单从账面上来看，过去的一年里，许多人的财富都有较大程度的缩水。
最近，贝壳研究院公布了一组数据，该数据统计了2022年住宅成交均价降幅最高的30个小区。
少则20来万，多则近200万。即便只是账面上的财富，也让人觉得太不是滋味。
在这一张降幅榜单中，比较明显的特点是，降幅排名前五的小区中，“新村”系的小区占了4个，除此之外，还有“苑”字派的小区在整张榜单中的占比也很多。
不难看出，一些房龄较大的老小区，在22年全年不断走低的行情下，受到了更高程度的影响。
当然，这张榜单所包含的信息还不止于此，背后还有更多的故事可以讲一讲。
仔细看这张板块，你会发一个名头很响亮的小区。耀江文鼎苑虽然在榜单中排名靠后，但依旧非常惹人注目。
不过，文鼎苑最高峰时，成交单价曾突破了12万/㎡，而现在成交价低的仅是6字头，价格水平已经回到了四年前。
文鼎苑“攀过高峰，跌至低谷”的背后，除了行情的不断走低外，还深受民转公后名校常态化的影响。
▲文鼎苑，图源网络
在教育资源均衡化的大势之下，原来的学区房自然受到了冲击。
除了文鼎苑外，石灰桥新村也是“文一街十三中”的头部学区配置，其成交价也是不小的影响。
当然，我们也不能因此否认学区的价值，虽然名校常态化了，但毕竟还是要拿成绩说话，所以这些头部学区房虽然成交价格对比先前的高价有所下降，但其价格依旧还是很高的。
在“水分”被挤掉之后，学区房的成交量也有明显的好转。
在这30个楼盘中，除却临安富阳的小区外，闲林的小区占比非常高。
闲林的二手房成交一直很活跃，但却出现了多个降幅较高的小区，背后还是有很多故事可以说的。
▲闲林
第一点，就是地铁预期的落空。
地铁四期规划落地之后，闲林居民千盼万盼的13号线从有到无后，大概只能在地铁远期规划中再期待期待了。对于闲林而言，板块的价值自然回落了一些。
第二点，则是未科二手房的普跌。
未科的二手房价在这一轮行情中，波动非常大。市场火热时，7万/㎡的单价也不足为奇，但目前比较有流量的小区成交单价在5万/㎡左右，甚至有不少楼盘出现了三字头的成交，一度要跌破到板块限价。
闲林与未科关系紧密，从闲林出发，驾车大约只要十来分钟便能到未科杭珹未来中心一带，再远也不过二十来分钟，两者的关系犹如唇齿，在未科二手房普跌的情况下，闲林二手房价自然也在回落。
第三点，源源不断的供应对二手房市场造成了冲击。
不论是闲林还是未科，今年都有许多新房供应，此外加了一个新板块云城入场角力。新房先天性限价、产品迭代的优势下，二手房自然要败下阵来。
这30个楼盘的跌幅比较高，那么能否通过“以价换量”，有个比较不错的成交呢？
还有“新村”系、“苑”字派的老小区，它们一直都是二手房成交当中的主力。
经统计，22年90㎡以内的成交占比高达约60%，其中80-90㎡与80㎡成交量基本持平。比如翠苑的成交一直很有活力，月度成交榜单上常能看到它的名字，行情好时，翠苑一个区一月都能成交个三五十套。
但在22年成交榜单中，我们可以发现许多降幅高的小区成交量并不见得特别好。
虽然“用价格换成交量”是一种无奈，但更无奈的是价格降低了还是卖不出去。
对此，新一年里，对于有购房需求的朋友们，我们还是有三点建议。
一是，尽可能去摇新房；
二，在二手房的选择上最好选择品质好些的次新，最好能具备地铁、商业、学区等一两个价值锚点；
三，对于预算不高的购房者，“老破小”也并非是不能买，不过还是要多多比较，选择流通性较高的“硬通货”，以便后续的改善置换。