根据中国人民银行要求，自2020年3月1日起，推进存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。房贷利率大多是浮动利率定价，因此符合转换的标准。
LPR是什么？为什么要换？
LPR全称LoanPrimeRate，即贷款基础利率，是金融机构对其最优客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。
从字面意思来理解，就是使用该银行较多业务品种、有存款数额较大、有透支或贷款、没有不良记录等的最优客户，可以在银行获得一个较低的贷款利率。
当房贷利率贷款的定价基准转换为LPR后，其定价模式为：房贷利率=LPR+固定点差（固定点差可能为负数）。
而贷款基准利率，是按照央行发布的贷款利率作为标准，发放贷款时以此利率为基准上下浮动。
过去，我们买房，都是以央行公布的贷款基准利率为基准，按“上浮××倍”“打××折”形式来确定。即定价模式为：房贷利率=贷款基准利率×上浮比例/打折数
例如，目前贷款基准利率是4.9%，从2015年至今一直没有变化。
如果定价上浮1.1倍，那么最终利率就是4.9%×1.1=5.39%。
在2017年之前，尤其在2014年和2015年，很多城市商业贷款利率都是8折起步，如果2015年买房获得8.5折的房贷，那么实际利率是4.9%×0.85=4.165%。
有读者就要问了，基准利率这个算法简洁明了，不挺好的吗？为什么要换呢？
因为现行方式，存在利率的“双轨制”，基准利率是央行规定的一个利率，不够市场化。
那么LPR呢？简单回顾一下LPR发展历史。2013年起，我国全面放开金融机构贷款利率管制，取消了贷款利率下限。但这时候，由于不少银行尚未具备定价能力，若没有一个参考的贷款利率，容易诱发市场定价的混乱，造成非理性定价。
于是，央行在同年建立了贷款基础利率LPR集中报价和发布机制，筛选出10家综合实力较强全国性的银行成为LPR报价行。
市场利率向实体经济传导造成阻碍，所以央行推动利率市场化改革，对LPR进行改革和完善，也就形成了现在的贷款市场报价利率，展现LPR市场化特征。
现在，LPR形成机制是在MLF（中期借贷便利）利率基础上加点形成的，即：LPR=MLF+银行平均加点。
其中，MLF是央行向商业银行提供借款的参考利率，而LPR是银行向客户提供贷款时所产生的利率。
LPR报价行的类型，在原有的全国性银行基础上增加城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行，由10家拓展到18家，今后定期评估调整。
换而言之，就是将原本央行的独家决策权，下放到“十八罗汉”，由“中央集权”向“民主赛马”转变，提高了市场能动性。
“十八罗汉”花名册：
5家股份制国有大行：工行、农行、中行、建行、交行；
5家股份制银行：中信银行、招商银行、兴业银行、浦发银行、民生银行；
2家城市商业银行：西安银行、台州银行；
2家农商行：上海农商行、广东顺德农商行；
2家外资银行：渣打银行、花旗银行；
2家民营银行：微众银行、网商银行。
在每个工作日，“十八罗汉”根据自身对行内最优客户执行的贷款利率，向全国银行间同业拆借中心报送本行贷款基础利率。加点幅度主要取决于各报价行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。
每个交易日根据各报价行的报价，分别剔除报价最高和报价最低的两家银行，对其余报价进行算术平均计算后，得出贷款基础利率报价平均利率。
相比贷款基准利率，LPR的市场化程度更多，能反映市场供求的变化，而不是一纸公告决定。商业性个人住房贷款利率以LPR为基础有助于推动我国市场利率进一步市场化。
转换后，房贷究竟怎么算？
对老百姓来说，最关心的还是“钱袋子”。
转换成LPR后，房贷怎么算？变多了还是变少了？别着急，记者这就带大家来盘一盘。
根据央行及几家大行的公告，本次转换，浮动房贷利率既可以转换为LPR，也可以转换为固定利率，但只能转换一次，转换之后不能再次转换。
简单来说，就是，央行给了已购房且正在还房贷的人两个选择。如果转为固定利率，未来贷款利率就固定不变了；如果转换为LPR，贷款利率会随着市场利率变化。
从定价模式中我们可以看出，转换为LPR后，房贷利率涉及到“LPR”和“固定点差”两个方面，其中“LPR”是变量，“固定点差”是定量。
从银行公告可知，转换为存量浮动利率的固定点差=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的相应期限LPR，加点数值在合同剩余期限内固定不变。此外，需约定重定假日和重定价周期（一般为一年）。即：固定点差=原合同当前的执行利率水平－2019年12月发布的相应期限LPR（4.8%）。
举个例子，假设A在2019年1月1日向银行按揭了30年期的300万房贷，利率为贷款基准利率上浮1.1倍，那么实际利率为4.9%×1.1=5.39%。
若转换为固定利率，那么2019年1月1日-2049年12月21日间利率均为5.39%。
若转换为浮动利率，其固定点差（0.59%）=原合同当前的执行利率水平（5.39%）-2019年12月发布的相应期限LPR（4.8%）。
那么，在接下来的30年，A的房贷利率=LPR+0.59%。在2020年，利率保持5.39%不变；但从2021年开始，利率随着LPR的变化而波动。如果2020年12月五年期以上LPR降低至4.7%，那么即可享受利率下行的优势，2021年的利率就为5.29%，相比转为固定利率下降0.1个百分点。如果LPR持续下降，那么房贷利率还会进一步降低。
如果A是在2015年购房，此后按8.5折的房贷（4.165%的利率）还款，此时，A的固定点差（-0.635%）=原合同当前的执行利率水平（4.165%）-2019年12月发布的相应期限LPR（4.8%），为负数，这就是固定点差可能为负数的原因。
可以简单理解为，现在的点差就是以前的浮动/折扣，它们依旧存在。
以上“LPR+固定点差”的算法，适用于已经签订了贷款合同的人群。
那正准备买房的人群怎么办？他们购房后的房贷利率又该如何算？
这时的房贷利率应由“LPR”“房屋加点”构成，而“房屋加点”又分为“国家政策加点”“商业银行和个人协商后加点”两个部分，因此其定价模式为：房贷利率=LPR+政策加点+商业银行和个人协商后加点。
如果A此时购买的是二套房，那么情况又不一样了，国家规定，二套房的利率不能低于LPR利率的60个基点，60个基点，也就是0.6%，那么，A的房贷利率=4.8%+0.6%+0.5%=5.9%。
此外，值得一提的是，这次房贷利率转换，主要是就商业贷款而言，暂时不影响公积金贷款。
房贷利率怎么选，是升是降？
算完“固定点差”再来看“LPR”，想必许多人在转换时最犹豫的就是：我是转换成LPR好？还是转换成固定利率好？哪个利率更能省钱？换成固定利率看起来比较稳妥，但是目前LPR比固定利率低，我就享受不到了；转换成LPR，它以后会不会上涨，超过固定利率，那我不是又亏了？
央行虽然提供了两种选择，但机会只有一次，“买定离手”，选完后没有再更改的机会。
记者在这里先上结论：从长远来看，利率下行是一个趋势。存量房贷业务最好转换为LPR定价的浮动利率，这样有助于节省房贷利息，最快将于2021年1月1日享受红利。
从上述我们可知，LPR并非一成不变的，而是一个动态的利率。固定利率的好处是，如果未来加息，自己的利率不会跟随上涨。而浮动利率好处是，如果未来降息，那么房贷利率可以一直调整。
LPR的变化可以说时刻紧绷着还房贷人群的神经。不难看出，问题的关键在于，未来究竟是大加息周期还是大降息周期？
要知道，利率下降是大势所趋。目前全球经济已经进入大宽松时代，利率走低是大势所趋，很多欧美国家已经进入负利率时代，我国的利率相比于几年前已经大幅下行。在此背景下，固定利率显然与时代趋势背离。
在中国，2010年前后的房贷基准利率一度接近7%，而如今不到5%，利率持续走低可能是未来5到10年的大势所趋。
央行副行长刘国强2月27日在支持中小微企业发展和加大对个体工商户扶持力度有关情况举行发布会上表示，要继续推进LPR改革，引导整体市场利率和贷款利率下行。
目前五年期以上LPR报价4.75%，相比改革前五年期贷款基准利率已下降了0.15个百分点。
而长期来看，中国人口红利逐渐消失，经济将开始面临汽车、住房需求的回落，反映到宏观数据中，即居民房贷需求下降，地产产业链企业的投资与融资需求下降，利率下行或是长期趋势。
不过，重定价周期为1年。因此，无论你怎么选，至少在2020年，房贷利率将会保持不变。
从2021年开始，你的房贷将根据2020年12月LPR重新来计算利率，这一利率水平在2021年保持不变。直到2022年，再根据2021年12月的LPR重新计算2022年的利率水平，依此类推。
交汇点记者洪叶/文田墨池/绘图
编辑：洪俐俐
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