l卖房过程中不断被中介公司打压，还要降价吗？
l我是被中介PUA了吗？谈了半天都没见到买家呢
l要不要一降再降？降价有利于卖房吗？
2023年从3月份开始，卖房确实不好卖了啊。
一方面，无数房东想卖房去打新或者置换大房子，但苦于找不到买家，卖不掉，自己也没有购房资格，只能僵持。
另一方面，最近上海房价回调，买涨不买跌是市场永恒的需求。有不少买家进入观望状态，心态大致是这样的：
1.这套房子降价了50万......
2.这套房子又降价了50万........
3.这套房子又又又降价了50万........
4.我是不是再等等，等这套房子降到2018年的价格再入手？
5.......这套房子卖掉了......
一、2024年“卖房”该有的心态
（1）竞争对手
今年，房东主要面临的问题，是市场上房源比较多，竞争对手多。
房东的竞争对手是谁？不是中介，不是买家。房东的竞争对手是另一个房东。
在目前这种市场情况下，卖房最重要的是要摆正积极的心态，绝对不能偷懒。卖房，本质上是销售，所以一定要有销售思维，一定要考虑帮你卖的人的感受，一定要考虑买家的感受，为最终卖出创造最大的可能性。
大部分人，由于怕麻烦和无知，给自己卖房制造了很多障碍。比如：
l去中介公司挂个牌就不管了，更懒的只挂了1家中介就不管了。
l买家看中房子后，房东却对中介说“先把价格确定了再见面”。
l挂牌价就是底价，没什么让价空间。
l家里多人做决策，到底卖不卖都不一定。
凡是有以上这些问题的任意一条，都属于心态没有摆正，根本不是“卖”的心态。
出来“卖”，就要摆正“卖”的心态。大部分人，一辈子没多少机会能卖一件自己拥有的几百万的东西，在卖房上多花点心思，比在单位加班多做一份PPT有意义的多。
（2）要让对手感到赢了
除了自己卖房的心态以外，最最最重要的一点，我们会在本文中反复强调：
买家要的不是便宜，买家要的是占便宜的感觉！如果能让买家觉得占便宜了，就能很快卖掉。
参悟透这一点，才会明白应该怎么报价，怎么让价格，怎么和中介沟通。
有些房东，和买家面对面谈判的时候，坚决不让价，态度很强硬。但是回去后，却把自己的挂牌价又调低了不少，甚至比谈判时买家出的价格还低。这种房东活该卖不掉房子。
挂牌价，是公开的价格，广播的价格，所有人都看得到的价格。挂牌价降价，也仅仅是便宜。
谈判现场艰难谈下来的价格，是私密渠道专属价格，对买家来说，属于“占便宜”的价格。
买家要的是什么？买家要的不是便宜，买家要的是占便宜的感觉！
所以，只有现场谈下来的价格，才是买家真正满意的价格。调低挂牌价，是没用的。在当前市场，基本不存在挂牌价就能直接买的买家，多多少少都要再砍掉点的。
二、“卖”的小技巧
1、最大的技巧，就是愿意付1%的房东部分中介费。记住，是无论卖什么房价，都付1%中介费。这一点，对于很多中介公司，会有非常大的吸引力。房价如果便宜1%，买家也不会觉得房子有多便宜，但是中介小哥为了这1%是可以拼命的。
所以作为房东，最好的策略，是把1%中介费，加在房价里面。这样哪怕你这套房子比别人稍微房价贵一点点，也会有更多的中介公司带客户看房。谈判的时候，也会更帮着房东去抬买家的价格。
我去年卖的一套房子，挂牌820万，我和中介小哥说到手价底价800万。于是最终成交价，就是808万。那8万元，就是给中介给自己留的，他为了让我付这8万，使出浑身解数，说服买家同意808万。其实，如果不付这1%中介费的话，我790万也能卖的。
总之，以上这条技巧，秒杀其他所有技巧！
2、附近2公里内所有中介，能挂牌的都挂牌。挂牌时，带好身份证、房产证原件最佳。不同中介公司的客户是完全不同的人群，小中介有长期维护关系极为信任的老客户，大中介有品牌优势，所以各种中介公司都要挂牌。
3、尽量把房子弄得干净整洁一些，如果有条件，最好粉刷一遍墙。房子品相一定要好。
4、把能扔的东西都扔了。星级酒店住过吗？把房子里的杂物，扔到星级酒店房间那种程度，就够了。这样买家进来，相对会比较舒心。把各种破桌椅板凳都扔了，还能让房间显得更大点。
5、房子里不要有租客，因为在卖房这件事上，租客的利益和房东的利益，是相反的。
6、最好把房子钥匙放到附近中介门店，方便随时看房。更进一步，可以买能联WIFI的指纹锁，配合4G路由器，可以随时手机设置一次性临时密码让中介小哥进门看房。不能放钥匙或者装密码锁，至少要保证看房方便。不能随时看房的房子，会流失很多销售机会，中介也不太愿意推荐。
三、“卖”的价格
（1）如何应对中介的打压？
目前很多中介门店业务员都无所事事，唯一能做的工作，就是打击房东，让房东降价。中介行业的专业术语，叫做“消极房东”。
无论你挂什么价格，在见到买家后，肯定是要再让价的。我们一般认为，基于挂牌价再有5%的让价空间，是比较合理的范围。
也就是说，挂牌1000万，你自己要认为950万成交是合理的（950万还要付1%房东中介费），否则，在当下市场，就是不切实际的幻想。或者你本身挂牌价可能就已经非常非常低。
为什么要有5%的现场让价空间？因为买家要的不是便宜，买家要的是占便宜的感觉！
所以说，真正底价一定要最后见到了真实的买家，见面了，能够一锤定音的时候，才透漏出去。
这就叫，不见兔子不撒鹰！底价，必须是最终一锤定音的时候，让买家觉得能捡到便宜了，才抛出去的价格。
（2）关于独家卖房
如果卖房，千万不要签署独家委托协议，独家是卖房中最大的坑，没有之一。朋友圈中介小哥天天宣传的各种独家卖的快卖的好之类的话术，本质上都是“幸存者偏差”。大部分房子，哪怕不独家，也都能卖掉。但宣传的时候往往本末倒置，说“独家所以卖得快”。独家了卖不掉的房子有大把，却又没人会去宣传。
其实，用脚趾头都能想明白，卖房本质是销售。只在一个地方卖，肯定比不过在所有渠道同时都销售啊。
那为啥还会有人愿意独家卖房呢？
愿意独家卖房的本质是房东的“懒”。希望别人为自己承担责任，又不希望自己有付出，最好还能卖的更贵。2023年当前市场，这种贪婪，只有骗子才能满足。
而向你兜售独家卖房的中介小哥，又会利用你“懒”的心理，编出一大堆“独家卖房”的各种优势，让你欲罢不能。最后，还会承诺一个比市场价更高的价格，独家给他卖。毕竟，谎言往往比真理更有诱惑力。
2024年，由于卖房难卖，还出来很多新式的“卖房花式割韭菜套路”：
l比如一次性支付2500元，给你拍一组抖音+视频号宣传视频，号称全网给你推荐客户（全网推荐？浦东张江的买家在抖音上看到闵行的房子，除了马上刷掉，还能干嘛呢？）
l比如帮你房子装修一下，更好卖，卖的更高（赚你装修费，卖不掉和他们也没关系，旱涝保收）
l比如专业出售团队的代售服务，付XXXX元绑定XXXVIP权益之类的套路（赚你会员费+装修费+卖出中介费，装修好了再卖，你不降价也不行了）