案定制上还得具体情况具体分析。
10月底，搜哥专为北京购房者准备了一场线下沙龙，帮助当下北京楼市高效选房置换：
北京买房，找搜哥：
在这个过程中，搜哥坚信【用数据，买对房】的购房理念。
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